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Perimento dell'edificio condominiale



In materia di condominio l'art. 1128 cod.civ. distingue tra perimento integrale (o di una parte che rappresenti i tre quarti del valore) e perimento parziale dell'edificio nota1.

Nel primo caso ciascuno dei condomini può, salvo patto contrario, domandare la vendita all'asta del suolo e dei materiali, ovvero l'attribuzione del suolo per intero al titolare della maggior quota (Cass. Civ. Sez. II, 446/94) nota2.

Nel secondo caso invece l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei propri diritti sulle parti stesse (Cass. Civ. Sez. II, 4900/87) nota3.

Quello che tra i condomini non volesse prendere parte alla ricostruzione dell'edificio è obbligato a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo stima da effettuarsi, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini nota4. Se il fabbricato viene riedificato conformemente alla preesistente consistenza, il condominio si ripristina, qualora invece l'edificazione sia difforme, quanto realizzato costituisce semplicemente un'opera soggetta alle regole della comunione e non già del condominio (Cass. Civ. Sez. I, 1543/99 ; Cass. Civ. Sez. II, 10314/91).

Note

nota1

Secondo parte della dottrina (Visco, Le case in condominio, Milano, 1967, p.654 e Branca, Comunione e condominio negli edifici, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1965, p.463) questa disciplina si applicherebbe alle ipotesi di perimento dovute ad eventi accidentali ed obiettivi (vetustà, terremoto, incendio, scoppio, etc.), mentre nel caso il perimento fosse dovuto al fatto illecito del terzo sorgerebbe il diritto di ogni condomino di chiedere al responsabile la ricostruzione dell'edificio.
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nota2

Il perimento totale dell'edificio farebbe venir meno il condominio per mancanza dell'oggetto e farebbe sorgere una comunione pro indiviso fra tutti i proprietari dell'immobile distrutto, comunione avente per oggetto l'area su cui l'edificio sorgeva (Salis, Ricostruzione di edificio in condominio interamente distrutto e diritti del condomino che non ha partecipato alla ricostruzione, in Riv. giur. edil., I, 1961, p.253 e Branca, Ricostruzione delle parti comuni di un edificio non deliberata dall'assemblea dei condomini, in Foro it., I, 1953, p.301).Potrebbe aversi ripristino del condominio soltanto quando l'edificio fosse ripristinato esattamente in modo conforme alla precedente. Nella contraria ipotesi di nuova edificazione dovrebbe invece farsi applicazione delle regole relative alla accessione, dovendosi reputare la titolarità di ciascuna unità in comunione pro indiviso tra i condomini secondo le rispettive quote millesimali (Cass. Civ. Sez. II, 12775/08).
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nota3

In questo caso, quindi, il condominio permane: cfr. Branca, op.cit., p.469 e Rizzi, Il condominio negli edifici, II, Bari, 1964, p.318.
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nota4

Si confrontino Bigliazzi Geri, L'abbandono liberatorio, in Rapporti giuridici e dinamiche sociali, Scritti giuridici, Milano, 1998, p.572 e ss.; Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.421.
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Bibliografia

  • BIGLIAZZI GERI, L'abbandono liberatorio, Milano, Rapporti giuridici e dinamiche sociali, 1998
  • BRANCA, Comunione - Condominio di edifici, Bologna-Roma, Commentario del cod. civ, 1972
  • BRANCA, Ricostruzione delle parti comuni di un edificio non deliberata dall'assemblea dei condomini, Foro it., I, 1953
  • GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
  • RIZZI, Il condominio negli edifici, Bari, II, 1964
  • SALIS, Ricostruzione di edificio in condominio interamente distrutto e diritti del condomino che non ha partecipato alla ricostruzione, Riv.giur.dell'edilizia, I, 1961
  • VISCO, Le case in condominio, Milano, 1976

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