Oggetto della vendita: diritti reali di godimento

Oggetto della vendita possono essere anche i diritti reali di godimento quali la superficie, l'usufrutto, le servitù prediali.

Detti diritti, come tali, possono già esistere nel patrimonio dell'alienante. Si pensi al caso di Tizio che, titolare del diritto di usufrutto per anni venti sull'appartamento sito in Roma, Via Appia, alieni detto usufrutto a Caio. Assai frequentemente, tuttavia, il diritto non esiste come situazione giuridica soggettiva autonoma in capo all'alienante, il quale è titolare di un diritto più vasto. Tizio, ad esempio, è proprietario dell'appartamento in Via Appia e si accorda con Caio per vendere a quest'ultimo l'usufrutto per la durata di anni venti.

Viene in esame in tale ultima ipotesi una modalità di acquisto derivativo-costitutiva: all'alienazione del diritto corrisponde la costituzione di esso^nota1 .

L'ipotesi pone un duplice ordine di problemi.

Il primo riguarda la configurazione giuridica della c.d. reservatio (vale a dire della alienazione del diritto minore accompagnata dalla riserva in capo all'alienante di una qualche utilità, quale la proprietà nuda).

Il secondo è costituito dalla alienabilità in astratto del diritto minore. Alcuni diritti reali di godimento possiedono infatti una natura squisitamente personale che ne esclude la libera trasferibilità (cfr. l'art.1024 cod.civ. relativamente ai diritti di uso e di abitazione) ^nota2 .

Nel caso dell'enfiteusi la questione si pone in modo ancora diverso. L'atto derivativo-traslativo in forza del quale un'enfiteusi già costituita fosse ceduta ben potrebbe concretare una vendita; l'art.965 cod.civ. espressamente consente che l'enfiteuta possa disporre del proprio diritto anche per atto inter vivos. All'atto con il quale il proprietario di un fondo cedesse il diritto minore conservando la proprietà nuda meglio si attaglierebbe l'appellativo di atto costitutivo di enfiteusi, vale a dire della negoziazione tipica in forza della quale il concedente costituisce il diritto in capo all'enfiteuta e quest'ultimo si assume l'obbligazione di migliorare il fondo e di corrispondere il canone periodico ^nota3 .

Note

nota1

L'art.1470cod.civ. parla solo di trasferimento di diritti, mentre la costituzione di un diritto reale limitato non è tanto un trasferimento quanto un fenomeno costitutivo: comunque ricorre l'attribuzione di un diritto reale il quale trova il proprio fondamento nell'appartenenza di un altro diritto all'alienante. Inoltre "negando che il contratto di costituzione di un diritto reale minore contro corrispettivo di un prezzo sia vendita, bisognerebbe qualificarlo come un tipo contrattuale a sé stante, semplicemente analogo alla vendita", ma ciò non sarebbe di alcuna pratica utilità, dal momento che si applicherebbero comunque tutte le norme in materia di vendita (Rubino, La compravendita, in Tratt. dir.civ, e comm., diretto da Cicu-Messineo, vol.XXIII, Milano, 1971, p.81).
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nota2

In questo senso anche De Martino, Usufrutto, uso, abitazione, in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1978, p.358, Bigliazzi Geri, Usufrutto, uso e abitazione, Milano, 1979, p.303.
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nota3

In questo caso infatti l'obbligazione di migliorare il fondo è una obbligazione tipica ed essenziale del contratto di enfiteusi, che nulla ha a che vedere con il concetto di prezzo della vendita: Rubino, cit., p.82.
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Bibliografia

• BIGLIAZZI GERI, Usufrutto: uso e abitazione, Milano, Tratt. dir. civ. e comm. diretto da Cicu-Messineo, vol. VIII, 1979
• DE MARTINO, Usufrutto, uso e abitazione (Artt. 957-1026), Bologna-Roma, Comm. cod. civ. a cura di Scialoja-Branca, vol. XXIV, 1978
• RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971