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Le garanzie da parte del venditore nella vendita immobiliare

In base alle previsioni del codice civile in materia di compravendita, il venditore deve prestare al compratore determinate garanzie relative all’immobile.
Esistono in primo luogo le garanzie concernenti le qualità intrinseche del bene, e la sua idoneità allo scopo per il quale viene acquistato: con riferimento agli immobili ad uso abitativo, assume particolare importanza la questione della esistenza o meno di un Certificato di Abitabilità rilasciato dal Comune.
Premettendo che numerosissimi immobili sono sprovvisti di tale documento pur rispondendo ai canoni previsti dalla legge per la destinazione abitativa (es. rapporti di areazione e illuminazione, altezza dei soffitti, materiali utilizzati per la costruzione, ecc.) è bene sottolineare che la mancanza dei requisiti di abitabilità costituisce (secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale che appare condivisibile) mancanza dei requisiti essenziali del bene venduto, il che autorizza il compratore ad agire in giudizio per la risoluzione del contratto.
E’ importante quindi che il venditore si accerti dell’esistenza del Certificato di Abitabilità, o che comunque chieda conferma (all’amministratore del condominio, al costruttore dell’edificio, ad un tecnico di sua fiducia) della sussistenza dei requisiti perché l’immobile sia idoneo ad essere abitato, poiché il rispetto di tali requisiti è oggetto di una garanzia specifica che la legge pone a suo carico (anche se non è obbligatorio citare nell’atto notarile di compravendita gli estremi del Certificato di Abitabilità).
Si segnala che il problema dell’idoneità dell’immobile all’uso per il quale viene acquistato assume particolare rilevanza nelle ipotesi in cui esso sia stato oggetto, in previsione della vendita, di un “cambio di destinazione d’uso” (es. da ufficio ad abitazione, da deposito ad autorimessa, da negozio ad ufficio, ecc.).
Le pratiche di cambio della destinazione d’uso degli immobili sono state oggetto, negli ultimi anni, di una notevole semplificazione sotto il profilo burocratico, qualora si tratti di modifiche cui non si accompagna l’esecuzione di opere edilizie: tuttavia, il mutamento della destinazione d’uso potrebbe essere avvenuto senza accorgersi che le qualità preesistenti dell’immobile, tali da renderlo perfettamente idoneo alla precedente destinazione, sono incompatibili con le caratteristiche richieste per la nuova destinazione (es. unità immobiliare al piano terreno originariamente destinata a negozio, con servizio igienico separato cui si accede dal cortile, la cui destinazione viene mutata in abitazione).
Si richiama quindi l’attenzione dei venditori sulla assoluta necessità di verificare (con l’ausilio di un proprio tecnico di fiducia) se il cambiamento della destinazione d’uso possa originare la mancanza delle qualità essenziali richieste per la nuova destinazione, mettendo quindi in pericolo la “tenuta” del contratto di compravendita nel tempo.

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