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Prelazione legale in tema di cessione di fondi rustici



Ai sensi del II comma dell'art. 8 della Legge 26 maggio 1965, n. 590 (come modificato dalla successiva Legge 817/71) "in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti (categoria che non coincide, se non soltanto in parte, con quella del piccolo imprenditore agricolo: cfr. Cass. Civ. Sez. III, 3170/03), a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione nota1, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purchè coltivi il fondo stesso da almeno due anni (cfr. in relazione a tale criterio, Cass. Civ., Sez. III, 6017/11), non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici (anche per una quota: cfr. Cass. Civ., Sez. III, 10220/11) di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia". Si veda inoltre l'art. 31 della Legge 26 maggio 1965, n. 590 in relazione all'ulteriore requisito dell'abitualità dell'attività di coltivazione nota2. Al riguardo va chiarito come l'abitualità non vada confusa con la "principalità" dell'attività di coltivazione, ciò che si riferisce all'entità del reddito ricavato in rapporto alle ulteriori entrate del soggetto coltivatore (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 2019/11). Per quanto attiene alla capacità lavorativa, l'indirizzo produttivo da considerare ai fini del computo della stessa è quello, compatibile con la vocazione natura del fondo, concretamente praticato al tempo dell'esercizio del diritto di prelazione ovvero praticabile in futuro (Cass. Civ., Sez. III, 12267/2014).

Va poi osservato che analoga prelazione spetta, ai sensi dell'art. 7 della L. 817/71, anche:
1) al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l'entrata in vigore della legge 15 settembre 1964, n. 756;
2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti. Al riguardo il requisito della contiguità dei fondi è da intendersi in senso stretto, essendo stato negato anche nel caso in cui si interponga tra i terreni anche semplicemente una strada vicinale (Cass. Civ., Sez.III, 19747/11). Neppure il diritto in parola spetta al nudo proprietario (Cass. Civ., Sez. III, 6904/2015).
Cosa dire nell'ipotesi in cui, per evitare la natura cogente della disposizione in esame, il proprietario abbia a frazionare il fondo, successivamente cedendo soltanto la parte non confinante proprio in esito al frazionamento? La giurisprudenza si è pronunziata nel senso dell'indifferenza di una siffatta manovra ai fini dell'esclusione del diritto di prelazione, il quale pertanto continuerebbe ad assistere il confinante (Cass. Civ., Sez. III, 15768/2014; Cass. Civ., Sez. III, Cass. civile, sez. III del 2015 numero 25747 (22/12/2015)|25747/2015]]). La prelazione spetta anche in riferimento alle pertinenze, semprechè siano in concreto destinate in fatto all'uso agricolo (Cass. Civ., Sez. III, 7183/2015).

Ai fini della sussistenza dell'obbligo di preferenza in questione occorre che la destinazione del fondo sia espressamente agricola, con l'esclusione di altre diverse destinazioni, seppure diverse da quella edificatoria (Cass. Civ., Sez. III, 7182/2015; Cass. Civ. Sez. III, 4842/03 secondo cui, ai fini della sussistenza del diritto di prelazione, occorre aver riguardo alla destinazione vigente al momento dell'alienazione al terzo ovvero al conseguente esercizio del retratto; cfr. anche Cass. Civ. Sez.III, 23902/06). Anche il nuovo PRG, ancorchè in itinere, che mutasse la destinazione in non agricola sarebbe sufficiente ad escludere l'esercizio del diritto di prelazione: Cass. Civ., Sez. VI-III, 3717/2015.
Una volta accertata la destinazione agricola, non rileva l'estensione o l'attualità della coltivazione, anche se il diritto di prelazione sarebbe precluso nell'ipotesi di infima estensione del fondo o di una sua irreversibile trasformazione con la perdita dell'attitudine alla coltura (Tribunale di Mantova, Sez. I, 08 gennaio 2005).
Compete comunque a chi vuole far valere la prelazione dar conto di tutti gli
elementi che ne costituiscono il presupposto (con speciale riferimento alla predetta destinazione agricola del fondo), la cui concreta verifica è demandata ex officio al giudice di merito (Cass. Civ. Sez. III, 20909/04).

