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La provvigione del mediatore



Ai sensi dell'art.1755 cod.civ. il diritto del mediatore a percepire la provvigione è subordinato a due presupposti, consistenti nella conclusione dell'affare e nella riconducibilità di tale esito positivo al di lui intervento. Si noti che tale nesso eziologico non è detto che sia venuto meno neppure quando l'affare si fosse concluso anche grazie all'operato di un ulteriore mediatore (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 25799/2014).
Occorre inoltre rammentare che, ai sensi dell'art.6 della Legge 39/89, il diritto alla provvigione è subordinato alla iscrizione negli appositi ruoli istituiti presso le CCIAA. Ciò anche in esito alla soppressione degli stessi ai sensi dell'art. 73 del d.lgs. n. 59/2010, dovendo il requisito essere riferito agli adempimenti da effettuarsi comunque presso la CCIAA (Cass. Civ., Sez. III, 16147/10).
Quando l'affare può dirsi concluso? A questo proposito non occorre che le parti abbiano posto in essere l'atto finale (ad esempio la compravendita che sancisce il definitivo trasferimento della proprietà del bene). E' sufficiente un qualsiasi atto dal quale scaturisca, a favore ed a carico delle parti, un vincolo che renda coercibile l'adempimento del programma negoziale nota1.
Il secondo requisito sollecita l'analisi relativa al nesso di causalità tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, anche indipendentemente da un preventivo accordo tra mediatore e la parte che si sia giovata del di lui operato (Cass.Civ. Sez.III, 7253/02). Occorre tuttavia che l'opera del mediatore si sia rivelata determinante (ciò che non significa da sola sufficiente a determinare l'effetto) ai fini del buon esito dell'operazione, secondo un criterio descrivibile in termini di causalità adeguata o di regolarità causale nota2 . Si nega conseguentemente il diritto alla provvigione nelle ipotesi di c.d. mediazione soggettivamente od oggettivamente indiretta. Si pensi all'eventualità in cui il mediatore si sia limitato a segnalare l' affare ad un soggetto, il quale a propria volta abbia fatto incontrare un'altra persona, la quale abbia successivamente concluso l'accordo (mediazione soggettivamente indiretta), ovvero al caso in cui Tizio abbia messo in relazione Caio con Sempronio per la vendita di una villetta, mentre i predetti si siano intesi per la cessione di un'attività commerciale (mediazione oggettivamente indiretta).
E' tuttavia chiaro che quanto riferito non possa condurre a negare il diritto alla provvigione ogniqualvolta sussistano difformità di qualsiasi specie tra le modalità programmate dell'affare e quelle concretamente poste in essere dalle parti. Qualora Caio volesse vendere una villetta ed invece si accordasse con Sempronio, presentatogli dal mediatore Tizio, per concludere un contratto atipico nel quale, a fronte del trasferimento della proprietà della villetta, l'acquirente si fosse obbligato a compiere un'attività descrivibile nei termini del compimento di un'opera complessa, il compenso per il mediatore sarebbe pur sempre dovuto (così anche Cass.Civ. Sez.III, 11467/01). E' stato invece deciso nel senso dell'insussistenza del rapporto di mediazione nell'ipotesi in cui le parti non siano state poste in grado di conoscere che il mediatore agisse in tale veste a cagione della condotta concretamente tenuta da quest'ultimo (Cass. Civ. Sez.III, 6004/07).
La centralità del tema della spettanza della provvigione è tale da avere indotto il legislatore a dettare in merito numerose prescrizioni volte a dirimere i dubbi: così l'art.1756 cod.civ. si occupa delle spese sopportate dal mediatore; l'art. 1757 cod.civ. assume in considerazione la sorte del compenso quando il contratto stipulato sia sottoposto a condizione o invalido; l'art.1758 cod.civ. contempla l'ipotesi dell'intervento di più mediatori per lo stesso affare. Di non secondaria importanza è inoltre l'esame di specifiche problematiche, quali la previsione contrattuale della spettanza della provvigione anche quando l'incarico venga anticipatamente revocato o il significato dell'intervenuta stipulazione di contratto preliminare tra le parti intermediate.
Da ultimo occorre rilevare come con la c.d. "legge finanziaria 2007" (Legge 27 dicembre 2006, n.296 ) sia stato modificato il comma 22 dell'art. 35 del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla Legge 4 agosto 2006, n. 248 con il quale è stato imposto l'obbligo a carico delle parti del contratto con il quale venga ceduto un immobile di rendere dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante una serie di indicazioni. In particolare occorre che le dette parti dichiarino se si siano avvalse di un mediatore e, nell'ipotesi affermativa, di fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società ed una serie di altri dati (il codice fiscale o la partita IVA, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di riferimento per il titolare ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società, l'ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa.
In ogni caso la menzione in atto effettuata dalla parte di essersi avvalsa di un mediatore non costituisce, nell'ambito del rapporto tra detta parte ed il mediatore (che con tutta evidenza non è parte dell'atto di vendita) piena prova circa il conferimento dell'incarico (Cass. Civ., Sez. VI-III, 22788/2014). E' ovvio che l'esclusione di una prova "piena" non preclude la valutazione di siffatta risultanza in chiave di prova semplice.
Si badi al fatto che, in caso di assenza dell'iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione ai sensi della Legge 3 febbraio 1989, n. 39 , e successive modificazioni, il notaio è obbligato ad effettuare specifica segnalazione all'Agenzia delle entrate di competenza.

Note

nota1

Così Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., Libro IV, Torino, 1991, p.662. E' tuttavia necessaria la conclusione dell'affare giacché, in caso contrario, ci si troverebbe di fronte ad un mandato e non ad una mediazione. Qualora l'opera del mediatore sia richiesta per la conclusione di un negozio suscettibile di proroga o rinnovazione, nulla vieta che, con apposito patto, sia riconosciuto il diritto alla provvigione anche con riguardo ai rapporti successivi al primo.
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nota2

In questo senso Ponzanelli-Bonetta, in Comm.cod.civ., diretto da Cendon, Aggiornamento 1991-2001, Libro II, Torino, 2002, p.1259.
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Bibliografia

  • MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
  • PONZANELLI- BONETTA, Comm. cod. civ. , Torino, II, 2002

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