Modalità costitutive e dispositive del diritto di enfiteusi

Modalità costitutiva del diritto di enfiteusi è principalmente quella negoziale, in esito alla stipulazione di un contratto d'enfiteusi. I contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto in esame debbono farsi ad substantiam per iscritto (art.1350 n.2 cod.civ.) e debbono essere
trascritti (art. 2643 n.2 cod.civ.). Il difetto di formalismo cagionerebbe la nullità dell'atto. In ogni caso, vi sono diritti enfiteutici di natura perpetua tutt'ora in vigore non costituiti con atto scritto che traggono origine da tempi remotissimi, quando il formalismo ad substantiam non era richiesto. Si ritiene che essi siano validi, in base al principio generale secondo il quale tempus regit actum ^nota1.

Il contratto può disciplinare specificamente il diritto, ponendo in evidenza alcuni contenuti atipici o elementi accidentali (Cass. Civ. Sez. II, 2412/82); gli accordi tra le parti non potrebbero comunque risultare derogatori rispetto ad alcune norme di legge, dichiarate espressamente imperative (cfr. in tal senso l'art. 957 cod.civ. che rinvia agli artt. 958, II comma, 961, II comma , 965,
968 , 971 e 973 cod.civ.). Fra queste, in primo luogo, quella concernente la sua durata, che può essere perpetua o temporanea, mai inferiore a vent'anni (art. 958 cod.civ.).

Questo non significa che l'enfiteusi debba durare perpetuamente od almeno vent'anni, come capita quando la nuda proprietà venga alienata prima del ventennio all'enfiteuta, ovvero si verifichi la consolidazione o l'affrancazione ^nota2, ma vuol dire che una durata inferiore non può essere prevista in sede di costituzione del diritto.

Tra le norme inderogabili vi è anche il divieto di subenfiteusi (art. 968 cod.civ.).

Per quanto attiene al titolo, occorre rilevare che non pare ipotizzabile un'enfiteusi costituita gratuitamente, vale a dire in difetto della corresponsione di un canone. Il pagamento di esso appare infatti inscindibilmente connesso ai poteri in capo all'enfiteuta. Per di più le facoltà di affrancazione e di devoluzione, intrinsecamente connaturate alla struttura stessa del diritto in esame, hanno quale necessario parametro di riferimento l'entità del canone.

Se in un contratto costitutivo di enfiteusi venisse dunque escluso il pagamento del canone, non tanto si tratterebbe di costituzione di enfiteusi a titolo gratuito, quanto di donazione della proprietà ^nota3.

Più complessa è l'ipotesi del trasferimento dell'enfiteusi senza corrispettivo fatta dall'enfiteuta ad altra persona (cessione gratuita del contratto).Il divieto di
subenfiteusi non pare infatti necessariamente estensibile al caso della cessione del contratto.

Sembra possibile, anche se infrequente, la costituzione effettuata per testamento ^nota4. Una volta costituito il diritto, l'art. 965 cod.civ. dispone che l'enfiteuta può disporne anche per atto di ultima volontà.

Non risultano ipotesi di costituzione disposta per legge (come invece può accadere per l'usufrutto).

L'usucapione del diritto di enfiteusi è invece possibile (cfr. Cass. Civ. Sez. II, sent. n. 6127/2023 in relazione all'acquisto da parte del coenfiteuta) sia per quanto attiene l'usucapione ordinaria, sia per quella abbreviata, decennale (i cui elementi consistono nel possesso di buona fede conseguito in forza ad un atto costitutivo del diritto per sé astrattamente valido, proveniente tuttavia a non domino) ^nota5.

Per quanto attiene alla cedibilità del diritto in esame, in linea generale si può dire che l'enfiteuta può disporre come crede del proprio diritto ^nota6, ad eccezione di quanto riferito in tema di subcontratto.

Egli ha dunque la possibilità di trasferirlo a qualunque titolo, gratuito od oneroso, fra vivi e mortis causa, può costituirvi diritti personali di godimento come la locazione (art. 976 cod.civ.) e reali minori parziari quali l'usufrutto o la servitù (artt. 965 e 1078 cod. civ.) ^nota7.

Tale disponibilità, che corrisponde allo schema legale della figura, può venir limitata dall'atto costitutivo, potendo esso prevedere un divieto di disposizione parziale o totale del diritto di enfiteusi per atto fra vivi di durata non ulteriore ad un ventennio dal suo inizio (art. 965 ,
III comma cod.civ.). Questo limite si iscrive nell'ambito dei divieti di alienazione di cui all'art. 1379 cod.civ., idoneo come tale ad avere un effetto limitato alle parti (efficacia obbligatoria), non potendo tuttavia essere opponibile ai terzi. La violazione non produrrebbe pertanto alcun effetto relativamente alla validità ed all'efficacia dell'atto dispositivo nei confronti della parte acquirente, rimanendo l'enfiteuta alienante tenuto solidalmente con il subacquirente rispetto agli obblighi verso il concedente, rispondendone in solido col nuovo enfiteuta (art. 965, ult. comma, cod.civ.) ^nota8.

Nessun limite invece è consentito alla disponibilità mortis causa.

In esito all'alienazione del diritto (senza che si produca estinzione del diritto per riunione in capo al proprietario) la questione se l'enfiteuta alienante sia
liberato dall'obbligo di pagare il canone è risolta nel senso che il nuovo enfiteuta è obbligato in solido col precedente al pagamento dei canoni arretrati non ancora soddisfatti. L'enfiteuta precedente non è d'altronde
liberato dagli obblighi dell'enfiteusi, benché posteriori all'alienazione, prima della notifica dell'atto d'acquisto al proprietario (art. 967 cod.civ.).

