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Mutuo ipotecario: gli obblighi del mutuatario nei confronti della banca

L’obbligo più importante del mutuatario consiste nel rimborsare regolarmente, alle scadenze pattuite, il mutuo che gli è stato concesso.
Le rate di un mutuo a tasso fisso saranno tutte di uguale importo, pari ad una frazione del capitale maggiorato degli interessi.
Le rate di un mutuo a tasso variabile possono invece essere di importo diverso l’una dall’altra.
Nella maggior parte dei casi, benché il tasso sia variabile, il rimborso avviene mediante il pagamento di rate costanti (nell’ambito di ciascun periodo compreso tra una variazione e l’altra del tasso): per ottenere questo risultato (che è indubbiamente tranquillizzante per il mutuatario, il quale conosce in anticipo l’importo del suo esborso per ogni rata), si applica un sistema di ammortamento (c.d. sistema francese) che prevede il rimborso nelle prime rate di una componente di interessi e di una componente di capitale rispettivamente più elevata e più ridotta rispetto a quanto avviene nelle ultime rate.
Un esempio chiarirà questo concetto: un mutuo a tasso variabile di cinque anni, con quindi sessanta rate mensili, prevede il pagamento di euro 1.000,00 per tutte le rate. Nella prima rata, l’importo di euro 1.000,00 sarà dato, per ipotesi, dalla somma di euro 850,00 di capitale e 150,00 di interessi: nella seconda rata, si rimborseranno euro 855,00 di capitale e 145,00 di interessi, nella terza euro 860,00 ed euro 140,00, e così via fino all’ultima rata. L’importo di ogni rata resta identico, cambia la sua composizione.
Nel caso del tasso variabile, bisogna però tenere presente che alla scadenza di ogni periodo (trimestre, semestre, anno) indicato nel contratto, il tasso verrà rideterminato, e quindi anche l’importo delle rate per il successivo periodo sarà costante, ma diverso dall’importo pagato in ciascuna rata del periodo precedente.
Perciò, quando nel corso della trattativa con la banca vengono predisposte simulazioni di ammortamento, è bene tenere presente che, se si tratta di un mutuo a tasso variabile, nessuna di tali simulazioni potrà essere perfettamente conforme a quanto si verificherà nella realtà: è evidente che se all’inizio di ogni trimestre o di ogni semestre o di ogni anno cambia la percentuale dell’interesse, il calcolo ipotizzato prima dell’aggiornamento del tasso potrà rivelarsi lievemente errato, per eccesso o per difetto.

L’inadempimento del mutuatario determina effetti negativi: un effetto sicuro è l’obbligo di versare alla banca, in aggiunta agli interessi corrispettivi previsti dal contratto, gli interessi di mora, che hanno la funzione di ricompensare la banca per il ritardo con cui viene pagata. La somma degli interessi corrispettivi e di quelli di mora non può comunque eccedere la percentuale indicata periodicamente dal Ministero dell’Economia come soglia di usura.
Inoltre, mentre gli interessi corrispettivi possono essere periodicamente “capitalizzati”, cioè possono costituire base per il calcolo degli interessi successivi, la capitalizzazione periodica degli interessi di mora è vietata per legge.

Un effetto eventuale (ma molto più drammatico) dell’inadempimento è la risoluzione del contratto: perché la banca sia legittimata ad agire per la risoluzione del contratto non basta il mancato pagamento di una singola rata, ma occorre che il mutuatario non abbia pagato almeno sette rate (se mensili), anche non consecutive (questo è quanto prevede la legge in vigore, malgrado si legga diversamente in molti documenti informativi predisposti dalle banche).

Considerati gli obblighi che il mutuatario assume, è importante che egli eserciti i diritti che la legge gli accorda: in particolare, esistono norme in materia di trasparenza dei contratti bancari che impongono alle banche di consegnare ai clienti documenti informativi, tra i quali spicca il c.d. “Documento di Sintesi”, che riassume il contenuto del contratto di mutuo. Recentemente le banche sono state altresì obbligate ad indicare nei contratti di mutuo il c.d. ISC (Indice Sintetico di Costo): si tratta di un indice che misura, in percentuale sull’importo del mutuo, il costo annuale posto a carico del cliente.
Oltre al rimborso delle rate di mutuo, il mutuatario è soggetto ad altri obblighi accessori.
Egli deve assicurare e mantenere assicurato l’immobile dato in ipoteca per tutta la durata del mutuo, con vincolo della polizza a favore della banca.
In molti casi, il contratto prevede limiti o addirittura divieti riguardanti l’alienazione della proprietà (o anche l’esecuzione di modifiche) dell’immobile senza il preventivo consenso della banca (sulla validità dei quali si potrebbe discutere).

Documenti collegati

L'obbligazione restitutoria del mutuatario

Il tempo della restituzione delle cose mutuate

Il luogo di restituzione delle cose mutuate

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