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Opponibilità della servitù



Assai delicato, come è facilmente intuibile, è il problema della opponibilità della servitù, intesa come possibilità di far valere il diritto reale parziario nei confronti dei successivi subacquirenti del fondo servente. Di per sè la questione parrebbe agevolmente risolvibile facendo ricorso ai principi generali in materia di trascrizione. La servitù, quale diritto reale, è soggetta a trascrizione ai sensi del n.4 dell'art. 2643 cod.civ. . L'adempimento pubblicitario svolge una funzione primaria di tipo dichiarativo, volta per l'appunto a dirimere il conflitto tra subacquirenti in ordine al medesimo diritto e, mediatamente, quello ulteriore, potenzialmente afferente alle ulteriori alienazioni del diritto di proprietà del bene gravato dal diritto parziario (ed indipendentemente dalla menzione che se ne dia negli ulteriori passaggi di proprietà: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 20817/11).
E' ben vero che, nell'ambito di questa dinamica, irrompe spesso la forza dei fatti, rendendo precarie le risultanze ufficiali. Si pensi ad una servitù di passo carrale costituita nel 1899 e regolarmente trascritta, oggetto di menzione nei susseguenti atti di trasferimento del fondo che ne era gravato fino al 1940, indi non più menzionata fino ai tempi attuali. L'attenzione si sposta inevitabilmente sulla possibilità che il relativo diritto si sia estinto per prescrizione ventennale conseguente al mancato utilizzo. Diviene una questio facti apprezzare dell'esistenza o meno della servitù ed occorre aggiungere come spesso questa venga meno proprio in relazione alla dinamica testè descritta. D'altronde vale anche la considerazione di segno inverso, relativa cioè all'eventualità che un fondo dichiarato libero in sede di alienazione risulti gravato da servitù che sia stata acquisita per usucapione.
Va da ultimo segnalato un orientamento non pienamente comprensibile manifestatosi in giurisprudenza e volto a conferire rilevanza, ai fini dell'opponibilità della servitù ai successivi acquirenti del fondo servente, alla menzione nell'atto di vendita dell'esistenza del diritto reale parziario, indipendentemente dalla precedente regolare trascrizione del titolo costitutivo. E' stato infatti deciso che, in siffatta ipotesi, il fatto di aver portato a conoscenza dei subacquirenti l'esistenza della servitù valga quale implicita accettazione della stessa, superando la difettosa esecuzione della formalità pubblicitaria (Cass. Civ. Sez. II, 5158/03).

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