Natura giuridica della vendita con patto di riscatto

Secondo un'opinione, la vendita con patto di riscatto si sostanzierebbe in un negozio sottoposto a condizione risolutiva ^nota1 . Più precisamente, l'esercizio della relativa facoltà da parte del venditore farebbe scattare l'evento dedotto sotto condizione risolutiva potestativa, determinando il ritorno della proprietà del bene in capo al venditore, senza bisogno di alcuna manifestazione di volontà da parte dell'acquirente (Cass. Civ. Sez. II, 4254/80). Se il venditore desidera ritornare proprietario di quanto alienato deve infatti restituire al compratore il prezzo ed effettuare in favore di quest'ultimo i rimborsi (art. 1500 cod.civ.). Come è evidente tenere o meno queste condotte non è indifferente: non si tratterebbe pertanto di una condizione meramente potestativa.

Si può aggiungere che il meccanismo descritto dalla legge è qualificato da una retroattività reale proprio come nel caso della condizione (cfr. gli artt. 1504 e 2653, n.3, in relazione all'art. 1360 cod.civ.).

Quella descritta non è l'unica prospettazione del fenomeno in esame. V'è infatti chi considera la vendita con patto di riscatto come un negozio puro cui peraltro seguirebbe l'attribuzione al venditore del diritto potestativo inteso sostanzialmente a revocare gli effetti del trasferimento precedente ^nota2.

Nella vendita con patto di riscatto, la volontà delle parti non è intesa semplicemente a subordinare gli effetti (o meglio l'eliminazione degli effetti) dell'atto al prodursi di un evento futuro ed incerto. I contraenti, assai più radicalmente, si intendono per eliminare addirittura lo stesso contratto, ripristinando la situazione quo ante. In questo senso il venditore sarebbe attributario di un vero e proprio diritto potestativo di revoca ^nota3. Questa impostazione ha l'indubbio pregio di introdurre l'idea della dinamica bifasica della fattispecie in esame: la vendita con patto di riscatto potrebbe in questo senso essere descritta come negozio qualificato da due momenti ben distinti. In un primo tempo il diritto viene trasferito all'acquirente; successivamente è possibile che venga operato, all'inverso, un nuovo trasferimento al venditore (Cass. Civ., Sez. V, 24252/11). Questa descrizione non è priva di importanza in riferimento alla possibilità di cedere il contratto anteriormente al termine fissato per procedere al riscatto, come si dirà specificamente.

Si può dire, in definitiva, che il riscatto viene a sostanziare un meccanismo più simile alla revoca (soprattutto per ciò che riguarda la citata autonomia delle due fasi) che a quello della condizione anche se, a rigore, l'eliminazione dell'atto precedentemente concluso non può dirsi piena (cfr. gli artt. 1502 e 1505 cod.civ.).

Note

nota1

Rescigno, voce Condizione, in Enc.dir., p.762 e Greco-Cottino, Della vendita, in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1981, p.277.^top1

nota2

La tesi, inizialmente sostenuta dal Chiovenda, L'azione nel sistema dei diritti, in Saggi di diritto processuale civile, I, Roma, 1930, p.21, è stata successivamente recepita dalla prevalente dottrina: Rubino, La compravendita, Milano, 1971, pp.1030 e ss. Bianca, p.570; Luzzatto, La compravendita, Torino, 1961, p.416 e Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., libro IV, Torino, 1991, p.126.
^top2

nota3

Si è altresì osservato (Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.146) che il riscatto della vendita non sarebbe, a differenza di quanto si può dire per la condizione, pienamente retroattivo. Il venditore è infatti tenuto da un lato a mantenere le locazioni (art. 1505 cod.civ. ), dall'altro rimborsare al compratore le spese ed ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita (art. 1502 cod.civ.). Occorre, tuttavia, notare che neppure in materia di condizione la retroattività rappresenta un principio assoluto, rinvenendo naturali limiti nella disciplina del compimento dell'attività di amministrazione della cosa e della restituzione dei frutti (cfr. l'art. 1361 cod.civ ).
^top3

Bibliografia

• CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
• CHIOVENDA, L'azione nel sistema dei diritti, Roma, Saggi di diritto processuale civile, I, 1930
• GRECO, COTTINO, Della vendita (Artt.1470-1547), Bologna-Roma, Comm. cod.civ. a cura di Scialoja-Branca, 1981
• LUZZATO, La compravendita, Torino, 1961
• MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
• RESCIGNO, Condizione, Enc.dir., VIII, 1961
• RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971

Prassi collegate

• Studio n. 668-2009/C, Indici identificativi della vendita con patto di riscatto