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La registrazione del contratto preliminare; il contratto preliminare notarile


La L. 296/2006 (c.d. “Finanziaria 2007”) prevede la responsabilità solidale dei mediatori per la registrazione delle scritture private sottoscritte grazie al loro intervento. Ciò si traduce, ai fini della presente trattazione, nell’effettività dell’obbligo di registrare i contratti preliminari che vengono sottoscritti con l’ausilio del mediatore (come avviene per i preliminare sottoscritti in forma notarile).
La registrazione del contratto preliminare determina di per sé il versamento di imposta di registro in misura fissa (euro 168,00). E’ inoltre dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale, con aliquota dello 0,50% sugli importi versati a titolo di caparra confirmatoria e del 3% sugli importi versati a titolo di acconto.
L’imposta di registro proporzionale (quindi quella riguardante le caparre e gli acconti) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè del rogito notarile.
Pertanto, al fine di evitare una doppia imposizione, è importante fornire al notaio copia del contratto preliminare registrato, con gli estremi di registrazione.
Nella prassi, il contratto preliminare viene sempre sottoscritto con l’ausilio del mediatore, anzi costituisce la conclusione naturale della prestazione di quest’ultimo. Può anche accadere che i mediatori facciano effettivamente coincidere la fine della loro prestazione con il raggiungimento dell’intesa tra le parti, affidando a loro stesse (con l’eventuale ausilio di altri professionisti) la redazione del contratto preliminare.
Questa ipotesi sarebbe del resto coerente con la natura del contratto di mediazione, che impone al mediatore solo l’obbligo di mettere in contatto le parti e di favorire il loro accordo.

Qualora le parti della compravendita lo vogliano, esse potranno rivolgersi al notaio prima della sottoscrizione del contratto preliminare. Il notaio anticiperà l’effettuazione dei controlli che avrebbe eseguito in vista del contratto definitivo, e il preliminare potrà essere redatto in forma di scrittura privata autenticata o in forma di atto pubblico. Ciò determinerà l’obbligo della registrazione e della trascrizione del contratto preliminare, con gli effetti importantissimi di cui si dirà in seguito.
Anche in questo caso, la registrazione del preliminare comporterà il versamento di imposte che saranno “recuperate” in sede di registrazione del contratto definitivo.

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