Recesso (contratto di locazione)

Si disputa circa l'ammissibilità, in generale, del recesso nel contratto di locazione. Ad un orientamento negativo ^nota1 , che fa leva sulle speciali esigenze soddisfatte dal contratto in esame (con particolare riferimento ai beni immobili ed alle necessità abitative del locatore), ciò che tuttavia vale a caratterizzare la specificità di norme di natura vincolistica (cfr. la Legge 392/78 e successive modificazioni ed integrazione, le quali saranno oggetto di una specifica attenzione), si contrappone la prevalente opinione favorevole ^nota2 . Non si vede infatti perchè negare che le parti possano inserire una clausola volta ad attribuire all'una, all'altra, ovvero ad entrambe il diritto di recedere dal contratto, magari subordinatamente al verificarsi di eventi specifici. D'altronde il II comma dell'art. 1373 cod.civ., nel consentire il recesso nei contratti di durata (ad esecuzione continuata o periodica) non effettua alcuna distinzione, prescrivendo che esso possa avere luogo anche quando l'esecuzione del contratto abbia avuto inizio ^nota3 . Il codice civile contempla, nell'ambito della disciplina dettata per la locazione, alcuni casi di recesso convenzionale, sia pure motivati da particolari ragioni. Si pensi al caso del locatore che si sia riservato la facoltà di estinguere il contratto, allo scopo di abitare egli stesso nella casa locata (art. 1612 cod.civ. ) ^nota4. Si pensi anche a quello dell'inserimento nel contratto della clausola di scioglimento per alienazione della cosa locata (art. 1603 cod.civ. ). Tale clausola deve tuttavia essere ritenuta nulla ex art. 7 Legge 392/78 in relazione agli immobili urbani.
Sono anche espressamente previste ipotesi di recesso legale, sia da parte del locatore, sia da parte del conduttore (trasferimento degli impiegati pubblici: art. 1613 cod.civ. ; morte dell'inquilino: art. 1614 cod.civ.) ^nota5.
Il II comma dell'art.80 l.f. prevede un caso speciale di recesso legale del conduttore: il curatore del conduttore fallito può infatti in qualunque tempo recedere dal contratto di locazione, corrispondendo al locatore un giusto compenso che, nel dissenso fra le parti, é determinato dal giudice delegato.
La norma, secondo l'opinione preferibile^nota6, sembra applicabile alla locazione stipulata nel contesto dell'attività d'impresa del fallito. Essa pertanto non si reputa applicabile alla locazione dell'immobile dal fallito adibito ad abitazione familiare. I rapporti che scaturiscono da quest'ultimo contratto possiedono infatti natura personale (cfr. n.1 art. 46 l.f.).
La legislazione speciale prende inoltre in considerazione il recesso in una serie di disposizioni, che si riferiscono specialmente agli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo e di quelli che sono diretti a soddisfare esigenze transitorie. In particolare è riconosciuto al solo conduttore un diritto di recesso legale (ove ricorrano gravi motivi) nonchè un diritto di recesso convenzionale, qualora sia stato contrattualmente stabilito con il locatore (cfr. art. 27, VII e VIII commi della Legge 392/78). I gravi motivi devono consistere in eventi estranei alla volontà del conduttore, come nell'ipotesi in cui sopravvengano fatti non prevedibili al tempo della stipulazione del contratto (cfr. Cass. Civ. Sez. III, 13909/02). Non deve trattarsi di fatti attinenti alla valutazione unilaterale e soggettiva del conduttore, ma del sopraggiungere di eventi imprevedibili, non riconducibili alla volontà del conduttore e tali da rendere per costui sostanzialmente gravosa la prosecuzione del rapporto (Cass. Civ., Sez.III, 26711/11).
Tali motivi si differenziano nettamente dalla mancata acquisizione della disponibilità dell'immobile locato o, più in generale, dalla violazione degli obblighi contrattuali facenti capo al locatore, ciò che legittima una domanda giudiziale intesa ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento (Cass. Civ. Sez.III, 15620/05). In altre parole recesso e risoluzione sono strumenti che non possono coesistere, essendo qualificati da differenti presupposti e sortendo diversi effetti.

Note

nota1

Sostenuto da Provera, Locazione. Disposizioni generali, in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, vol.IV, Bologna-Roma, 1980, p.383.
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nota2

Mirabelli, La locazione, in Tratt.dir.civ.it., diretto da Vassalli, Torino, 1972, p.532 e Guarino, Locazione , in Tratt.dir.civ., diretto da Grosso-Santoro Passarelli, Milano, 1965, p.37.
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nota3

In questo senso anche Capozzi, Dei singoli contratti, vol.I, Milano, 1988, p.345.
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nota4

Occorre però notare che questa disposizione, riconosciuta come espressione del più generale principio espresso dall'art.1373 cod.civ. (Trifone, La locazione: disposizioni generali e locazioni di fondi urbani, in Tratt.dir.priv., diretto da Rescigno, vol.XI, Torino, 1984, p.546), è stata fortemente limitata in materia di immobili ad uso abitativo dall'art.4 della Legge 392/78, il quale ha attribuito il recesso unicamente al conduttore, sostanzialmente abolendo ogni possibilità di recesso convenzionale del locatore. Nel primo comma di detto articolo è, infatti, prevista come facoltà delle parti quella di convenire che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore con lettera raccomandata almeno sei mesi prima. Secondo alcuni (Luminoso, I contratti tipici e atipici, in Tratt.dir.priv., a cura di Iudica-Zatti, Milano, 1995, p.575) si potrebbe sostenere che, in materia di immobili ad uso abitativo, si sia determinata una abrogazione della norma codicistica per incompatibilità o una nullità della clausola inserita dalle parti, ma è preferibile sostenere che l'art.1612 cod.civ. debba ritenersi oggi una disposizione residuale, applicabile soltanto a quei rapporti di locazione che non sono disciplinati dalla Legge 392/78 , in ottemperanza al principio legis specialis derogat lege generali (in maniera analoga Amorth, in Comm.cod.civ., diretto da Cendon, vol.IV, Torino, 1999, p.1146).
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nota5

Ulteriore ipotesi di recesso legale, indipendente perciò da qualsiasi pattuizione, è prevista in materia di immobili ad uso abitativo dall'art.4, II comma della Legge 392/78: si tratta tuttavia di un recesso causale, la cui efficacia è subordinata all'esistenza di gravi motivi che giustifichino l'esercizio dello ius poenitendi da parte del conduttore (Luminoso, op.cit ., p.574).
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nota6

Così Trifone, op.cit., p.532.
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Bibliografia

• AMORTH, Torino, Comm.cod.civ.Cendon, IV, 1999
• CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
• GUARINO, La locazione, Milano, Tratt.dir.civ., 1965
• MIRABELLI, La locazione, Torino, Tratt.dir.civ.it.Vassalli, 1972
• PROVERA, Locazione. Disposizioni generali, Bologna-Roma, Comm.cod.civ.Scialoja Branca, IV, 1980
• TRIFONE, La locazione: disposizioni generali e locazioni di fondi urbani, Torino, Tratt.di dir.priv.Rescigno, XI, 1984