Straordinaria amministrazione (comunione ordinaria)

Relativamente all'amministrazione straordinaria della cosa comune l'art. 1108 cod.civ. prevede diverse regole, a seconda della natura, dell'importanza e degli effetti dell'atto da compiersi.

Si possono distinguere a questo fine tra:

1. Le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento ^nota1 (a condizione che non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti nè importino una spesa eccessivamente gravosa). Esse possono venir disposte con una deliberazione a maggioranza qualificata che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune.
2. Tutti gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti. Si tratta di una categoria residuale che abbraccia genericamente tutta l'attività che non costituisce ordinaria amministrazione e che non coincida con il concetto di innovazione. Il quorum è eguale a quello di cui al punto che precede. La condizione comune della validità di queste deliberazioni di mag­gioranza è che non risultino pregiudizievoli agli interessi della minoranza o di alcuno dei dissenzienti e che non importino una spesa eccessivamente gravosa.
3. Gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune ovvero le locazioni di durata superiore a nove anni devono essere assunti all'unanimità ^nota2. Si noti come soltanto eccezionalmente, in specifici ambiti e per ragioni del tutto peculiari, siano ammesse eccezioni: l'art. 719 cod.civ., in tema di comunione ereditaria incidentale (in relazione alla quale risulta peraltro operativa la norma generale di cui all'art. 1108 cod.civ.: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 17216/12) incidentale infatti ammette che si possa decidere a maggioranza di vendere il bene comune quando ciò sia funzionale al pagamento delle passività ereditarie.
4. L' ipoteca sul bene comune, in deroga a quanto espresso sub c) può tuttavia essere consentita dalla maggioranza qualificata dei due terzi, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune. Dall'esame dell'art. 1108 cod.civ. emerge anzitutto che le innovazioni e gli altri atti di straordinaria amministrazione sono connotati da un'identica disciplina quanto alla maggioranza qualificata dei due terzi che si palesa necessaria. La distinzione in parola si giustifica soprattutto allo scopo di chiarire quando risultino assumibili a maggioranza, seppure qualificata, decisioni che importano un quid pluris rispetto all'amministrazione straordinaria, cioè le innovazioni, la cui portata potrebbe essere tale da rendere necessaria addirittura l'unanimità dei consensi.

Delicato talvolta è il discrimine tra atti di amministrazione ed atti di disposizione: si pensi alla cosa che non consente un pari godimento ed utilizzo per ciascuno dei contitolari. In questa ipotesi, pare ispirato a principi di corretta amministrazione attribuire il godimento del bene ad un terzo corrispettivo (locare, affittare), sostanzialmente sostituendo per i contitolari un godimento indiretto (la percezione di un canone) rispetto a quello diretto che non risulta praticabile. La relativa decisione si deve pertanto ritenere assumibile a maggioranza ^nota3. Quando tuttavia la stessa deliberazione abbia ad oggetto una cosa la cui fruizione risulti possibile per tutti i partecipi alla comunione secondo le regole ordinarie, il godimento indiretto non può che essere deciso all'unanimità ^nota4, concretandosi sostanzialmente in un atto di disposizione (Cass. Civ. Sez. II, 6010/84 ; Cass. Civ. Sez. III, 538/82).

Note

nota1

V. Branca, La comunione, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja- Branca, Bologna-Roma, 1982, p.222.
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nota2

Si confrontino Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p.473;Scozzafava, voce "Comunione", in Enc. giur. Treccani, p.8.
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nota3

Così, tra gli altri, Bigliazzi Geri-Breccia-Busnelli-Natoli, Istituzioni di diritto civile, Genova, 1979, p.317; Lener, La comunione, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.306; Fedele, La comunione, in Tratt. dir. civ., diretto da Grosso-Santoro Passarelli, Milano, 1967, p.163.
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nota4

V. Galgano, Diritto privato, Padova, 1994, p.170.
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Bibliografia

• BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
• BRANCA, La comunione, Bologna - Roma, Comm.cod.civ. a cura di Scialoja e Branca, 1982
• FEDELE, La comunione, Milano, Tratt.dir.civ. Grosso e Passarelli, 1967
• GALGANO, Diritto privato, Padova, 1994
• LENER, La comunione, Torino, Tratt.dir.priv dir. da Rescigno, vol. 8, t. II, 1982
• SCOZZAFAVA, Comunione, Enc. giur. Treccani, VII, 1988