Le garanzie nel contratto di compravendita

La garanzia per i vizi (artt. 1490 , 1491 , 1492 , 1493 , 1494 , 1495 , 1496 cod.civ.) e quella per l'evizione (artt.1483 , 1484 , 1485 , 1486 , 1487 , 1488 cod.civ.) costituiscono uno dei più notevoli strumenti di tutela specifica del compratore approntate in materia di compravendita.
Il nodo concettuale più rilevante consiste nel precisarne la natura giuridica, con particolare riferimento alla distinzione rispetto all'istituto generale della responsabilità per inadempimento. Non basta infatti osservare che (almeno per quanto riguarda il fenomeno evizionale), a stretto rigore, stante l'operatività del consenso traslativo (art.1376 cod.civ. ) non è dato ravvisare in capo al venditore un'obbligazione in senso tecnico intesa al trasferimento della proprietà della cosa venduta ^nota1. Quello che conta è verificare se il fondamento della garanzia sia pur sempre costituito dalla matrice della responsabilità della parte, la quale a propria volta si impernia alternativamente sul dolo o sulla colpa della stessa.
Sono state al proposito fornite costruzioni assai varie: tra gli interpreti si è così ritenuto di fare di volta in volta riferimento alla nozione di "assicurazione contrattuale" ^nota2, di errore dell'acquirente sulle caratteristiche giuridiche o materiali dell'oggetto della negoziazione ^nota3 per approdare alla teorica in forza della quale la garanzia sarebbe da porre a fronte della violazione del contratto e, più precisamente, della violazione dell'impegno traslativo insito nella vendita e sostanziantesi nella praticabilità di rimedi quali la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo ed eventualmente anche nel risarcimento del danno. Il sistema delle garanzie darebbe vita insomma ad una responsabilità speciale, dal momento che avrebbe quale presupposto "anomalie attinenti o alla legittimazione a disporre del venditore o all'idoneità all'uso della cosa venduta" ^nota4.
Come si vede il panorama delle opinioni è estremamente variegato, cogliendo ciascuno degli interpreti una o più delle connotazioni che valgono a qualificare l'istituto in esame.
Sempre attuale, quantomeno alla luce di una più moderna concezione della causa del contratto, in grado di porre in rilievo l'aspetto di sintesi tra tipo negoziale e intento concreto dei contraenti, pare tuttavia il pensiero di chi aveva già colto nell'elemento causale della vendita la ragion d'essere della garanzia ^nota5. Quando la proprietà sulla cosa venduta viene con successo rivendicata da altri ovvero risulta affetta da vizi, in realtà non si può dire che la vendita, indipendentemente dall'attribuibilità di un siffatto esito ad una condotta colpevole del venditore (Cass. Civ. Sez. II, 4853/93 ) (senza peraltro escludere la ricorrenza in costui di un comportamento colpevole), abbia esplicato la propria funzione pratica. La chiave di lettura dell'istituto potrebbe allora propriamente essere ravvisata proprio in questa dinamica oggettiva afferente alla causa del contratto (Cass. Civ. Sez. II, 7718/00 ; Cass. Civ. Sez. II, 5686/85 ), la quale prescinde non già in ogni caso dalla colpa del venditore, quanto piuttosto dall'accertamento di quest'ultima che, quando fosse comunque provata, ben potrebbe condurre anche al parallelo risarcimento del danno secondo le regole ordinarie (cfr. l'art.1494 cod.civ. per la garanzia per i vizi e l'art. 1483 cod.civ. in relazione all'art. 1479 cod.civ. per la garanzia in tema di evizione, norme tutte che conducono al sistema ordinario di responsabilità per inadempimento (art.1223 cod.civ. ).
In via di sintesi, possiamo concludere che la garanzia per i vizi e per l'evizione nella vendita costituisca il contenuto di un complesso rimedio che si fonda sull'equilibrio del congegno causale siccome cristallizzatosi nel contratto concretamente stipulato dalle parti. Detto rimedio, predisposto dalla legge in favore del compratore, possiede sfaccettature operative variamente atteggiate (risoluzione del contratto, restituzione del prezzo, risarcimento del danno) e soltanto eventualmente assume una dimensione sanzionatoria, in concomitanza con una accertata responsabilità del venditore fondata quantomeno sulla colpa, la quale tuttavia non è indispensabilmente richiesta (cfr. per tutte Cass. Civ. Sez. II, 7718/00 ). Se Tizio acquista dal venditore Caio un macchinario e questo si rivela affetto da gravi vizi, è chiaro che mantenere fermo il contratto, a meno di dover discutere circa la consapevolezza nel venditore di tali difetti, non sarebbe tollerabile: in ogni caso, occorre ripristinare l'equilibrio contrattuale che le parti si erano proposte di raggiungere per il tramite della negoziazione. E' inoltre logico che, se per avventura risultasse che Caio fosse stato a conoscenza della difettosità e, ciononostante, avesse stipulato, non si vedrebbe perché escludere il risarcimento del danno secondo le usuali regole disciplinanti l'inadempimento.
Da ultimo giova osservare come il comma XIX dell'art.3 del D.l. 351/01 , convertito dalla Legge 410/01 (c.d. cartolarizzazione del patrimonio immobiliare pubblico), successivamente integrato dall'art.28 della Legge 24 novembre 2003, n.326 , abbia espressamente escluso la prestazione della garanzia per i vizi e per l'evizione da parte delle società alle quali siano stati trasferiti con decreto i beni già appartenenti allo Stato o all'ente pubblico territoriale, società che abbiano successivamente posto in essere atti di alienazione dei detti beni immobili. I subacquirenti non rimangono tuttavia privi di tutela: la disposizione citata si affretta infatti a precisare che le garanzie sono a carico dello Stato o dell'ente per l'innanzi proprietario.

