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Rilevanza fiscale dell’indicazione del prezzo nella compravendita immobiliare

In primo luogo, secondo la disciplina entrata in vigore nel 2006, si prevede che nelle compravendite tra privati che abbiano per oggetto immobili abitativi e/o loro pertinenze sia possibile (su richiesta della parte acquirente) indicare nell’atto due diversi importi: il prezzo commerciale dell’immobile e il suo valore fiscale (determinato in base alla rendita catastale rivalutata).
Con la legge finanziaria del 2007 si può procedere alla doppia indicazione del prezzo e del valore fiscale anche nella vendita tra impresa e privato, qualora l’atto sia soggetto ad imposta di registro e non ad IVA, e qualora abbia per oggetto immobili abitativi e loro pertinenze.
In tutti questi casi, quindi, è venuta meno ogni convenienza dell’acquirente ad occultare parte del corrispettivo: quale che sia il prezzo, infatti, egli verserà le imposte di registro, ipotecaria e catastale determinate su una base imponibile pari al valore catastale dell’immobile.
Nel caso in cui sia comunque accertata (tramite controlli sulle movimentazioni bancarie, per esempio) l’occultazione parziale del prezzo, l’Erario chiederà il versamento delle imposte sul corrispettivo effettivo accertato. In altre parole, se la dichiarazione del prezzo commerciale del bene non è veritiera, si rischia di perdere l’opportunità di calcolare le imposte sul valore catastale.
Sempre a vantaggio dell’acquirente, nelle vendite di immobili abitativi e/o loro pertinenze alle quali si applica la regola della doppia indicazione del prezzo e del valore fiscale, si è prevista la riduzione dell’onorario notarile del 20% (Legge Finanziaria 2006), poi estesa al 30% (Decreto Bersani).

Per quanto riguarda il venditore, la Legge Finanziaria 2006 ha previsto un beneficio in ordine alle imposte dovute sulla plusvalenza realizzata con la vendita dell’immobile: in base al Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D. Lgs 917/1986) se un privato vende l’immobile entro cinque anni dalla data dell’acquisto realizzando una plusvalenza (es. l’immobile comprato per 100.000 euro viene venduto per 120.000 euro), la plusvalenza medesima rientra tra i c.d. “redditi diversi”, soggetti a tassazione insieme agli altri redditi prodotti nell’anno in cui ha luogo la vendita.
Non sono soggette ad imposta le plusvalenze realizzate vendendo l’immobile oltre il quinto anno dalla data di acquisto, né le plusvalenze realizzate nei primi cinque anni dall’acquisto se il venditore ha utilizzato l’immobile medesimo quale sua abitazione effettiva per più di metà del periodo di tempo in cui ne è stato proprietario.
Il beneficio previsto dalla Legge Finanziaria 2006 (poi modificata sul punto dal Decreto Bersani) consiste nella possibilità per il venditore di chiedere l’applicazione di una imposta sostitutiva sulla plusvalenza, nella misura del 20% della stessa (originariamente, era prevista una aliquota del 12,5%). Rispetto al regime ordinario, c’è nella quasi totalità dei casi un notevole risparmio, ma il venditore deve considerare che l’imposta sostitutiva deve essere pagata subito (al notaio, che la verserà all’Erario) mentre l’imposta ordinaria verrebbe versata nell’anno successivo alla vendita, insieme alle altre imposte sul reddito prodotto nell’anno medesimo.

La disciplina fiscale della plusvalenza pone in evidenza la differente condizione tra acquirente e venditore. Quest'ultimo è tenuto in solido con il primo in relazione al pagamento delle imposte indirette collegate alla stipula dell'atto. Non altrettanto è a dirsi per l'imposta, diretta, relativa alla maturazione della eventuale plusvalenza. Cosa dire nel caso di accertamento di maggior valore? Fa stato anche in relazione alla plusvalenza? Al riguardo è stato respinto il ricorso proposto avverso l'accertamento di maggior valore del prezzo dell'immobile, successivamente definito in sede di accertamento con adesione da parte dell'acquirente, sulla scorta della natura solidale della obbligazione tributaria e della indipendenza del detto contenzioso rispetto a quello, pur successivamente attivabile, che avrebbe potuto insorgere in riferimento all'eventuale plusvalenza (CTR sez. staccata Brescia, Sez. LXVII, 1763/2015). Le risultanze dell'accertamento di maggior valore che si siano cristallizzate per l'acquirente determinano una semplice presunzione per quanto attiene alla posizione del venditore, il quale potrà ben reagire allegando qualsiasi elemento probatorio a proprio favore (CTP Novara, Sez. VI, n. 93/2015).

La disciplina fiscale della compravendita non ha subito analoghi cambiamenti con riferimento alle vendite che intercorrono tra imprese e privati (es. vendita da costruttore o da società immobiliare) se soggette ad IVA, che si applica sul prezzo convenuto e non sul valore catastale rivalutato.
La disciplina del Decreto Bersani su questo argomento ha determinato un cambiamento apparentemente radicale, stabilendo che la vendita di immobili abitativi sia – anche se il venditore è un’impresa – di regola soggetta ad imposta di registro, e solo eccezionalmente soggetta ad IVA.
In realtà, le ipotesi di “eccezionale” assoggettamento ad IVA corrispondono nei fatti alla maggioranza dei casi che si verificano: il notaio ha il compito di accertare quale sia l’imposta applicabile, sulla base di diversi elementi di valutazione (esecuzione della costruzione o della ristrutturazione da parte dell’impresa venditrice, epoca di ultimazione della costruzione o ristrutturazione, ecc.).
Ove si tratti di vendita soggetta ad IVA, questa imposta (dovuta al venditore che poi la verserà allo Stato) si calcolerà sul corrispettivo determinato ai fini commerciali e non sul valore catastale dell’immobile.
Anche a tale riguardo, tuttavia, è stata introdotta una importante novità, sempre mirante a limitare il fenomeno di pagamenti non dichiarati in atto: si prevede infatti che, ai fini della dichiarazione annuale IVA della società venditrice, il “valore normale” del bene immobile venduto non possa essere inferiore all’importo del finanziamento (mutuo, apertura di credito, ecc.) chiesto dall’acquirente per l’acquisto dell’immobile medesimo. Nel caso di dichiarazione di un valore inferiore, l’Agenzia delle Entrate ha il potere di rettificare d’ufficio la dichiarazione IVA della società venditrice.
Così, se l’appartamento venduto dal costruttore costa 100.000,00 euro e l’acquirente stipula un mutuo di 95.000,00 euro, il prezzo dichiarato nella vendita – che deve essere di 100.000,00 euro perché si abbia un comportamento regolare da parte dei contraenti - non potrà essere in nessun caso inferiore a 95.000,00 euro.

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