Revoca dell'amministratore di condominio

Ai sensi dell'art.1129 cod.civ. la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina (sempre con la maggioranza qualificata di cui al II comma dell'art.1136 cod.civ., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
La natura giuridica dell'incarico dell'amministratore è riconducibile a quella propria del contratto di mandato. Ne segue l'applicabilità della relativa normativa, in essa compresa la regola di cui all'art.1724 cod.civ., che prevede la revoca tacita quale conseguenza insita nella nomina di un nuovo mandatario (nella specie un nuovo amministratore: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 9082/2014).

La revoca dell'amministratore può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal IV comma dell'art.1131 cod.civ., se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. A questo proposito la riforma del 2012 (Legge 11 dicembre 2012, n. 220) ha apportato significative specificazioni rispetto alla scarna disciplina per l'innanzi vigente.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza alla regola in base alla quale ogni movimento di denaro facente capo al condominio va effettuato su apposito conto a questo intestato ed acceso alla scopo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
L'art.1129 cod.civ. ulteriormente specifica al XII comma, pur chiarendo la natura non esaustiva dell'elencazione, il concetto di "gravi irregolarità". Vengono in esame:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma dell'art.1129 cod.civ;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130 cod.civ., numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al II comma dell'art.1129 cod.civ.
In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.
Competente a decidere sulla revoca dell'amministratore è il Tribunale, ai sensi dell'art. 64 disp. att. cod.civ.. Il provvedimento è reclamabile avanti la Corte d'Appello entro dieci giorni, ma non ricorribile per Cassazione (cfr. Cass. Civ. Sez. VI-II, 25682/2020) stante la natura non contenziosa dello stesso (Cass. Civ., Sez. II, 20136/2014). Le relative controversie sono soggette a mediazione obbligatoria, in difetto della quale l'azione si paleserebbe come improcedibile (Tribunale di Macerata, 10 gennaio 2018).