Multiproprietà : definizione

Con il termine multiproprietà si allude all'attribuzione ad un soggetto di un diritto di utilizzazione turnaria di un'unità abitativa per lo più ricompresa in un complesso immobiliare, limitatamente ad un periodo specifico dell'anno, ma in perpetuo o per più di un anno.

La locuzione "multiproprietà" era tuttavia giuridicamente priva di un supporto normativo antecedentemente al recepimento della Direttiva CEE 1994/47 operato dal D. Lgs. 427/98, successivamente abrogato dal c.d. "Codice del consumo" di cui al D. Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 (il cui Capo I del Titolo IV disciplina in modo specifico agli artt. 69-81 bis, novellati per effetto dell'entrata in vigore del "Codice del turismo" di cui al D.Lgs 79/11 i contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento ripartito di beni immobili, soltanto indirettamente definito come "multiproprietà").
Il termine non designava infatti un istituto giuridico dai precisi connotati, bensì un "prodotto" proposto alla clientela dagli operatori economici del settore immobiliare.
Il fenomeno, in difetto di una disciplina legislativa, si è diffuso nel nostro Paese negli ultimi decenni, sulla scorta di modelli sviluppatosi all'estero, con particolare riferimento agli Stati Uniti ed alla Francia ^nota1, ove peraltro esiste una normativa espressamente dettata per la situazione soggettiva specificamente considerata.

E' noto che la funzione economica e sociale della multiproprietà corrisponde sia all'esigenza di rendere più accessibile l'acquisto della c.d. seconda casa, sia alla necessità di salvaguardare l'ambiente, spesso deturpato dall'eccessivo sfruttamento edificatorio.

Dal punto di vista della configurazione giuridica del fenomeno, poteva distinguersi tra multiproprietà immobiliare, azionaria ed alberghiera.

Soltanto la prima figura potrebbe essere riconducibile, sia pure con le cautele di cui si dirà, al novero dei diritti reali. La seconda, attualmente difficilmente praticabile, potrebbe essere al più collocata nell'ambito societario, mentre la qualifica "alberghiera" è neutra dal punto di vista dello strumento giuridico utilizzato ^nota2.

Si parla inoltre di multiproprietà semplice nel caso in cui non siano previsti per la gestione servizi ulteriori rispetto a quelli usualmente presenti in un condominio, di multiproprietà strutturata se vengono previsti servizi o strutture peculiari (pulizie e cambio della biancheria, ricevimento degli ospiti, impianti sportivi).

Il quadro di indeterminatezza normativo è stato fatto venir meno in un primo tempo dall'art. 69 del Codice del consumo (D. Lgs. 6 settembre 2005, n. 206). La norma, in un certo senso precisando le previsioni già portate dall'abrogato D. Lgs 9 novembre 1998, n. 427 che recepiva la direttiva CEE 94/47, nel testo originario chiariva, unitamente al successivo art. 72, che il termine di multiproprietà doveva essere riservato al diritto che scaturisce dal contratto con il quale, verso il pagamento di un prezzo globale, per una durata di almeno tre anni, si trasferisce o si promette di costituire o di trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento su uno o più beni immobili per un periodo determinato o determinabile dell'anno non inferiore ad una settimana.
L'entrata in vigore del Codice del turismo, (D. Lgs. 79/11), ha non poco mutato questo quadro. L'attenzione viene spostata dalla natura della situazione giuridica soggettiva allo strumento negoziale che ne costituisce l'origine. L'attuale testo dell'art. 69 citato infatti definisce non già il diritto, bensì il "contratto di multiproprietà" come quel contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione.

In un certo senso non potrebbe essere esclusa una configurazione diversa da quella che si riferisce all'ambito dei diritti reali. Il termine "godimento" infatti si attaglia anche a situazioni soggettive relative qualificabili nell'ambito dei diritti personali di godimento, come quelli scaturenti dalla locazione, dall'affitto, dal comodato e financo a posizioni complesse, come quelle derivanti dalla titolarità di azioni o altri strumenti di investimento. La turnarietà appare invece un requisito imprescindibile. In questa direzione il riferimento della definizione legale, pur non molto preciso, a "per più di un periodo di occupazione" parrebbe alludere proprio al fenomeno della ciclica ripetizione della possibilità di fruire del godimento del bene, ciò che per l'appunto è definibile come "turnarietà". Certo è che, quantomeno per chi non sia dotato di speciali cognizioni giuridiche, l'appellativo di "multiproprietà" attualmente potrebbe prestarsi a fraintendimenti di non poco conto, soprattutto ogniqualvolta il diritto attribuito al consumatore non possedesse quei caratteri di stabilità che usualmente si è soliti annettere alla proprietà, massima espressione dei diritti reali.