La prelazione viene a presidiare le alienazioni effettuate a titolo di vendita. La preferenza non è dunque operativa nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica nota3. La vendita non deve necessariamente avere ad oggetto la proprietà piena: è stato deciso che possa avere ad oggetto anche un diritto come quello spettante all'enfiteuta (Cass. Civ., Sez. III, 25756/2015).
Non applicabile è stata reputata la prelazione nell'ipotesi di negotium mixtum cum donatione (Cass. Civ. Sez. III, 6711/01: anche se occorre sottolineare come spesso le parti della vendita possano dissimulare il prezzo effettivo, ben potendo indicarne ufficialmente uno irrisorio). Dubbi vi sono nel caso di effettuazione di conferimento in società, data la natura onerosa di tale atto di disposizione, che si pone quale controprestazione rispetto alla partecipazione sociale. Si è osservato che in tale ipotesi, essendo il rapporto societario connotato da intuitus personae, deve correlativamente esser negata la sussistenza del diritto in esame (Cass. Civ. Sez. III, 7039/92). Diversamente va quando l'operazione di conferimento assume una chiara marca elusiva, come nel caso in cui, all'esito del conferimento, le quote della società siano cedute a colui che in effetti si qualificherebbe meglio come acquirente del terreno (Cass. Civ., Sez. III, 5201/2015).
Ai sensi del III comma dell'art.8 in esame, se il trasferimento proposto da un componente la famiglia coltivatrice concerne solo una quota del fondo, sia in costanza di comunione ereditaria, sia "in ogni altro caso di comunione familiare", gli altri componenti vantano la preferenza soltanto se rivestano la qualità di coltivatori manuali ovvero continuino l'esercizio dell'impresa familiare comune. L'ultimo comma della norma aggiunge ai soggetti preferiti anche i coeredi del venditore. In ogni caso il diritto di prelazione è dunque sottoposto alla condizione dell'effettivo svolgimento dell'attività di coltivatore (Cass. Civ., 10218/01 ed è intrasmissibile per atto tra vivi (Cass. Civ., 11134/02).
Ai fini di attivare la procedura il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore (a costui direttamente e non già al coniuge, quantunque partecipe di impresa familiare, cfr. Cass. Civ., Sez.III, 15754/2014) la proposta di alienazione, trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente (Cass. Civ. Sez. III, 3500/02 che ha sottolineato l'esigenza di tale indicazione allo scopo di permettere al coltivatore di valutare il proprio interesse ad esercitare la prelazione in rapporto al possibile acquirente del bene), il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. La relativa denuntiatio costituisce elemento di una vera e propria fattispecie traslativa avente ad oggetto il fondo agrario. Come tale, ai sensi dell'art.1350 cod.civ., essa deve indispensabilmente rivestire la forma scritta ad substantiam (Cass. Civ. Sez.III, 9519/07; cfr.Cass. Civ., Sez. III, 25419/2013 sulla differenza tra prelazione urbana e prelazione di fondi rustici). Nel caso in cui la comunicazione della proposta sia incompleta (es.: per mancata indicazione del prezzo per le singole quote fruite da vari conduttori), tale difettosità non ne preclude la validità e/o l'efficacia, ogniqualvolta il prelazionario abbia manifestato l'incondizionato intento di esercitare il relativo diritto (Cass. Civ. Sez. III, 26985/07) nota4. I requisiti ai fini della sussistenza del diritto di retratto devono sussistere al tempo della vendita del bene al terzo ovvero al tempo dell'esercizio del riscatto: sono irrilevanti variazioni susseguenti (Cass. Civ., Sez. III, 3010/12).
Il coltivatore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di trenta giorni. L'eventuale rinunzia che il prelazionario vi faccia in pendenza del termine non potrà esser validamente effettuata se non con dichiarazione scritta (Cass. Civ. Sez. III, 3166/03). E' revocabile la proposta? Secondo un orientamento, ciò non sarebbe validamente possibile se non all'esito del decorso dei 30 giorni di cui all'art.8 della legge 590/1965 (Cass. Civ., Sez. III, 12883/2016).
Nel caso in cui il proprietario non provveda alla notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita,
l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno (Cass. Civ. Sez. III, 2004/99) dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Trattandosi di acquirente coniugato in regime di comunione legale dei beni, l'azione dovrà essere proposta anche nei confronti del coniuge di colui che abbia proceduto a stipulare l'atto acquisitivo individualmente (Cass. Civ. Sez. III, 6879/08), quand'anche la trascrizione fosse stata effettuata unicamente a favore di costui. Si tratta dunque di un'ipotesi di prelazione c.d. reale.
Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti (Cass. Civ. Sez. III, 1681/99) nota5.
A questo proposito l'effetto traslativo è sottoposto alla condizione sospensiva dell'effettivo pagamento del prezzo, ovvero della procedura del deposito liberatorio che segue alla dichiarazione del titolare della prelazione di volerla esercitare (Cass. Civ., 9401/99; cfr. Cass. Civ. Sez.III, 2402/08 nel senso dell'indispensabilità dell'espressione, da parte del retraente, della precisa volontà di voler corrispondere lo stesso prezzo di cui all'alienazione effettuata in violazione della prelazione legale) nota6.
Cosa accade nell'ipotesi di mancata esecuzione del versamento del prezzo nel termine previsto dalla legge? Il retraente vittorioso sarà considerato decaduto dal relativo diritto. Nel caso in cui il fondo appartenga a più soggetti, se ne ricava l'esigenza di corrispondere a ciascuno di essi pro quota il corrispettivo, con la conseguenza che, in difetto di offerta effettuata a ciascuno dei contitolari, il retraente, come detto, ben può essere considerato decaduto dal proprio diritto (Cass. Civ. Sez. III, 15547/03).

