Scioglimento del condominio

di Daniele Minussi 19/05/2020 Libera

Gli enti condominiali sono indivisibili (art. 1112 cod.civ.). A questo fine la legge prevede un criterio all'art. 1119 cod.civ. che assume in considerazione la possibilità di una divisione, previo consenso di tutti i condomini, soltanto se essa non ha quale conseguenza quella di rendere più incomodo l'uso della cosa comune da parte di ciascuno di essi. E' di tutta evidenza che ciò sia praticamente impossibile per parti essenziali dello stabile: come poter sostenere la possibilità di attribuire in via esclusiva le fondamenta dell'edificio o l'unico vano scale? Si pensi al cortile che funge da parcheggio di pertinenza di un condominio (Cass. Civ. Sez. II, 4014/2020).
A prescindere da ciò, il condominio può considerarsi sciolto quando tutte le unità immobiliari che lo compongono divengono di proprietà di un solo soggetto ^nota1. E' chiaro che in questa eventualità non ha più senso parlare di enti comuni, di regolamento, di ripartizione delle spese, di deliberazioni etc.. La configurazione dell'edificio come condominiale potrebbe tuttavia essere ritenuta semplicemente quiescente: nel momento in cui l'unico proprietario di tutte le unità ne alienasse anche una soltanto tornerebbero ad avere vigenza le regole ed i principi in materia.

Può invece determinare lo scioglimento del condominio il più radicale evento del perimento dell'edificio ^nota2. L'ipotesi, contemplata dall'art. 1128 cod.civ. , viene assunta partitamente in considerazione.

Nel caso in cui si verifichi la distruzione totale o per una parte dell'edificio che ne rappresenti almeno tre quarti del valore, ciascuno dei condomini - salvo diversa convenzione - può richiedere la vendita all'asta dei materiali e dell'area (art. 1128, I comma, cod.civ. ) (Cass. Civ. Sez. II, 446/94 ).