Note

nota1

Sulla multiproprietà in Francia si vedano p.es. Doyon, La propriété spacio-temporelle, in J.C.P., 1974, e Dagot-Spiteri, A la recherche de la multipropriété, in J.C.P., 1973.
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nota2

La possibilità che si potesse ricorrere tanto allo strumento societario quanto a quello della comunione per dar vita, quantomeno nel tempo in cui il fenomeno non era compiutamente disciplinato, alla figura della multiproprietà dà conto delle difficoltà di inquadramento di essa ed anche dell'incongruenza di determinate clausole concretamente utilizzate ora all'uno, ora all'altro schema, ciò che condusse parte della dottrina ad affermare che la figura sarebbe stata corrispondente ad un diritto reale atipico. Senza avere la pretesa di giungere a conclusioni definitive su una tematica di così pregnante rilievo, è indispensabile, seppur fugacemente, svolgere alcune considerazioni. Come è noto, l'età della codificazione vide il ritorno del principio romanistico del numerus clausus quale reazione alla moltiplicazione feudale degli jura in re aliena ed allo sdoppiamento tra dominium utile e dominium directum, a tutela della libera circolazione dei beni e della pienezza della proprietà. Prima di verificare se queste esigenze possano dirsi sussistenti anche nei tempi attuali, occorre accertare il fondamento normativo di detti principi. E' usuale in dottrina il riferimento alla contrapposizione tra regola dell'autonomia negoziale e regola della relatività degli effetti contrattuali. Secondo un'opinione non potrebbe tuttavia parlarsi di contrasto tra queste norme: l'art. 1372 cod.civ. , lungi dal definire soltanto gli effetti del contratto tra le parti, varrebbe piuttosto a disciplinare l'efficacia ultra partes del regolamento negoziale, escludendone cioè la portata esterna.
Posta questa premessa, ne seguirebbe che, costituito per volontà delle parti un diritto reale atipico, l'efficacia esterna di esso sarebbe connotata dalla regola, anteriormente individuata, propria delle manifestazioni negoziali.
Gli effetti sarebbero dunque limitati ai contraenti: dunque non si tratterebbe di un diritto reale. Si impone inoltre all'attenzione dell'interprete un duplice rilievo, l'uno di portata generale, l'altro più specifica.
Il principio di autonomia negoziale (art. 1322 cod. civ.) impone, al fine di ritenere giustificate eccezioni al medesimo, il rinvenimento di forti indici in base ai quali giustificare il diniego di operatività della volontà privata. E' tuttavia evidente che autonomia non significa sovranità. Sorge pertanto l'esigenza di definire la "cornice" di quelle regole, di quei principi, all'interno dei quali la volontà privata è abilitata alla produzione di effetti giuridici. Ebbene: in tema di diritti reali, dall'insieme delle norme che li prevedono, disciplinandone il contenuto, emerge che le pattuizioni sono autorizzate soltanto alla costituzione o all'estinzione di una delle figure tipizzate ed alla sua regolamentazione in limiti piuttosto ristretti. Sarebbe perciò incongruente che la volontà privata fosse abilitata a creare in materia nuove figure.
L'ulteriore argomento si fonda sul sistema della trascrizione. L'attuale sistema (a differenza di quanto si verificava sotto l'impero del pregresso codice civile del 1865, il cui art.1932 conteneva elencazione tassativa degli atti trascrivibili) prevede all'art. 2643 cod. civ. un'elencazione degli atti trascrivibili suscettibile di integrazione. Difatti l'art. 2645 cod. civ. prescrive l'assoggettabilità a trascrizione di ogni altro atto o provvedimento "che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'art. 2643 cod. civ. ". Come è stato detto, al principio della tassatività degli atti, si è sostituito quello della tassatività degli effetti. E' indispensabile porsi l'interrogativo circa la possibilità di utilizzare il veicolo pubblicitario al fine di rendere opponibile un diritto atipico o un