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La trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare

Se il contratto preliminare viene redatto dal notaio, o autenticato da parte sua, esso dovrà essere registrato (cfr. paragrafo sulla stipula del contratto preliminare) e trascritto.
La trascrizione del contratto preliminare, introdotta dal legislatore nel 1996, determina un effetto c.d. prenotativo degli effetti della trascrizione del contratto definitivo. Essa può rivelarsi molto utile al fine della protezione degli interessi della parte acquirente.
Un esempio chiarirà la portata di questa formalità pubblicitaria.
Tizio promette di vendere a Caio la proprietà del suo appartamento. Il preliminare è scritto in forma privata non autenticata e non viene trascritto.
Tizio, scorrettamente, ma avendone pieno titolo in quanto ancora proprietario, vende la proprietà a Sempronio, con atto notarile regolarmente registrato e trascritto.
Caio non avrà alcun rimedio che gli permetta di recuperare la proprietà dell’immobile, e potrà solo agire contro Tizio per il risarcimento del danno.
Ciò avviene perché l’affidamento di Sempronio deve essere tutelato: egli, sulla base della consultazione dei Registri Immobiliari, si convincerà che Tizio sia proprietario e che quindi non vi siano ostacoli alla sottoscrizione dell’atto di compravendita.
Al contrario, se il preliminare tra Tizio e Caio fosse stato trascritto, il contratto definitivo, sia pure trascritto da Tizio a Sempronio non sarebbe stato opponibile a Caio: la trascrizione del preliminare, benché esso sia un atto che non determina il trasferimento della proprietà, consente di superare la tutela dell’affidamento di Sempronio, il quale ha modo per sapere come stanno le cose, e assicura in via anticipata (“prenotatata”) a Caio l’inopponibilità a lui stesso degli atti – anche traslativi – trascritti dopo il contratto preliminare.
Nella prassi, fino ad oggi, si è fatto scarso utilizzo della trascrizione del preliminare, dal momento che un preliminare trascritto deve contenere dati coincidenti con il definitivo, il che determina la necessità di dichiarare nel definitivo il prezzo reale e non un prezzo inferiore.
Se in passato questa circostanza ha scoraggiato la maggior parte dei venditori e degli acquirenti – i quali avevano interesse alla occultazione parziale del corrispettivo – oggi, alla luce della disciplina del c.d. prezzo – valore, e anche delle recentissime norme che impongono al mediatore di registrare il preliminare se redatto con il suo ausilio, è prevedibile che si ricorra più spesso alla sottoscrizione del contratto preliminare mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, con conseguente registrazione e trascrizione del medesimo.

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