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Muri divisori, comunione forzosa del muro



Ad integrazione di quanto già oggetto di disamina in relazione alle distanze tra costruzioni con particolare riferimento alle varie ipotesi di possibilità edificatoria in aderenza e in occupazione di parte del suolo appartenente al fondo confinante, occorre brevemente occuparsi della cosiddetta comunione forzosa del muro nota1 , vale a dire dell'attribuzione al proprietario di un fondo che confina con un altro della facoltà di ottenere, previa corresponsione di una somma ragguagliata alla metà del valore del suolo e del muro, la comunione del muro a confine o a distanza inferiore a un metro e mezzo. Il tutto, occorrendo, anche in via giudiziaria (cfr. artt. 874 e 875 del cod. civ.) . Neppure la presenza di vedute e di luci nel muro già esistente è di ostacolo al conseguimento della comunanza di esso, con la conseguente chiusura delle medesime, ogniqualvolta non risulti uno specifico titolo di acquisto del relativo diritto di aprirle. Analogamente l'operatività dell'istituto è stata giudicata non impedita dal modo di disporre dell'art. 41 quinquies della Legge 1150/42 dettato in materia di distanze minime tra le costruzioni (Cass. Civ. Sez. Unite, 11489/02 ) nota2.
Ai sensi dell'art. 876 cod. civ. , se invece di utilizzare il muro per l'appoggio , il vicino vuol soltanto innestare ad esso un capo del proprio muro , non ha l'obbligo di renderlo comune, potendo effettuare l'innesto limitandosi a pagare un indennizzo.
Rammentando le due ultime ipotesi enunciate in sede di esame delle distanze tra le costruzioni (costruzione distante a meno di un metro e mezzo dal confine o posta sulla linea di confine) è giunto il momento di verificarne le differenze.
Nell'ultimo caso (muro preesistente posizionato sul confine) la comunione forzosa di esso può esser sempre richiesta dal vicino, anche a prescindere dal fatto che intenda appoggiarvi la propria costruzione. E' sufficiente che la comunione sia richiesta per tutta l'estensione del muro stesso in corrispondenza della proprietà del vicino, mentre quanto all'altezza si può anche limitare ad una parte soltanto (art. 874 cod. civ. ).
Nell'altro caso, quando cioè la costruzione oltre confine è posta a distanza minore d'un metro e mezzo, la comunione non può essere chiesta che al limitato fine di appoggiarvi la propria costruzione.
In aggiunta a ciò il proprietario del muro può anche evitare tale promiscuità optando per la demolizione del muro o anche nel senso di estenderlo addirittura fino al punto di confine.
Il procedimento dettato dal codice civile è chiaro: il vicino deve infatti prima interpellare il proprietario confinante e costui ha l'onere (al fine di evitare la comunione) di comunicargli la propria volontà entro quindici giorni. Se la scelta è stata nel senso della demolizione o della estensione, il vicino deve procedere all'esecuzione del lavoro nei sei mesi successivi alla comunicazione della risposta (art. 875 , II comma, cod. civ. ).
Vi sono eccezioni a queste regole:
  1. i muri di cinta e quelli isolati , i quali non abbiano un'altezza superiore a tre metri. Essi non sono considerati nel computo delle distanze : conseguentemente il vicino può costruire a qualunque distanza da essi anche inferiore a tre metri, purché questi siano salvi rispetto a costruzioni eventuali che esistessero al di là. Nel caso in cui tali manufatti si trovano sul confine rimangono soggetti alla richiesta di comunione forzosa, potendo essere utilizzati anche per l'appoggio di costruzioni del vicino, sempre che non esista al di là di essi un edificio a distanza minore di tre metri (art. 878 cod. civ. );
  2. gli edifici demaniali o soggetti a regime demaniale (artt. 822 e 824 cod. civ. ) e quelli riconosciuti d'interesse archeologico, storico od artistico, che non sono soggetti né alla comunione forzosa né alla costruzione in aderenza (art. 879 cod. civ. );
  3. la distanza di tre metri non vale inoltre per le costruzioni al confine con piazze o vie pubbliche, per le quali si applicano i regolamenti speciali ed il codice della strada (art. 879, II comma cod. civ.). Disposizioni speciali vigono anche per quanto attiene alle distanze da tenere rispetto al ciglio autostradale, prescrivendo l'art.9 della L. 24 luglio 1961, n.729 un limite generale portante un divieto assoluto di costruire a meno di 25 metri da tale limite (Cass. Civ. Sez.II, 229/07 ).
Le attività che riguardano il muro comune o muro diviÙsorio, vale a dire quello che serve di separazione sia tra edifici uniti (vale a dire che poggiano sullo stesso muro di sostegno), sia tra giardini, cortili o orti negli abitati e tra recinti nei campi sono soggette ad una minuta disciplina che concerne la condizione giuridica del muro già in atto (artt. 880 e 881 cod. civ.), la situazione dei vicini (artt. 886 , 887 e 888 cod. civ.), le riparazioni, l'amministrazione in generale del muro comune (artt. 882 , 883 , 884 e 885 cod. civ.). La norma da ultimo citata assicura la possibilità per ciascun confinante di sopraelevare il muro comune (anche se ciò può cagionare la perdita della veduta che antecedentemente poteva esercitarsi: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 6927/2015).

Note

nota1

Dibattuto è il problema relativo alla natura giuridica della comunione forzosa del muro divisorio. Per parte della dottrina essa trarrebbe origine da una dichiarazione unilaterale di volontà; vi è invece chi reputa che si tratti di un diritto potestativo. Più specificamente, si tratterebbe di un diritto potestativo congiunto ad un onere, consistente nell'obbligazione di corrispondere al confinante il prezzo della metà del muro. Cfr. Mazzù, Comunione del muro, in Enc. giur. Treccani, p. 2; Carpino, L'acquisto coattivo dei diritti reali, Napoli, 1977, p. 52.
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nota2

La pronunzia ha a che fare anche con la discussa sfera di efficacia del D.M. 1444 del 1968, il cui art. 9 impone il rispetto della distanza minima di metri dieci tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Nella fattispecie decisa dalle S.U. la detta normativa, reputata precettiva soltanto nei confronti dell'Amministrazione comunale (cfr. in senso opposto, vale a dire in quello dell'immediata portata precettiva interprivata del detto D.M., Cass. Civ. Sez. II, 4413/01 ), è stata ritenuta inoperante sulla scorta dell'assoluto difetto di regole afferenti alle distanze tra le costruzioni nel regolamento edilizio concretamente applicabile. Ciò avrebbe determinato, a parere della S.C., l'applicabilità della norma di cui all'art. 17 della Legge 765/67 introduttiva dell'art. 41 quinquies della Legge 1150/42 , ai sensi della quale "l'altezza di ogni edificio non può essere superiore alla larghezza degli spazi pubblici o privati su cui esso prospetta e la distanza dagli edifici vicini non può essere inferiore all'altezza di ciascun fronte dell'edificio da costruire". La suddetta disposizione è stata reputata non incompatibile con il regime della "prevenzione" di cui all'art. 875 cod. civ., che conduce alla comunione forzosa del muro.
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Bibliografia

  • CARPINO, L’acquisto coattivo dei diritti reali, Napoli, 1977
  • MAZZU', Comunione del muro, Enc. giur. Treccani

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