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Le nullità in materia urbanistica



La recente legislazione urbanistica ha configurato una serie di prescrizioni, il cui mancato rispetto conduce alla nullità degli atti di trasferimento della proprietà ovvero di altri diritti reali immobiliari (se si eccettua la costituzione di servitù).

La ratio può essere indicata nell'esigenza di operare un controllo sull'attività edificatoria dei privati, ponendo una remora ed un freno all'abusivismo edilizio nota1. Si può ricordare il disposto dell'art. 15, VII comma, Legge 10/77 (c.d. legge Bucalossi, le cui prescrizioni a questo proposito sono state comunque novate dalla Legge 47/85) con riferimento agli atti di vendita di terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale (concetto che la Cassazione ha successivamente riferito, seppure in una decisione per ora isolata, anche al mutamento di destinazione d'uso all'interno di edifici: cfr. Cass. Pen., Sez. III, 36294/11; cfr. anche Cass. Civ., Sez. III, 15981/13 relativamente alla vendita della singola unità immobiliare effettuata dall'impresa costruttrice nonchè Cass. Civ., Sez. II, 23367/2014 in riferimento al vincolo alberghiero). Successivamente intervenne la legge appena citata, il cui art. 17 prescriveva la nullità degli atti traslativi o costitutivi di diritti reali su edifici - o loro parti - costruiti dopo l'emanazione di essa, ove nell'atto non fossero stati indicati gli estremi della concessione ad edificare ovvero non fosse attestato il fatto che la costruzione fosse stata iniziata prima del giorno 1 settembre 1967 (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 16876/13). La disposizione è stata sostanzialmente recepita dall'art. 46 del T.U. in materia urbanistica 380/01, che fa riferimento agli estremi del permesso di costruzione, del permesso in sanatoria o della denunzia di inizio attività.

Non è irrilevante considerare anche la normativa afferente al "secondo condono": la Legge 724/94 ebbe ad approntare al riguardo una nuova disciplina, intervenendo pure in relazione ai pregressi procedimenti non ancora definiti. Anche detta legge contiene la prescrizione della nullità per gli atti traslativi privi delle riferite menzioni di carattere urbanistico.

Si pensi infine, sempre relativamente alle previsioni di nullità che hanno a che fare con l'assetto dell'edilizia e dell'edificabilità dei suoli, all'art. 30 del T.U. in materia urbanistica 380/01 (ancora una volta reiterativo dell'abrogato art. 18 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47), ai sensi della quale gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata.

Va rilevato come le riferite cause di nullità (ad eccezione di quella di cui al citato art.15, VII comma, Legge 10/77 (c.d. legge Bucalossi) siano da riferire alle negoziazioni traslative della proprietà e non a quelle preliminari, che sortiscono effetti meramente obbligatori (Cass. Civ., Sez.II, 11391/11).

Note

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Ciò in un certo senso non può non essere considerato come una sorta di dichiarazione di impotenza da parte dello Stato: in tanto diviene indispensabile porre prescrizioni di nullità per il mancato rispetto delle prescrizioni urbanistiche ovvero per il difetto di menzioni ad esse relative, in quanto non si riesca in fatto da parte degli organismi competenti a controllare l'utilizzo del territorio.
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Prassi collegate

  • Quesito n. 234-2013/C-I, Assegnazione di beni in Italia da parte di società estera
  • Quesito n. 982-2013/I, Aumento di capitale con conferimento in natura di immobile da parte di società estera e menzioni urbanistiche
  • Quesito n. 405-2011/C, Trust e menzioni urbanistiche
  • Quesito n. 56-2010/C, Divisione ereditaria e menzioni urbanistiche
  • Quesito n. 37-2008/C, Commerciabilità di fabbricato ante '67 già oggetto di tacita negoziazione
  • Quesito n. 115-2008/C, Provenienza della dichiarazione di anteriorità al 1 settembre 1967
  • Quesito n. 33-2008/C, Atto anteriore alla legge 47/1985, concessione edilizia e mancata autorizzazione alla lottizzazione (legge Bucalossi)
  • Quesito n. 399-2007/C, Falsità della dichiarazione di parte relativa all'insussistenza di abusi edilizi, sussistenza di abuso minore e commerciabilità
  • Quesito n. 267-2007/C, Accorpamento di unità edilizia e ricevibilità dell'atto
  • Quesito n. 142-2006/C, Box da costruire e necessità delle menzioni urbanistiche
  • Quesito n. 680-2006/C, Trasferimento di immobili da Comune a società partecipata e menzioni urbanistiche

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