Anche se la vendita con patto di riserva della proprietà ha prevalentemente ad oggetto beni mobili (si pensi agli elettrodomestici e ad altri beni di largo consumo in relazione ai quali l'istituto conosce larga applicazione: d'altronde è lo stesso codice civile ad avere ambientato l'istituto nella sezione II del capo I della vendita, dedicata ai beni mobili)
o mobili registrati (autovetture, motocicli, etc.: ultimo comma dell'
art.1524 cod.civ.)
nulla impedisce che essa possa riguardare beni immobili (Cass.Civ. Sez.I,
2167/80)
nota1.
E' ben possibile che tale contratto possa avere ad oggetto entità complesse quali aziende.
Al riguardo non si vede perché limitare l'autonomia negoziale privata (
art.1322 cod. civ.), in difetto di una espressa norma proibitiva o di un divieto ricavabile da principi inderogabili, precludendo l'applicazione di un meccanismo di attribuzione traslativa del diritto che sembra prescindere dalla qualità del bene o dalla situazione soggettiva da alienare
nota2.
Per il resto, la dinamica di operatività della figura risulta indifferente rispetto all'oggetto della negoziazione: così si è deciso che l'effetto traslativo opera
ex nunc, cioè a far tempo dall'integrale pagamento del prezzo convenuto (Cass.Civ. Sez.III,
2975/88 ). Ancora, si è affermato che il diritto di prelazione spettante al proprietario di un fondo rustico, richiede che costui ne abbia pagato interamente il prezzo (Cass.Civ. Sez.III,
1802/89). Tutto ciò non impedisce, ai fini fiscali, che l'imposta di registro debba essere corrisposta immediatamente alla stipulazione della vendita (anche se improduttiva di trasferimento immediato
ex III comma art. 27 t.u.
131/86 ) e che, nell'ipotesi di risoluzione del contratto per mutuo consenso anteriormente al pagamento integrale del prezzo, l'imposta proporzionale debba essere corrisposta una seconda volta (Cass. Civ. Sez. I,
5075/98).
Le leggi speciali (
DPR.2/59 modificato dalla Legge
231/62 , il cui
art.15 prevede un meccanismo di trasferimento assolutamente identico in esito al pagamento del prezzo in un periodo di tempo massimo di anni 20
ex art.9 DPR. cit.) (Cass.Civ. Sez.I,
11433/98) hanno spesso utilizzato la figura in esame allo scopo di consentire alle fasce di popolazione titolari di redditi meno elevati di poter accedere al mercato della casa a condizioni più agevolate. In questo modo l'ente costruttore rimane titolare del diritto di proprietà sull'immobile, garantendosi più efficacemente rispetto ad altri strumenti (quali ad esempio l'ipoteca legale che assiste l'obbligazione del pagamento del residuo prezzo). Anche in questo caso, una volta pagata l'ultima rata del corrispettivo, la proprietà passa automaticamente in capo all'avente diritto (comprendendosi nell'espressione anche gli eredi dell'originario assegnatario) senza che vi sia bisogno di alcuna speciale manifestazione di volontà (Cass.Civ. Sez.II,
6813/98).
Note
nota1
In questo senso anche Rubino, La compravendita, in Tratt. dir.civ. e comm., diretto da Cicu-Messineo, vol.XXIII, Milano, 1971, p.432, Gazzara, La vendita obbligatoria, Milano, 1957, p.214 e Greco-Cottino, Della vendita, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1981, p.431.
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E' altresì discusso se l'istituto possa rinvenire applicazione anche per diritti diversi dalla proprietà. Si ritiene che, nonostante la legge parli solo di riserva della proprietà, essa ha inteso riferirsi all'ipotesi più frequente, per cui non vi è ragione per precludere alle parti di utilizzare, anche ad altri fini, la tipica figura del riservato dominio. Sarebbe perciò pienamente configurabile una vendita di un diritto di superficie o di usufrutto con prezzo differito (in questo senso Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt. dir.civ.it., diretto da Vassalli, Torino, 1972, p.537; contra Rubino, cit., p.430 e Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., libro IV, Torino, 1991, p.174, per i quali la figura in esame non recherebbe alcuna utilità al di fuori della riserva del diritto di proprietà).
top2Bibliografia
- BIANCA, La vendita e la permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol. VII- t. 1-2, 1993
- GAZZARA, La vendita obbligatoria, Milano, 1957
- GRECO, COTTINO, Della vendita (Artt.1470-1547), Bologna-Roma, Comm. cod.civ. a cura di Scialoja-Branca, 1981
- MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
- RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971
Prassi collegate
- Quesito n. 18-2015/T, Transazione con restituzione di azienda. Profili fiscali
- Quesito n. 694-2013/I, Società di persone e trasferimento delle partecipazioni con riserva di proprietà
- Quesito n. 450-2012/C, Patto di famiglia avente ad oggetto azioni già costituite in fondo patrimoniale con riserva di proprietà
- Quesito n. 262-2012/I, Trasferimento di azienda acquistata con riserva di proprietà
- Quesito n. 214-2009/T, Vendita con riserva della proprietà quale ipotesi di ritrasferimento
- Studio n. 5434/C, Vendita di immobili con riserva di proprietà e loro successiva circolazione