Questo sito utilizza i cookie, anche di terze parti, per il monitoraggio degli accessi.
Per saperne di più, conoscere i cookie utilizzati ed eventualmente disabilitarli, accedi alla pagina Privacy.
Se prosegui nella navigazione di questo sito acconsenti all’utilizzo dei cookie.

Mutuo ipotecario: la costituzione della garanzia sull’immobile

La banca, a fronte dell’erogazione del mutuo acquista nei confronti del mutuatario un credito, rappresentato dal diritto alla restituzione del capitale e degli interessi.
A garanzia di tale credito, viene iscritta ipoteca sull’immobile che viene acquistato grazie al finanziamento, e/o su altri immobili del mutuatario (o di terzi, come vedremo tra poco).
L’ipoteca è una garanzia reale: significa che essa “si attacca” al bene (in latino, res), e lo segue anche nell’ipotesi in cui ne venga trasferita la proprietà ad altri.
Se Tizio concede ipoteca alla Banca Alfa sul suo appartamento, e poi lo vende a Caio, Caio acquisterà il bene ipotecato, con i rischi che ne conseguono.
L’ipoteca attribuisce al creditore garantito (la banca), due prerogative molto importanti:
a)in caso di inadempimento del debitore, l’ipoteca costituisce presupposto per l’esecuzione sul bene: ciò significa che la banca, ove non venga pagata, può espropriare l’immobile ipotecato, al fine di farlo vendere giudizialmente per soddisfarsi sul ricavato;
b)nel caso di concorso del creditore ipotecario con altri creditori, l’ipoteca costituisce la fonte di un privilegio: sul prezzo ricavato dalla vendita forzata dell’immobile, dapprima si soddisferà la banca per l’intero suo credito, e solo dopo, sulla cifra rimanente, potranno soddisfarsi gli altri creditori (c.d. chirografari).
Per essere certa che la propria ipoteca produca in pieno i due effetti sopra indicati, la banca chiede al notaio, prima della stipulazione del contratto di mutuo, una relazione da cui risulta se sullo stesso immobile sussistano diritti di terzi che possano pregiudicare l’ipoteca (in particolare, precedenti ipoteche a favore di altri creditori, o privilegi di natura fiscale a favore dello Stato).
L’ipoteca non nasce per effetto della stipulazione del contratto (nel quale si legge che il mutuatario la concede alla banca): essa sorge solo nel momento in cui il notaio provvede alla sua iscrizione presso l’Ufficio del Territorio, nei Registri Immobiliari (si parla di pubblicità costitutiva, diversamente da quanto si è detto con riferimento alla trascrizione dei passaggi di proprietà, che ha natura di pubblicità dichiarativa).
Una volta iscritta l’ipoteca, il notaio invierà alla banca una nuova relazione, dalla quale risulta che l’ipoteca è stata iscritta, e che non è preceduta da altre formalità pregiudizievoli per la banca.

L’ipoteca serve alla banca per soddisfarsi forzosamente sull’immobile con precedenza sui creditori non ipotecari: il tutto, entro i limiti del valore per il quale l’ipoteca viene iscritta. Se l’ipoteca è iscritta per euro 50.000,00, e l’immobile viene venduto all’asta per euro 100.000,00, i primi 50.000,00 euro saranno “a disposizione” della banca, la quale su essi si soddisferà con precedenza sugli altri creditori, mentre i secondi 50.000,00 euro saranno fin dall’inizio destinati alla soddisfazione proporzionale di tutti i creditori (par condicio creditorum).
Per evitare ogni tipo di rischio le banche, dovendo garantire la restituzione del capitale e degli interessi, iscrivono ipoteca per importi molto superiori all’ammontare del capitale erogato a mutuo: nella prassi, molte banche iscrivono ipoteca per il doppio del capitale, alcune banche per una somma pari ad una volta e mezza il capitale erogato. Anche questo è un elemento al quale prestare attenzione al momento in cui si confrontano più mutui: infatti, il costo notarile dell’atto di mutuo è commisurato all’ammontare dell’ipoteca, come pure il costo riferito all’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca.
Sempre al fine di realizzare una piena garanzia del credito della banca, la legge prevede la possibilità (sfruttata da tutte le banche!) di prevedere nel contratto di mutuo (e nella nota di iscrizione dell’ipoteca) che l’importo dell’iscrizione si intende automaticamente aumentato fino all’effettivo ammontare del credito vantato dalla banca il quale, per effetto della variabilità del tasso di interesse, potrebbe rivelarsi più alto della cifra per la quale l’ipoteca è iscritta.
Il mutuatario non deve però “spaventarsi”: leggere che l’ipoteca è iscritta per euro 200.000,00 quando il mutuo ammonta ad euro 100.000,00 non vuol dire che la banca possa chiedere euro 200.000,00: il debito del mutuatario scende man mano che egli rimborsa il mutuo, e qualora si verifichi un inadempimento la banca potrà far valere l’ipoteca solo per ottenere il pagamento di quanto le ancora dovuto, non per ottenere comunque l’importo per il quale l’ipoteca è iscritta.

Documenti collegati

Il mutuo: nozione ed elemento causale

Il mutuo fondiario

Vedi anche

Chiedi consulenza ai nostri esperti su:

Mutuo ipotecario: la costituzione della garanzia sull’immobile
richiedi un preventivo gratuito

Trovi ulteriori informazioni sulle Consulenze di Wikijus qui

Percorsi argomentali

Aggiungi un commento


Se vuoi aggiornamenti su "Mutuo ipotecario: la costituzione della garanzia sull’immobile"

inserisci la tua e-mail nel box qui sotto