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Modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti comuni (condominio)


La riforma del condominio di cui alla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 ha introdotto due specifiche norme dedicate al tema del mutamento di destinazione dell'utilizzo di un ente comune condominiale.
A mente dell'art.1117 ter cod.civ., per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. Va rimarcato che, nel tempo antecedente all'emanazione della nuova norma, la regola era quella della necessaria unanimità. Non viene comunque in esame ogni modifica della fruizione del bene, ma soltanto quella che sia finalizzata al perseguimento di interessi del condominio. In altri termini, è escluso dal novero delle decisioni assumibili con la peculiare maggioranza in esame ogni modificazione nell'utilizzo della parte comune che si sostanziasse nel consentirlo ad soltanto ad uno dei condomini. Non che un tale risultato non sia ammissibile: esso consisterebbe in un vero e proprio accordo contrattuale che non potrebbe non coinvolgere tutti i condomini.

Ai sensi del II comma della norma in esame, la convocazione dell'assemblea segue un procedimento speciale. Essa deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
Inoltre il III comma prescrive che la convocazione, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La susseguente deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
In ogni caso il V comma sancisce il divieto di introdurre modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

L'art.1117 quater cod.civ. contiene alcune prescrizioni che non riguardano direttamente le parti condominiali, ma quelle opere che, ancorchè vengano eseguite sulla proprietà individuale del singolo condomino, siano comunque atte a cagionare pregiudizio agli enti comuni. Infatti, in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal II comma dell'art. 1136 cod.civ..
Va osservato che la norma richiede, ai fini del legittimo esercizio della facoltà di operare la diffida, un duplice requisito. L'attività deve incidere in maniera negativa e, parallelamente, anche in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso degli enti comuni.

Prassi collegate

  • Condominio: casi e questioni di interesse notarile
  • Studio n. 851-2014/T, IVA Semplificazioni edilizie DL 133/2014 (Decreto Sblocca Italia)
  • Quesito n. 372-2014/C, Vendita quote di bene condominiale: il controverso concetto di “modifica di destinazione d’uso” cui all’art. 1117-ter cc

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