La sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 cod. civ

Nel caso di inadempimento dell'obbligo di stipulare (entro il termine previsto, ancorchè non essenziale: Cass. Civ., Sez. II, 10687/11) la legge prevede che il contraente non inadempiente possa domandare al giudice l'emissione di una pronunzia che tenga luogo del contratto non concluso (art. 2932 cod. civ.). La relativa domanda va trascritta, quand'anche promossa nel corso di un giudizio arbitrale (Cass. Civ., Sez. III, 5397/13).
L'obbligazione in parola può scaturire non soltanto, come è la norma, da una negoziazione preliminare, bensì anche da qualsivoglia fonte legale (es.: la deliberazione di un Consorzio: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 5160/12).
L'emanazione della sentenza in parola è un rimedio cui ben può cumularsi una richiesta di risarcimento del danno, che può sempre essere introdotta (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 17340/03, la quale tuttavia parrebbe riferirsi all'ipotesi in cui non sia possibile ottenere una sentenza costitutiva), comprensiva anche del deprezzamento subito dalla somma versata a titolo di acconto che debba essere eventualmente restituita dalla parte inadempiente (cfr. anche Cass. Civ. Sez. III, 9091/04). E' evidente l'importanza del rimedio di cui all'art. 2932 cod. civ. con specifico riferimento alla compravendita. L'efficacia della sentenza può addirittura essere subordinata al pagamento della parte di prezzo eventualmente non corrisposta dal promissario acquirente quando l'obbligo scaturisca da un precedente contratto preliminare (Cass. Civ. Sez. II, 11195/94; Cass. Civ. Sez. II, 13559/03).
Analogamente è possibile provvedere anche nell'eventualità in cui una parte del prezzo dovesse essere soddisfatta in conseguenza dell' accollo di mutuo già gravante sul promittente alienante (Cass. Civ. Sez. II, 14768/05) nota1. Va peraltro precisato come non occorra certo per il promissario acquirente pervenire ad un'offerta formale del prezzo (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 28454/2013), se non nell'ipotesi, assolutamente infrequente, in cui le parti del contratto preliminare avessero pattuito che il pagamento del prezzo fosse da effettuare in via anticipata rispetto al trasferimento del diritto (Cass. Civ., Sez.III, 1283/12; Cass. Civ., Sez. II, 24739/11).

Ancora al meccanismo della condizione si è fatto ricorso nell'ipotesi di immobile gravato da ipoteca in violazione degli accordi di cui al preliminare. In tale ipotesi il pagamento del prezzo a fronte del trasferimento del bene operato in forza della sentenza è stato disposto soltanto una volta che il promittente alienante avesse provveduto all'estinzione dell'iscrizione pregiudizievole (Cass. Civ. Sez. II, 8143/04). In modo analogo si è statuito anche indipendentemente dalla violazione delle precedenti intese, ma in base alla constatazione oggettiva del corretto funzionamento del sinallagma contrattuale (Cass. Civ., Sez. II, 3176/11). Ciò anche se è il caso di segnalare come sia stato deciso anche nel senso della relativa indipendenza dell'adempimento delle obbligazioni accessorie di cui al preliminare rispetto all'emanazione della pronunzia costitutiva, non potendo configurarsi il primo come condizione dell'azione ex art. 2932 cod.civ. (Cass. Civ., Sez. II, 14453/11).

In ogni caso occorre chiarire che l'offerta di cui al II comma dell'art.2932 cod.civ. è da reputarsi soddisfatta con la domanda di esecuzione specifica di concludere il contratto, considerandosi implicita nella proposizione della domanda giudiziale.
Quanto alla possibilità che la somma relativa al prezzo possa essere, in sede di pronunzia, incrementata dagli interessi, quantomeno legali, va osservato come ciò sarebbe eventualmente da porsi in relazione alla condotta inadempiente del promissario acquirente. Se, al contrario, l'inadempimento fosse imputabile al promittente alienante, l'entità della somma da versarsi dal promissario acquirente non potrà subire il predetto aumento (Cass. Civ., Sez. III, 15734/11). Cosa dire invece dell'ipotesi inversa? E' possibile cioè che il prezzo possa venire diminuito, ad esempio in relazione all'eventuale esistenza di vizi lamentati dal promissario acquirente? In giurisprudenza è stata data al quesito risposta affermativa (Cass. Civ., Sez. II, 19984/13).

