Quando la vendita ha ad oggetto una cosa futura
l'effetto traslativo che è proprio di essa interviene in capo all'acquirente automaticamente, non appena la cosa viene ad esistenza (cfr. art.
1472, I comma, cod.civ.). In questo senso agevole è porre la distinzione tra la figura in oggetto e il mero contratto preliminare di vendita di cosa futura che, come tale, sortisce effetti semplicemente preparatori: cfr. Cass.Civ. Sez.II,
4888/07). Diviene evidente pertanto l'importanza di
stabilire con precisione il momento in cui la cosa possa dirsi finalmente esistente. Nessun problema per i frutti naturali della terra che, come è noto, vengono in essere come tali al tempo della separazione
nota1. Meno perspicua invece appare la definizione dell'aspetto considerato, con riferimento alle cose che devono essere costruite o fabbricate dall'uomo. Si pensi ad un qualsiasi manufatto (un vaso, una macchina industriale) fino a giungere ad un immobile (un fabbricato, una diga, un ponte).
Quando una casa può dirsi veramente tale? Nel momento in cui anche le porte e le finestre come ogni ulteriore parte, anche non strettamente indispensabile (l'impianto ascensore, i radiatori del riscaldamento, etc.) è stata installata ed è funzionante oppure è sufficiente che esista la struttura (le mura perimetrali, i solai, la copertura)?
In giurisprudenza sembra prevalere quest'ultima opinione: si è così deciso nel senso della necessità degli elementi strutturali (Cass.Civ. Sez.II,
3854/89 ). La mancanza di finiture o di accessori non indispensabili per l'utilizzazione sarebbe irrilevante ai fini dell'esistenza della cosa (Cass.Civ. Sez.I,
1219/83)
nota2.
Questa impostazione è stata recepita dal legislatore nell'art.
2645 bis cod.civ. , di recente introduzione in esito all'emanazione del D.l.
669/96, (convertito con modificazioni nella Legge
30/97). La norma, dettata in materia di trascrizione del contratto preliminare di vendita immobiliare avente ad oggetto un
edificio in corso di costruzione, prevede espressamente al VI comma che si considera esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e completata la copertura.
Note
nota1
Greco-Cottino, Della vendita, in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1981, p.54.
top1nota2
In senso contrario si manifesta parte della dottrina (Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt.dir.civ.it. diretto da Vassalli, vol.VII, Torino, 1972, p.384) per la quale la venuta ad esistenza della cosa coinciderebbe col momento in cui l'opera è definitivamente completata, giacché tale soluzione risponderebbe all'esigenza di non far gravare sull'acquirente il rischio del perimento di una cosa che ancora non è venuta ad esistenza. Peraltro questa interpretazione deve oggi, alla luce della introduzione dell'
art.2645 bis cod.civ., ritenersi non più attuale.
top2Bibliografia
- BIANCA, La vendita e la permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol. VII- t. 1-2, 1993
- GRECO, COTTINO, Della vendita (Artt.1470-1547), Bologna-Roma, Comm. cod.civ. a cura di Scialoja-Branca, 1981