Note

nota1

In tal modo non si dovrebbe parlare di inadempimento (di un'obbligazione insussistente), bensì di garanzia rispetto all'ottenimento di un risultato consistente nel trasferimento del diritto. Si badi al fatto che l'espunzione dalla dinamica della vendita dell'obbligazione di trasferire il diritto, è addirittura confermata dalla lettura del n.2 dell'art.1476 cod.civ. , norma che annovera tra le obbligazioni del venditore anche quella di far acquistare al compratore la proprietà della cosa o il diritto, dal momento che tale previsione è collegata alle ipotesi non ordinarie (cosa futura, cosa altrui, cosa generica) in cui l'acquisto non è effetto immediato del contratto, dovendo seguire al venire ad esistenza della cosa, all'acquisizione di essa dal terzo proprietario, etc..
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nota2

Così Gorla, La compravendita e la permuta, in Tratt. dir. civ. it. diretto da Vassalli, Torino, 1937, pp.88 e ss.. Né l'acquirente né il venditore, in altri termini, sarebbero in grado di conoscere al tempo della stipulazione della vendita se la cosa sia esente da vizi ovvero se vi sia alcuno che possa legittimamente vantare diritti sulla stessa. La garanzia si specificherebbe allora nel senso di porre ex lege, in capo al venditore, un'obbligazione indennitaria in favore dell'acquirente per l'ipotesi in cui il rischio degli eventi citati si concretizzasse. L'indubbio merito di questa impostazione è quello di sottolineare la possibile assenza di ogni colpa in capo all'alienante, ciò che viene a mettere in crisi la riconducibilità del sistema delle garanzie a quello della responsabilità per inadempimento. L'impostazione è tuttavia criticabile per il motivo opposto, perché risulta spesso configurabile una condotta dolosa o colposa del venditore che abbia dato causa all'evizione o che abbia taciuto i vizi, pur conosciuti, della cosa alienata. In questi casi appare evidente come parlare di obbligazione assicurativa sia fuori luogo. ^top2

