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La tassazione della vendita immobiliare


Il trasferimento della proprietà (o di altro diritto) su un immobile è soggetto ad imposte c.d. “indirette” (sono definite così le imposte che non colpiscono la produzione del reddito, ma il compimento di atti che dimostrano spostamento di ricchezza).
La disciplina della tassazione dei trasferimenti immobiliari è molto variegata, essendo prevista una ricca gamma di ipotesi agevolative basate su requisiti soggettivi dell’acquirente.
In questa sede, per esigenze di sintesi, si tratterà solo delle ipotesi più frequenti ed importanti.
Le imposte che possono trovare applicazione in relazione ad una compravendita immobiliare sono:
-imposta di registro
-imposta sul valore aggiunto (IVA)
-imposta ipotecaria
-imposta catastale
-imposta di bollo

Tralasciando l’imposta di bollo, il cui importo a partire dall’entrata in vigore del sistema telematico di effettuazione degli adempimenti immobiliari è stabilito in misura costante, si deve precisare che l’imposta di registro e l’IVA sono alternative tra loro (con qualche importante eccezione), mentre le imposte ipotecaria e catastale si applicano in tutti i casi, congiuntamente ad una delle prime due.

Per tutte le quattro imposte di cui si tratta, distingueremo le ipotesi in cui esse trovano applicazione in misura ordinaria dalle ipotesi in cui esse vengono versate in misura ridotta per effetto dell’applicazione delle c.d. “agevolazioni prima casa”:

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Con l’entrata in vigore del Decreto Bersani e con la sua conversione in legge (agosto 2006) è stato modificato il confine dell’ambito di applicazione dell’IVA alle cessioni di fabbricati.
In questa sede, ci occuperemo solo della tassazione inerente al trasferimento di fabbricati abitativi e di loro pertinenze. La disciplina relativa ai c.d. fabbricati strumentali è più articolata e complessa (e comporta l’applicazione delle imposte di cui si tratta con aliquote diverse da quelle sintetizzate nella tabella), ma esula dall’oggetto della presente trattazione: qui ci si limiterà a precisare che il criterio adottato dal legislatore (secondo l’interpretazione fornita da una Circolare del Ministero delle Finanze) per distinguere tra immobile abitativo e immobile strumentale è quello della categoria catastale alla quale l’immobile appartiene.
In pratica, sono abitativi gli immobili delle categorie “A”, fatta eccezione per la “A/10”, che corrisponde agli immobili ad uso ufficio. Sono strumentali gli immobili della categoria “A/10” e di tutte le altre categorie.
Il problema si pone per le autorimesse e i posti auto (“C/6”), le cantine, i solai e i depositi (“C/2” e “C/7”) che possono costituire pertinenza delle abitazioni.
Anche queste unità immobiliari, se sono destinate a pertinenza di immobili abitativi (e la dichiarazione della volontà di creare il vincolo pertinenziale deve essere resa in atto dalla parte acquirente), saranno assoggettate ad imposte secondo i criteri che valgono per gli immobili abitativi. Ciò vale anche se le unità destinate a pertinenza vengono acquistate con atto separato rispetto all’immobile principale abitativo.
Solo ove non sia possibile considerare l’immobile quale pertinenza di un immobile abitativo, si applicheranno i criteri previsti per i beni c.d. strumentali.

Nei casi in cui il trasferimento dell’abitazione sia anche fiscalmente agevolato (c.d. “prima casa”), le agevolazioni potranno estendersi ad una sola pertinenza di ciascuna categoria catastale: così, se un soggetto acquista un appartamento con due autorimesse pertinenziali, solo una di esse potrà essere soggetta ad imposta agevolata; per l’acquisto della seconda autorimessa si pagheranno le imposte (sempre secondo i criteri relativi agli immobili abitativi) in misura ordinaria.

La vendita di un fabbricato abitativo è soggetta ad IVA quando il venditore è l’impresa che lo ha costruito, o che lo ha ristrutturato, se la costruzione (o la ristrutturazione) è ultimata da meno di quattro anni. Se la vendita è effettuata dal costruttore, l’aliquota ordinaria dell’imposta è del 10% anziché del 20% (tale aliquota ordinaria “ridotta” non è prevista per gli immobili strumentali).
Se l’immobile è ultimato o ristrutturato da oltre quattro anni, o se il venditore è un’impresa diversa da quelle sopra indicate o se è una persona fisica non imprenditore, la vendita è sempre soggetta ad imposta di registro.
N.B. A partire dal mese di agosto del 2006, sono assoggettate ad imposta di registro anche le vendite compiute da parte delle imprese “immobiliari di rivendita”, ossia le imprese che hanno come oggetto esclusivo o principale della loro attività l’acquisto e la rivendita di immobili (prima della conversione in legge del decreto Bersani queste vendite erano invece trattate in modo analogo a quelle compiute dai costruttori o dai ristrutturatori di immobili)

Come si è detto trattando del prezzo della compravendita, in base alla legge finanziaria 2006, modificata dalla finanziaria 2007, nelle vendite compiute da privati o da imprese a favore di privati, soggette ad imposta di registro ed esenti ad IVA, aventi per oggetto immobili abitativi e/o loro pertinenze, la base imponibile per il calcolo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è data, se l’acquirente lo richiede, non dal prezzo concordato ai fini commerciali per la vendita, ma dal valore catastale rivalutato dell’immobile.

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