Il II comma dell' art. 7 della Legge n. 817 del 1971, ha esteso la spettanza del diritto di prelazione in esame, pur riducendo a due anni il termine, inizialmente quadriennale, che costituisce il presupposto per l'insorgenza del diritto (termine di cui all'art. 8 della Legge 590/65 ), anche al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l'entrata in vigore della Legge 15 settembre 1964, n. 756 , nonché al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti (prelazione del coltivatore confinante o affittuario: cfr. Cass.Civ. Sez.III, 751/91) nota7.
In ogni caso sono esclusi dal diritto in esame soggetti ulteriori, non essendo la normativa in esame suscettibile di interpretazione analogica (Cass. Civ. Sez. III, 2896/99). L'onere di dar conto della conduzione almeno biennale del fondo incombe sul coltivatore che intende avvalersi della prelazione (Cass. Civ. Sez. III, 2879/03). Inoltre occorre che il coltivatore confinante, ai fini di poter vantare il diritto in questione, sia proprietario di un "fondo coltivato" e non di un immobile qualsiasi (es. una casa di civile abitazione con annessa stalla e piccolo orto: cfr. Cass. Civ., Sez. III, 3455/11).

Cosa accade nell'ipotesi di potenziale conflitto tra prelazione in favore dell'affittuario e prelazione in favore del confinante? Sembrerebbe prevalere la prima (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 12900/2015, che comunque richiede la sussistenza di un rapporto agrario consolidato e stabile sul fondo). Tuttavia quando il contratto con l'affittuario abbia perduto stabilità per effetto di un accordo inteso ad ottenere il rilascio del fondo da parte di costui, ritorna alla ribalta il diritto di prelazione in favore del confinante (Cass.Civ. Sez.III, 6290/03).
L'art. 7 del D.Lgs. 18 maggio 2001, n.228, portante notevoli mutamenti in relazione all'orientamento ed all'innovazione del settore agricolo chiarisce i criteri preferenziali in forza dei quali stabilire la prevalenza tra più soggetti confinanti: si tratta, nell'ordine, di coloro che sono presenti come partecipi nelle rispettive imprese di coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale di età compresa tra i 18 e i 40 anni o in cooperative di conduzione associata dei terreni. L'art. 10 prevede inoltre i criteri di attribuzione della qualifica di imprenditore agricolo a titolo principale anche in riferimento ad entità societarie.
Ulteriore aspetto da mettere a fuoco è quello relativo alle agevolazioni tributarie connesse all'acquisto di fondi rustici. Le disposizioni che le prevedono per lo più prescrivono (cfr. l'art.7 della Legge 6 agosto 1954, n.604 nonchè l'art. 8 della Legge 26 maggio 1965, n. 590) che, ai fini del mantenimento delle stesse, l'acquirente si impegni a non alienare volontariamente il fondo acquistato per un determinato periodo di tempo. Il concetto di "alienazione volontaria" non è del tutto perspicuo: si pensi al trasferimento attuato giudizialmente in forza di verbale di conciliazione (Cass. Civ. Sez. V, 4242/06).