nota3

Cfr. in questo senso Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm. cod.civ., libro IV, tomo III, Torino, 1991, pp.90 e ss.. L'A. pare invero cogliere soltanto una delle peculiarità della garanzia che può investire aspetti che, con tutta evidenza, possono essere ignorati non soltanto dall'acquirente, ma anche dal venditore. Prescindendo dal fatto che, come osservato dal Luminoso (Luminoso, I contratti tipici e atipici, in Tratt. dir. priv., a cura di Iudica-Zatti, Milano, 1995, p.118), la ricorrenza dell'errore induce all'annullabilità del contratto e non alla risolubilità del medesimo o alla riduzione del prezzo, come invece la legge dispone per il caso della garanzia, decisiva è la notazione dell'A. riferito in base alla quale non si può dire che l'acquirente sia caduto in errore per non essersi accorto che la cosa fosse affetta da determinati vizi o andasse soggetta a rivendicazioni. Sarebbe piuttosto il venditore a non avere trasferito quanto oggetto della negoziazione concordata. Proprio per questo motivo non si può essere d'accordo con il Luminoso quando accomuna nella stessa critica l'opinione di chi (cfr. Martorano, La tutela del compratore per i vizi della cosa, Napoli, 1959) ha invece fatto leva sul concetto di presupposizione per dar conto del fenomeno. Al contrario, è evidente che la garanzia potrebbe porsi proprio a tutela di quella base negoziale oggettiva che le parti in qualche modo hanno comunemente evocato e sulle quali il consenso si è formato; semmai il problema sarebbe quello di un circuito tautologicamente vano: una volta infatti descrittivamente fatto ricorso alla presupposizione si correrebbe il rischio di riproporre lo strumento attraverso il quale conferire rilevanza alla stessa.
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nota4

Cfr. Luminoso, I contratti tipici e atipici, cit., p.120 il quale sul punto richiama la costruzione del Mengoni, Gli acquisti a non domino, Milano, 1975, p.23. ^top4

nota5

Rubino, La compravendita , in Tratt. dir. civ. e comm. a cura di Cicu-Messineo, Milano, 1971, pp.629 e ss.. "Ora la legge non si contenta di richiedere che il contratto di vendita abbia la capacità di esplicare questa funzione (sinallagma genetico), cioè che in esso siano previsti una cosa ed un prezzo reali e alienabili, ma si preoccupa anche che effettivamente esplichi questa funzione (sinallagma funzionale). Se invece essa non viene assolta, in tutto o in parte, cioè se il compratore non acquista effettivamente il diritto o se la cosa è viziata, il rapporto contrattuale non può rimanere in piedi, o almeno non può perdurare senza opportune reazioni o modifiche". L'A. conclude nel senso che la garanzia sarebbe oggetto di una obbligazione non già in senso primario (come pure si ritrarrebbe da una semplice lettura del n.3 dell'art. 1476 cod.civ. , norma la quale dovrebbe essere letta sotto un profilo meramente descrittivo). In effetti, sol che si guardi al contenuto dell'obbligazione primaria di cui al numero 2 della norma citata, appare con tutta evidenza che la stessa non fa che riproporre quello che, a ben vedere, costituisce la causa della vendita e non il contenuto di un'obbligazione. Tanto non può dirsi oggetto di una prestazione dedotta in obbligazione quella di trasferire la proprietà (art.1476, n.2, cod.civ. ), quanto non lo è (almeno secondo l'accezione propria del termine) la garanzia che pure viene parimenti menzionata al n.3 della norma citata.
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Guide operative pratiche

• La garanzia per evizione
• Le garanzie da parte del venditore nella vendita immobiliare

Bibliografia

• GORLA, La compravendita e la permuta, Torino, 1937
• LUMINOSO, I contratti tipici e atipici, Milano, Tratt.dir.priv.dir.da Iudica e Zatti, 1995
• MARTORANO, La tutela del compratore per i vizi della cosa, Napoli, 1959
• MENGONI, Gli acquisti a non domino, Milano, 1975
• MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
• RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971