Note

nota1

V. Bigliazzi Geri-Breccia-Busnelli-Natoli, Istituzioni di diritto civile, Genova, 1979, p.183.
^top1

nota2

In ogni caso l'estinzione anticipata non può pregiudicare gli eventuali diritti dei terzi. Cfr. Orlando Cascio, Enfiteusi (diritto privato), in Enc. dir., p.933.
^top2

nota3

Contrario rispetto all'opinione esposta è il Palermo, L'enfiteusi, in Tratt.dir.priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, pp.65 e ss., per il quale non sussisterebbe alcun problema nell'ipotizzare una costituzione d'enfiteusi gratuita: si tratterebbe di una vera e propria donazione, dove il modo previsto dall'art. 793 cod civ. non rappresenterebbe altro se non il canone imposto dallo schema dell'enfiteusi.
^top3

nota4

Anche se non mancano pareri negativi, la dottrina sul punto sembra ormai concorde. Unica avvertenza è quella relativa al rispetto dei connotati essenziali dell'enfiteusi e delle norme dichiarate espressamente inderogabili. Cfr. Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p.568; Trifone, Dell'enfiteusi, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1978, p.6; Torrente, Manuale di diritto privato, Milano, 1978, p.327; contra, Barbero , Il sistema del diritto privato, Torino, 1993, p.533.
^top4

nota5

L'usucapione è altrettanto possibile sia per il dominio diretto che per quello utile. Nel primo caso è necessario da parte dell'enfiteuta non solo il mancato pagamento del canone, ma anche la formale negazione del diritto di proprietà (Cass.Civ. Sez.II, 4231/76 ). Per l'usucapione del dominio utile, invece, occorre valutare il complessivo comportamento del possessore che deve sia pagare il canone, sia compiere le migliorie richieste ex art. 960 cod. civ.. Si confrontino A. Palermo, Enfiteusi, superficie, oneri reali, in Giur. sist. civ. e comm., diretta da Bigiavi, Torino, 1965, pp.270 e ss.; Zaccagnini-Palatiello, Enfiteusi, superficie, oneri reali, Napoli, 1984, p.18.
^top5

nota6

Una volta venuto meno il rapporto enfiteutico, esclusa la fattispecie dell'affrancazione, questi diritti si estingueranno.
^top6

nota7

Alcuni Autori hanno negato la possibilità che l'enfiteuta possa attribuire ad un terzo un diritto di superficie, essendo non proprietario, ma solo titolare di un ius in re aliena. In realtà bisogna sottolineare la pienezza del potere di godimento del bene attribuito all'enfiteuta, potere che appare del tutto simile al diritto di proprietà. Considerando inoltre che il diritto dell'enfiteuta si estende anche alle accessioni ex art. 959 cod.civ., si può concludere che come è possibile rinunciare a quest'ultime, così egli potrà attribuire ad altri un diritto di superficie. Sulla tesi negatoria si vedano p.es. Salis, La superficie, in Tratt.dir. civ.it., diretto da Vassalli, Torino, 1958, p.32; Sangiorgi, in Comm. cod. civ., diretto da Cendon, vol. III, Torino, 1997, p.264; contra: Balbi, Il diritto di superficie, Torino, 1947, p.140; Lucci, Del diritto di superficie. Della proprietà del sottosuolo, in Tratt.dir.civ., diretto da Fiore, Napoli-Torino, 1927, p.196; Palermo , L'enfiteusi, in Tratt.dir.priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, pp.55-56.
^top7

nota8

Cfr. Bocchini, Il divieto di disposizione del diritto di enfiteusi, in Studi in onore di L.Coviello, Napoli, 1978, pp.23 e ss.; Palermo, cit., p. 91; Quaranta e Preden, Della superficie, dell'enfiteusi, dell'usufrutto, in Comm.cod.civ., diretto da De Martino, Roma, 1972, p.206.
^top8

Bibliografia

• BALBI, Il diritto di superficie, Torino, 1947
• BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
• BOCCHINI, Il divieto di disposizione del diritto di enfiteusi, Napoli, Studi in onore di L. Coviello, 1978
• LUCCI, Del diritto di superficie. Della proprietà del sottosuolo, Napoli, 1927
• ORLANDO CASCIO, Enfiteusi (diritto privato), Enc. dir., XIV
• PALERMO, Enfiteusi, superficie, oneri reali, Torino, Giur. sist. civ. e comm., diretta da Bigiavi, 1965
• PALERMO, L'enfiteusi, Torino, Tratt.dir.priv.diretto da Rescigno, 1982
• QUARANTA PREDEN, Della superficie, dell'enfiteusi, dell'usufrutto, Roma, Comm.cod.civ. diretto da De Martino, 1972
• SALIS, La superficie, Torino, Tratt.dir.civ. diretto da Vassalli, 1958
• SANGIORGI, Torino, Comm. cod. civ., III, 1997
• TRIFONE, Dell'enfiteusi, Bologna-Roma, Comm. Scialoja-Branca, 1978
• ZACCAGNINI-PALATIELLO, Enfiteusi, superficie, oneri reali, Napoli, 1984

Prassi collegate

• Quesito n. 48-2015/T, Costituzione o trasferimento del diritto di enfiteusi e applicabilità del trattamento agevolato ppc
• Quesito n. 146-2009/T, Agevolazione prima casa nell'acquisto del diritto di enfiteusi su abitazione