La vendita immobiliare e i compiti del Notaio

Per realizzare il trasferimento della proprietà (o di altro diritto) su un bene immobile è necessario l’intervento di un notaio. L’atto notarile non è richiesto ai fini della validità e dell’efficacia del contratto tra le parti: a tale scopo, sarebbe sufficiente la stipulazione di un contratto in forma scritta, così come prescritto dall’art. 1350 del codice civile.
I motivi per i quali è necessario rivolgersi ad un notaio sono altri.
In primo luogo il notaio, nella sua veste di pubblico ufficiale, è in grado di assicurare la certezza in ordine al contenuto del contratto: l’atto pubblico notarile, infatti, costituisce piena prova del fatto che quel venditore e quel compratore abbiano stipulato quella compravendita, che abbiano concordato quel prezzo, che esso sia stato pagato in tutto o in parte, che essi si siano accordati così come emerge dal documento, che le loro firme siano autentiche, ecc..
In secondo luogo, l’intervento del notaio è essenziale per rendere il contratto efficace verso i terzi: questo risultato si realizza attraverso la trascrizione del contratto, a cui il notaio deve provvedere per legge (sull’importanza della trascrizione del contratto si tornerà in seguito).
Ancora, il notaio ha il dovere, nella sua veste di professionista incaricato dalle parti, di eseguire accertamenti preliminari alla stipulazione del contratto relativi alla situazione giuridica dell’immobile: in particolare, egli deve effettuare indagini tese ad accertare la sussistenza di diritti spettanti sull’immobile a favore di terzi (es. precedenti ipoteche ancora sussistenti e come tali “pericolose” per il compratore e per la banca che gli accorda il mutuo); ancora, il notaio ha il dovere di verificare la regolarità dell’immobile sotto il profilo catastale e urbanistico, la sussistenza di eventuali vincoli che impediscano o condizionino il trasferimento (es. diritti di prelazione previsti per legge a favore di determinati soggetti), l’esistenza di obblighi o diritti derivanti dall’inclusione dell’immobile in un fabbricato condominiale.
Infine, il notaio ha il dovere professionale di informare le parti su ogni questione sollevata dal loro contratto: problemi di natura urbanistica e catastale, effetti fiscali del trasferimento, conseguenze in ambito familiare e successorio, questioni di carattere condominiale, ecc..
Con riferimento alla disciplina fiscale dell’atto, si ricorda poi che, il notaio opera quale sostituto di imposta (nel senso che riceve dalla parte acquirente le somme necessarie per versare le imposte dovute e procede al versamento a favore dell’Erario) e che risponde in solido con le parti stesse per il pagamento dell’imposta principale (cioè di quella imposta che si versa per registrare l’atto).

La responsabilità del notaio nello svolgimento delle sue funzioni ha duplice natura: esiste una sua responsabilità di tipo disciplinare, nella quale egli incorre se non si avvede (pur avendone la possibilità) della sussistenza di cause di invalidità del contratto (es. allegazione alla compravendita di un terreno di un certificato di destinazione urbanistica già scaduto; mancanza di una porzione dell’immobile tra le unità per le quali è stata rilasciata la concessione edilizia).
Il notaio incorre poi in responsabilità professionale (e deve quindi risarcire le parti del contratto) se per sua colpa il contratto viene stipulato in assenza di tutti i presupposti di validità o di efficacia, o in assenza delle dovute garanzie (es. il notaio rassicura l’acquirente circa l’assenza di ipoteche precedenti per non avere eseguito correttamente le ispezioni preliminari alla sottoscrizione dell’atto).
Il notaio, per proteggere il cliente dalle conseguenze di suoi eventuali errori, è tenuto a sottoscrivere una assicurazione obbligatoria. A partire dal 2007, poi, è stato costituito dai notai italiani un Fondo Nazionale di Garanzia a protezione dei clienti che siano vittime di condotte dannose dipendenti da dolo del notaio.
Si ricorda che la scelta del notaio incaricato di procedere alla redazione dell’atto compete, salvo diversi accordi tra le parti, all’acquirente, il quale deve per legge sostenere i costi del contratto, tra i quali figura anche la parcella del notaio.

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