patto accessorio. Nel momento in cui la dottrina si è posta coscientemente il problema ha dato una risposta negativa. Si è osservato da un lato che non esiste alcuna norma che configuri la trascrizione come veicolo di opponibilità ai terzi delle pattuizioni aventi natura obbligatoria concluse dalle parti, dall'altro che la tutela del terzo conferita dalla conoscibilità della situazione non può sostituire la volontà di obbligarsi, in difetto della quale il vincolo, meramente obbligatorio, non può sortire nei confronti del terzo efficacia alcuna. In verità quest'ultima affermazione pare tautologica, limitandosi a ribadire, senza aggiungere alcunchè, che la pattuizione, siccome avente effetti vincolanti esclusivamente per le parti, non ne produce per i terzi, ancorchè trascritta. Ma il quesito è proprio questo: se cioè la trascrizione possa essere veicolo di opponibilità al terzo della pattuizione.
Occorre forse ribaltare il modo di procedere, vale a dire che ci si deve chiedere quali sarebbero le conseguenze dell'accoglimento della tesi favorevole all'opponibilità del diritto quale esito della trascrizione. V'è motivo di ritenere che, in breve, qualsiasi patto concernente immobili sarebbe trascritto, anche in via autonoma (prescindendo cioè dalla concorrenza di un atto produttivo di effetti reali). Anzi, si potrebbe dire che, proprio perchè trascritto, il patto sarebbe ex post qualificabile come uno di quelli che, ai sensi dell'art. 2645 cod. civ. , producono uno degli effetti propri dei contratti di cui all'art. 2643 cod. civ. , ossia degli atti costitutivi, modificativi, estintivi di un diritto reale. In definitiva la qualificazione della situazione giuridica rispecchiata nell'atto sarebbe affidata alla volontà delle parti, alle quali sarebbe consentito creare a piacimento vincoli aventi rilevanza esterna. Si può aggiungere che, pur se nella manualistica la trascrizione nei registri immobiliari viene annoverata accanto alla trascrizione ed iscrizione nei registri presso la cancelleria delle società quale esempio di pubblicità dichiarativa, le fattispecie divergono profondamente. L'opponibilità che deriva dalla trascrizione funziona esclusivamente quale fattore risolutivo del conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto reale immobiliare. Vale a dire che la vendita (o l'atto costitutivo di diritto reale parziario) conclusa tra Tizio e Caio e non trascritta è perfettamente opponibile a tutti i terzi ad eccezione dell'eventuale ulteriore acquirente che per primo trascrivesse il proprio titolo.
L'efficacia del fatto del quale la legge prescrive l'iscrizione nel registro delle imprese è invece collegata in tutto e per tutto all'espletamento della pubblicità (ovvero alla prova positiva della conoscenza della situazione nel terzo). Se, viceversa, la situazione reale afferente all'atto non trascritto è opponibile ai terzi, è giocoforza riconoscere che ciò avviene in virtù dell'efficacia che le è propria, in quanto appunto situazione reale. In definitiva la pubblicità non vale a dotare l'atto di un rilievo esterno che lo stesso intrinsecamente non ha. E' ben vero che la trascrizione possiede funzioni ulteriori rispetto a quella primaria, ma al più si potrà dire, con riferimento ad una pattuizione obbligatoria trascritta, che la pubblicità della medesima avviene in funzione notiziale. Se quanto detto è corretto, non risulta possibile tramite il veicolo pubblicitario, rendere opponibili ai terzi situazioni ulteriori rispetto a quelle previste dalla legge nel novero dei diritti reali. Ritenere il contrario avrebbe quale esito la riproduzione della frammentazione giuridica dei diritti sugli immobili tipica del medioevo.
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Bibliografia

• DAGOT-SPITERI, A la recherche de la multipropriété, J.C.P., 1973
• DOYON, La propriété spacio-temporelle, J.C.P., 1974

Prassi collegate

• Studio n. 425-2011/C, La nuova multiproprietà, prime note