Note

nota1

Occorre ricordare che il rapporto fondamentale previsto dalla normativa in esame è quello di affitto a coltivatore diretto, poichè, come è noto, per effetto degli artt. 25 e 34 della Legge 203/82 che ha previsto la non stipulabilità di nuovi contratti agrari associativi, i medesimi sono stati ridotti solo a quelli in corso alla data di entrata in vigore della legge stessa e non convertiti in affitto. E' altresì esclusa la rilevanza di un rapporto di mero fatto, dovendo la coltivazione essere stata attuata in forza di un titolo valido (cfr. Cass. Civ. Sez.III, 14450/05).
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nota2

E' opinione diffusa che la norma miri alla formazione di imprese familiari di particolare modernità ed efficienza nonchè all'accorpamento dei terreni al fine di migliorarne la redditività: Moscarini, La prelazione, in Enc.dir., p.995; Di Rosa, La prelazione legale e volontaria, in I contratti in generale, a cura di Cendon, vol. III, Torino, 2000, p.302. In giurisprudenza cfr. Cass. Civ. Sez. III, 9806/94.
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nota3

In tal senso Casarotto, Il diritto di prelazione, in Tratt. breve di diritto agrario e comunitario, diretto da Costato, Padova, 1997, p.366, il quale estende l'inapplicabilità della preferenza a tutti gli altri negozi rispetto ai quali sia impossibile la realizzazione delle parità di condizioni (per infungibilità della prestazione, ecc.).
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nota4

Ciò non è senza conseguenze nell'ipotesi in cui il coltivatore (che abbia, come detto, manifestato la propria volontà di avvalersi della prelazione) non abbia successivamente provveduto ad attivarsi a mente del comma VI dell'art.8 della L. 590/65 nei tempi di cui alla riferita norma. In tal caso infatti non potrà non verificarsi l'estinzione del diritto di prelazione per decadenza.
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nota5

Al riguardo cfr. Corsaro, voce Prelazione e riscatto. Fondi rustici, in Enc. giur. Treccani, p.10.
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nota6

Così Triola, La prelazione agraria, Milano, 1990, p.151; Ferrante, Prelazione convenzionale e pagamento del prezzo, in Giur.it., 1992, pp.419 e ss..
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nota7

Vedi Corsaro, Pregressa coltivazione del fondo e diritto di prelazione del coltivatore confinante, in Riv.dir.agr., 1981, p.180; Camardi-Corsaro-Macrì-Triola, Legislazione agraria, Milano, 1998, pp.363 e ss.)
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Bibliografia

  • CAMARDI, CORSARO, MACRI' E TRIOLA, Legislazione agraria, Milano, 1998
  • CASAROTTO, Il diritto di prelazione , Padova, Tratt.breve di dir.agrario e comunitario, 1997
  • CORSARO, Pregressa coltivazione del fondo e diritto e diritto di prelazione del coltivatore confinante, Riv.dir.agr., 1981
  • CORSARO, Prelazione e riscatto. Fondi rustici, Enc.giur. Treccani
  • DI ROSA, La prelazione legale e volontaria, Torino, I contratti in generale a cura di Cendon, III, 2000
  • FERRANTE, Prelazione convenzionale e pagamento del prezzo, Giur.It., I, 1992
  • MOSCARINI, La prelazione, Enc.dir.
  • TRIOLA, La prelazione agraria, Milano, 1990

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