Si parla di
oneri reali con riferimento a quei pesi gravanti perpetuamente su un soggetto in quanto titolare della proprietà di un bene, pesi che possono concretizzarsi talvolta nel dovere effettuare prestazioni (in questo sarebbero simili alle obbligazioni
propter rem ), altre volte nel dover tollerare limitazioni al proprio diritto. Si pensi ai debiti per contributi di bonifica imposti per legge o per atto amministrativo. Secondo un'opinione rientrerebbe nella categoria anche il debito afferente al canone enfiteutico.
Allontanandoci dall'ambito al quale tradizionalmente viene ricondotta la figura in esame, sicuramente di scarsa attualità, è il caso di rilevare che in giurisprudenza spesso si parla di oneri reali in relazione alle
limitazioni previste nei regolamenti di condominio concernenti l'utilizzo del bene di proprietà del singolo condomino, allo scopo di garantire il miglior godimento dei beni altrui o di quelli comuni (Cass.Civ.Sez. II,
11019/91). Si pensi ad un appartamento destinato ad alloggio del portinaio (Cass. Civ., Sez. III,
2071/2018), al divieto di tenere animali per tutti i condomini.
Pare tuttavia più appropriato fare riferimento a categorie giuridiche dai contorni più definiti, quali
il diritto di servitù (Cass. Civ., Sez. II,
14898/13). Nel senso che l'introduzione di essi debba corrispondere ad una chiara e precisa enunciazione, si veda Cass. Civ., Sez. II,
5336/2017. In particolare si riferisce della necessità che detto regolamento possieda natura contrattuale, dovendo dunque essere approvato all'unanimità (Cass.Civ.Sez.II,
7654/90). La qualifica in chiave di servitù rende indispensabile
la trascrizione del relativo vincolo, in difetto di che non ne potrebbe essere assicurata l'opponiiblità (cfr.
Cass. Civ. Sez. II, 6357/2022 ove si chiarisce come, in tal caso, l'avente causa potrebbe risultare efficacemente gravato solo quando nell'atto di acquisto fosse esplicitato il peso).
Cosa riferire invece all'ipotesi in cui le predette limitazioni vengano adottate non già coevamente alla costituzione del condominio, ma con deliberazione successiva? A tal proposito è stato deciso come non sia sufficiente l'adozione tramite assemblea, ancorché adottata all'unanimità da parte di tutti i condomini, essendo necessario l'atto scritto (Tribunale di Napoli, Sez. IV, sent. n.
2492/2017).
Fa menzione di oneri reali l'art.
1489 cod.civ., norma che si riferisce al fatto che la cosa venduta sia gravata da oneri o diritti reali o personali che ne diminuiscano il libero godimento e che non siano stati dichiarati dal venditore. La conseguenza è la risolubilitá del contratto ovvero l'esperibilitá dell'
actio quanti minoris (Cass.Civ.Sez. II,
7630/90 ).