L'emissione della sentenza dà vita al contratto che le parti si erano reciprocamente obbligate a stipulare. Quando questo contratto deduce il trasferimento o la costituzione di un diritto si verificano pertanto effetti traslativi direttamente scaturenti dalla pronunzia giudiziale. Secondo l'opinione del tutto prevalente, l'efficacia di tale pronunzia è pertanto costitutiva (Cass. Civ. Sez. Unite, 7286/93) nota2. Se Tizio ha promesso di vendere a Caio un appartamento in Roma, Via Appia, 1 e si rifiuta di perfezionare il rogito nei termini stabiliti, Caio, promissario acquirente si può rivolgere al giudice affinchè, per il tramite di una sentenza emanata ex art. 2932 cod. civ., venga a trasferire ad esso attore la proprietà dell'immobile. Cosa dire del caso in cui il bene appartenga ad una pluralità di proprietari? Si pensi, nell'esempio di cui sopra, all'ipotesi in cui l'appartamento appartenga in parti eguali a Tizio, Primo e Secondo. L'eventuale contratto preliminare sottoscritto soltanto da uno dei comproprietari non può certo, in difetto del consenso degli altri, fondare l'eventuale richiesta di emissione di una pronunzia costitutiva. A ben vedere l'accordo non può dirsi neppure perfezionato (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 18005/04).
Non è irrilevante ambientare le peculiarità della pronunzia costitutiva di cui all'art. 2932 cod. civ. rispetto al principio generale secondo il quale gli effetti delle pronunzie giudiziali retroagiscono al tempo della domanda. Poichè infatti la sentenza costitutiva costituisce fonte autonoma di rapporti giuridici, un'operatività retroattiva risulta impraticabile. Per propria natura essa sortirà effetti soltanto a far tempo dal passaggio in giudicato (cfr. Cass. Civ. Sez. I, 10600/05).
Va precisato che, secondo l'orientamento prevalente, il trasferimento del diritto che segue l'emissione della pronunzia in parola, nonostante il generale principio in base al quale la sentenza di primo grado è immediatamente esecutiva, si produce soltanto con il passaggio in giudicato della stessa (Cass. Civ. Sez. Unite, 4059/10). Ne segue che, prima di tale momento, il creditore del promissario non potrà agire esecutivamente sul bene oggetto della pronunzia costitutiva, indipendentemente dal fatto che la stessa sia stata trascritta (Cass. Civ., Sez. III, 4907/11).

Cosa dire invece dell'ipotesi in cui, nel tempo che precede l'esperimento dell'azione in parola, il promittente alienante avesse a cedere ad un terzo il bene già promesso in vendita ad altri? Se il preliminare fosse stato trascritto, nulla quaestio: l'efficacia prenotativa della pubblicità proteggerà il promissario acquirente. Qualora, al contrario, la pubblicità non fosse stata eseguita, la natura personale dell'azione precluderà ogni effetto nei confronti dell'acquirente, a meno che lo stesso non sia divenuto tale in esito alla cessione della posizione contrattuale (Cass. Civ., Sez. II, 1233/12).

Note

nota1

Rimane da mettere a fuoco l'eventualità in cui il pagamento del prezzo debba essere effettuato, a tenore del preliminare rimasto inadempiuto, in anticipo rispetto al contratto definitivo. Se infatti ai fini della pronunzia costitutiva portante il trasferimento del bene è in genere sufficiente la presentazione di offerta anche non formale da parte del promissario acquirente quando la prestazione afferente al pagamento del prezzo fosse stata prevista contestualmente al contratto traslativo non concluso, la stessa cosa non si può dire nell'ipotesi in parola, in cui cioè le parti avessero previsto il pagamento in via anticipata. In tal caso occorrerebbe infatti per il promissario acquirente seguire i più rigorosi dettami dell'offerta formale entro i termini contrattualmente previsti, a pena di sentire fondatamente sollevare dalla controparte l'eccezione di inadempimento atta a paralizzare l'emissione della pronunzia ex art. 2932 cod.civ. (Cass. Civ. Sez. II, 26226/07).
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nota2

In tal senso Chiovenda, Dall'azione nascente dal contratto preliminare, in Nuovi saggi di diritto processuale civile, Roma, 1930, p. 19; Busnelli, Dell'esecuzione forzata, in Comm. cod. civ., sub. artt. 2910-2933, Torino, 1980, p. 353; Tamburrino, I vincoli unilaterali nella formazione progressiva del contratto, Milano, 1991, p. 232. In senso parzialmente contrario Gazzoni, Contratto preliminare, in Tratt. dir. priv., diretto da Bessone, t. 2, vol. XIII, Torino, 2000, p. 710, il quale sostiene che sarebbe più corretto parlare di sentenza di accertamento-costitutivo, poichè si deve accertare l'esistenza del diritto alla modificazione in virtù del preesistente vincolo, che costituisce quindi "titolo per conseguire, mediante la sentenza del giudice, il risultato finale che le parti avevano previsto di conseguire con la stipula del definitivo". Si deve inoltre far cenno di un'isolata tesi, non più recente (Carnelutti, Diritto e processo, in Trattato del processo civile, Napoli, 1958, p. 320) la quale tende a porre in evidenza il carattere esecutivo della sentenza in esame. Cosa accade nell'ipotesi di provvisoria esecutività (art. 282 c.p.c.) della pronunzia costitutiva? E' stato deciso che, in tal caso, anche le statuizioni condannatorie accessorie e conseguenziali (con le quali es. il promissario acquirente sia stato condannato al pagamento del prezzo) siano parimenti dotate di immediata esecutività (Cass. Civ., Sez.III, 18512/07 ).
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Bibliografia

  • BUSNELLI, Dell'esecuzione forzata, Torino, Comm.cod.civ. artt.2910-2933, 1980
  • CARNELUTTI, Diritto e processo, Napoli, Trattato del processo civile, 1958
  • CHIOVENDA, Dall'azione nascente dal contratto preliminare, Roma, Nuovi saggi dir.proc.civ., 1930
  • GAZZONI, Il contratto preliminare, Torino, Tratt.dir.priv. diretto da Bessone, t.2, 1998
  • TAMBURRINO, I vincoli unilaterali nella formazione progressiva del contratto, Milano, 1991

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