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La trascrizione dell'atto con il quale viene esercitato il riscatto, l'acquisto dei terzi aventi causa dall'acquirente



In esito alla stipulazione della compravendita con patto di riscatto avente ad oggetto beni immobili occorre procedere alla esecuzione della pubblicità consistente nella trascrizione . A tal fine nella relativa nota si farà menzione della clausola che porta il patto di riscatto. L'evidenza può essere considerata analoga a quella della condizione (risolutiva): a tal proposito si farà applicazione dell'ultimo comma dell'art. 2659 cod.civ. nota1 . In sostanza il meccanismo del patto di riscatto è tale per cui gli effetti dell'alienazione si producono immediatamente, ma possono essere successivamente rimossi, con efficacia reale o esterna. Quando il patto di riscatto consiste in una clausola inserita nel contratto di vendita l'evidenza del titolo è tale da essere essa stessa fonte dell'opponibilità. In questo senso il difetto di evidenza nella nota di trascrizione (pure in esito alla c.d. "meccanizzazione", la quale ha reso in un certo senso assai più precise le indicazioni da riportare nella nota, con particolare riferimento alla clausola condizionale la cui presenza è segnalata da un apposito campo) pregiudicherebbe la rilevanza esterna del riscatto.

Dubbi si pongono con riferimento ad una pattuizione di riscatto convenuta eventualmente in un secondo tempo . Secondo un'opinione nota2 mai si potrebbe qualificare come patto di riscatto la convenzione successiva alla vendita già perfezionata: il fenomeno potrebbe essere ambientato nella simulazione ovvero si esaurirebbe in una pattuizione avente caratteri obbligatori (pactum de retrovendendo). Non si vede tuttavia perché precludere alle parti di "correggere" il contenuto della vendita, arricchendone il contenuto con un accordo cronologicamente successivo. Le perplessità afferenti alla naturale opponibilità del riscatto possono essere spazzate via in base ad una semplice considerazione: gli effetti di una siffatta pattuizione separata non potrebbero pregiudicare i diritti dei terzi acquistati medio tempore, vale a dire nell'intervallo tra la trascrizione della vendita e quella, successiva ed autonoma, del patto di riscatto, introdotto come convenzione modificativa nota3. Né si dica che la legge non prescrive la trascrizione di un patto di questo genere come autonomo, dovendosi per l'effetto ritenere unicamente possibile un patto di prelazione ovvero un preliminare unilaterale nota4. La legge prevede la trascrizione della vendita munita di clausola intesa ad assicurare il riscatto: ha dunque valutato di dover dare ingresso alla figura del riscatto in sé e per sé considerata. E' chiaro che la convenzione portante la possibilità di esercitare il riscatto stipulata successivamente e trascritta non potrà pregiudicare i diritti acquistati dall'eventuale avente causa dall'acquirente che avesse anteriormente trascritto il proprio titolo nota5 .

E' giunto il momento di verificare i presupposti in forza dei quali il riscatto è opponibile agli eventuali aventi causa dall'acquirente.

Da questo punto di vista la disciplina del patto di riscatto diverge profondamente rispetto a quella della condizione (risolutiva). Per quest'ultima la verificazione dell'evento possiede ex se effetti esterni, a chiunque opponibili. Non ci si faccia ingannare dall'esigenza di procedere, ai sensi dell'art.2655 cod.civ. , all'annotamento della intervenuta verificazione dell'evento condizionale a margine della trascrizione dell'atto portante la vendita (annotamento che avrà per lo più ad oggetto una dichiarazione autenticata proveniente o da entrambe le parti ovvero da quella contro la quale gioca il meccanismo condizionale, ai sensi dell'art. 2688 cod.civ. ). Tale formalità è infatti dettata al mero scopo di assicurare il principio della continuità delle trascrizioni di cui all'art. 2650 cod.civ. nota6.

Qual è invece la disciplina degli adempimenti pubblicitari dell'intervenuto esercizio del riscatto da parte dell'originario alienante?

Il numero 3 dell'art. 2653 cod.civ. (cfr. anche l'art. 2691 cod.civ. per i beni mobili registrati) prescrive che l'atto mediante il quale si esercita il diritto di riscatto deve essere trascritto (non già semplicemente annotato). V'è di più: qualora la trascrizione della domanda o della dichiarazione di riscatto sia eseguita dopo sessanta giorni dalla scadenza del termine previsto per l'esercizio del relativo diritto, rimangono salvi i diritti acquistati dai terzi in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione dell'atto o della domanda di riscatto.

In buona sostanza non è sufficiente che venga in qualche modo esercitato il riscatto, al contrario di quanto si può dire in materia di condizione (risolutiva), l'avveramento della quale produce comunque effetti esterni sempre opponibili ai terzi subacquirenti. Occorre infatti trascrivere la domanda o la dichiarazione entro il termine (decadenziale) di sessanta giorni a far tempo dalla data di scadenza del termine previsto per l'esercizio del riscatto nota7 .

