La pretesa soggettività del condominio

In tema di condominio, costituito dalla combinazione di più proprietà esclusive abbinate ad una comunione forzosa di enti necessariamente comuni, è dato riscontrare una normativa peculiare, il cui apprezzamento risulta utile ai fini della questione afferente alla soggettività del medesimo.

Viene ad esempio prevista dall'art. 1129 cod.civ. la nomina di un soggetto qualificato come amministratore, dotato di competenze e poteri talvolta anche particolarmente incisivi (tra i quali quello di richiedere l'emissione di decreto ingiuntivo dotato di provvisoria esecutività nei confronti del condomino che non paghi le spese: cfr. l'art. 63 disp. att. cod. civ.).

L'art. 1130 cod.civ. prevede le attribuzioni dell'amministratore. L'art. 1131 cod.civ. giustifica l'operato dell'amministratore in relazione alle attribuzioni di cui alla norma precedente (art. 1130 cod.civ. ) in base ad un rapporto di mandato rispetto ad ogni singolo condomino.

L'assemblea condominiale viene disciplinata come organo deliberante in base al metodo collegiale. Una sorta di articolazione organica (assemblea, amministratore), poteri peculiari dell'organo esecutivo, metodo collegiale, sono tutti elementi che potrebbero indurre al riconoscimento di una qualche soggettività in capo al condominio ^nota1.

L'indice normativo più cospicuo in favore della soggettività è quello che si ritrae dal n.2 dell'art.2659 cod.civ., vale a dire la norma che, in tema di pubblicità immobiliare, indica il contenuto della nota. Alla fine della stessa, per effetto della modifica introdotta dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 si dice espressamente che, ai fini della trascrizione, "per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale".

Pur tenendo conto degli aspetti riferiti, il difetto di autonomia patrimoniale (ma si veda, per una sorta di beneficio d'escussione, il II comma dell'art.63 disp.att.cod.civ., secondo il quale i creditori non possono agire nei confronti dei singoli condomini in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini inadempienti), la riconducibilità dell'operato dell'amministratore al mandato ed alla rappresentanza dei singoli condomini (e non ad un nesso di immedesimazione organica), evidenziano come sia arduo affermare l'esistenza di un'entità condominiale dotata di consistenza soggettiva autonoma (Cass. Civ., Sez. II, 9674/99) ^nota2. Queste conclusioni paiono tuttavia incerte e non soltanto alla luce delle riferite modifiche normative: secondo un orientamento infatti il condominio sarebbe dotato di limitata autonomia patrimoniale, ciò che ne segnerebbe la soggettività (Cass. Civ., Sez.III, 23693/11). In verità il contenuto utile della pronunzia, che condivisibilmente ha negato che l'amministratore sia dotato di rappresentanza per i singoli condomini e che si dia solidarietà tra i vari condomini ovvero tra ciascuno di essi e il condominio, ben avrebbe potuto essere raggiunto per altra via, senza dar luogo a pericolosi obiter dicta (cfr. anche Cass. Civ., Sez. VI, ord. n. 3636/2014).

Perplessa è inoltre la lettura di alcune decisioni di merito. Si pensi all'asserzione secondo la quale il condominio, quale ente di gestione, sia pure per il tramite del possesso esercitato dai condomini, possa usucapire beni immobili qualificabili come comuni ai sensi dell'art.1117 cod.civ. (Tribunale di Napoli, 14 febbraio 2005). In tema di impugnazione è stato deciso che i singoli condomini possano, ancorchè non siano stati parte del giudizio di primo grado in cui risultava peraltro costituito l'amministratore, interporre appello avverso la pronunzia di primo grado (Cass. Civ., Sez. II, 10717/11). La decisione, invero sorprendente, rinviene quale antecedente logico proprio il difetto di soggettività del condominio, di cui pertanto l'amministratore non può essere definito propriamente organo.

V'è da domandarsi se l'ago della bilancia sia stato spostato in favore della tesi della soggettività in conseguenza dell'emanazione della lLegge 11 dicembre 2012, n. 220 con la quale l'intera materia è stata rivisitata. Non si tratta soltanto del modo di disporre dell'ultima parte del n.2 dell'art. 2659 cod.civ. e beneficio d'escussione dettato in favore dei condomini adempienti dal precitato II comma dell'art.63 disp. att. cod. civ.: vi sono ulteriori indicazioni nel senso dell'accentuazione dell'indipendenza del condominio rispetto ai singoli comproprietari (si pensi al disposto del n. 7 dell'art. 1129 cod.civ. che impone all'amministratore (cosa peraltro scontata anche prima della riforma) l'obbligo di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio).

Note

nota1

V'è chi (v. Branca, Comunione e condominio negli edifici, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1965, p.320) sostiene che il condominio abbia personalità giuridica. Secondo un'opinione ( Marina, Giacobbe, Condominio negli edifici, in Enc. dir., p.823), date le evidenti difficoltà che una tale costruzione comporterebbe, si preferisce ricorrere alla più sfumata affermazione in base alla quale "nel condominio si realizza la (con)titolarità collettiva del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio". Anche Bianca, Diritto civile, Milano, vol. I, 1990, p.371 e vol. VI, 1999, p.502, pur non aderendo incondizionatamente alla teoria della personalità giuridica, tuttavia vi si avvicina facendo riferimento alla comunione come un "ente dotato di una propria capacità", una vera e propria "struttura dotata di organi aventi competenze esclusive".
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nota2

Parere espresso in dottrina pressochè unanimamente. Si vedano al riguardo Salis, Condominio negli edifici, in N.mo Dig. it., p.1140; Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.338; Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, p.269; Bigliazzi Geri-Breccia-Busnelli-Natoli, Istituzioni di diritto civile, Genova, 1979, p.327; Basile, Condominio negli edifici, in Enc. giur. Treccani, p.8; Visco, La disciplina giuridica delle case in condominio, Milano, 1953, p.238.
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Bibliografia

• BASILE, voce Condominio negli edifici, Enc. giur. Treccani
• BRANCA, Comunione e condominio negli edifici , Bologna Roma, Comm.cod.civ.Scialoja Branca, 1965
• GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006
• GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
• MARINA GIACOBBE, Condominio negli edifici, Enc. dir.
• SALIS, Condominio negli edifici, N.mo Dig.it.
• VISCO, La disciplina giuridica delle case in condominio, Milano, 1953

Prassi collegate

• Studio n. 906-2013/C, Contributo allo studio della riforma del condominio: temi e questioni di interesse notarile