Dal punto di vista di colui che intende acquistare da chi a propria volta comprò con patto di riscatto, la situazione può essere costruita come segue:

  1. in pendenza del termine per il riscatto l'acquisto sarebbe sotto la spada di Damocle. Il venditore originario potrebbe pur sempre recuperare il bene oggetto di ulteriore alienazione;
  2. scaduto il termine per l'esercizio del riscatto la prudenza consiglierebbe ancora di astenersi dall'acquisto. Sarebbe pur sempre possibile che l'originario venditore trascrivesse nei sessanta giorni successivi da detta scadenza la dichiarazione di riscatto. Per l'alienante titolare del diritto di riscatto la trascrizione entro il riferito termine è qualificabile come un onere, in difetto del quale egli corre il rischio di sentirsi opporre efficacemente l'alienazione eventualmente conclusa dall'acquirente a favore di un terzo avente causa da costui che abbia trascritto anteriormente il proprio acquisto.
  3. una volta trascorsi sessanta giorni dal termine previsto per il riscatto l'acquisto diviene praticabile senza rischio alcuno. Se anche il venditore originario avesse comunicato all'acquirente il proprio intento di riscattare la cosa sarebbe irrilevante per il terzo (che abbia trascritto il proprio titolo d'acquisto), in difetto di una tempestiva esecuzione della formalità pubblicitaria che condiziona l'opponibilità del riscatto nota8 . Si badi che la legge non richiede alcuna situazione soggettiva particolare in capo al terzo: non viene fatta menzione di requisiti quali la buona fede o altro (Cass. Civ. Sez. I, 352/74 ). Siamo fuori da ipotesi di acquisto a non domino. Colui che acquista da chi, a propria volta, ha acquistato in precedenza con patto di riscatto prevale sul dante causa del proprio avente causa semplicemente in relazione al meccanismo di priorità di effettuazione della trascrizione secondo le modalità già riferite nota9 .

Se, ad esempio, Tizio ha venduto a Caio con patto di riscatto il fondo Tuscolano, nella nota di trascrizione, ai fini dell'opponibilità ai terzi, deve essere menzionato anche il patto. Se Caio vende il predetto fondo a Sempronio, Tizio eserciterà il riscatto nei confronti di Sempronio, se l'alienazione gli é stata notificata, e nei confronti di Caio, se l'alienazione non gli é stata notificata.

Se, invece, Tizio ha riscattato, prima dell'alienazione da Caio a Sempronio e quest'alienazione é avvenuta anteriormente alla scadenza del termine per il riscatto, la trascrizione della dichiarazione di riscatto non dovrà essere effettuata ai fini dell'opponibilità a Sempronio e costui avrà, in definitiva, male acquistato. Ciò anche se non ha avuto modo di conoscere, attraverso la nota, l'avvenuto esercizio del riscatto.

Se, infine, Caio ha alienato il bene a Sempronio dopo la scadenza del termine per il riscatto, Tizio (che naturalmente, ha esercitato il riscatto nel termine) ha l'onere di trascrivere la dichiarazione entro sessanta giorni dalla scadenza, altrimenti rischia di perdere i suoi diritti di riscattante a favore di Sempronio, qualora costui abbia trascritto prima.

Note

nota1

Così Greco-Cottino, Della vendita, in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1981, p.351; Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt. dir.civ.it., diretto da Vassalli, 1972, p.577; Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., Torino, 1991, p.135.
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nota2

Così Nicolò, La trascrizione, vol.I, Milano, 1973, p.126.
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nota3

In questo senso Bianca, op.cit., p.647.
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nota4

Così Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.150, per il quale se le parti hanno interesse a che il patto sia efficace erga omnes dovranno prima risolvere il contratto precedente per mutuo dissenso e quindi stipulare un nuovo contratto di compravendita, questa volta con patto di riscatto.
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nota5

Cfr. Luminoso, La vendita con riscatto, in Comm.cod.civ., diretto da Schlesinger, Milano, 1987, p.402.
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nota6

Analogamente Nicolò, op.cit., p.213.
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nota7

Ritiene che si tratti di un termine perentorio ed improrogabile, che comporta decadenza anche Nicolò, cit., vol.III, p.218.
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nota8

Ad analoghe conclusioni giunge Rubino, La compravendita, in Tratt.dir.civ., diretto da Cicu-Messineo, vol.XXIII, Milano, 1971, p.1050.
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nota9

Si veda Nicolò, op.cit., vol.III, p.217.
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Bibliografia

  • BIANCA, La vendita e la permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol. VII- t. 1-2, 1993
  • CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
  • GRECO, COTTINO, Della vendita (Artt.1470-1547), Bologna-Roma, Comm. cod.civ. a cura di Scialoja-Branca, 1981
  • LUMINOSO, La vendita con riscatto, Milano, Comm. cod. civ. diretto da Schlesinger, 1987
  • MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
  • NICOLO', La trascrizione, Milano, I, 1973
  • RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971


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