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La garanzia per evizione

Il venditore deve poi garantire il compratore circa il fatto che l’immobile non sia gravato da diritti di terzi tali da pregiudicare l’acquisto (c.d. garanzia per evizione).
Trattandosi di beni immobili, l’accertamento sulla esistenza o meno di tali diritti di terzi può essere effettuato (ed è compito del notaio) mediante la consultazione dei Registri Immobiliari tenuti presso l’Ufficio del Territorio (già Conservatoria dei Registri Immobiliari).
In questi registri vengono riportati tutti gli atti di acquisto o di alienazione di diritti immobiliari compiuti da un certo soggetto.
In questo modo, partendo dal nominativo dell’attuale proprietario e risalendo indietro nel tempo attraverso i nominativi dei precedenti titolari dell’immobile, è possibile ricostruire la storia dell’immobile, conoscendo tutti i passaggi di proprietà o di altri diritti susseguitisi nel tempo e aventi per oggetto il bene stesso.
Sulla base dell’accertamento fatto dal notaio, le parti potranno avere una esatta rappresentazione della situazione giuridica dell’immobile, e il venditore sarà in grado quindi di prestare correttamente la garanzia per evizione.
Può succedere che, in base all’ispezione operata dal notaio, si scopra che l’immobile è gravato da diritti a favore di terzi: per esempio (è un’ipotesi molto frequente), una ipoteca iscritta a favore della banca che aveva accordato un mutuo all’attuale venditore. In questi casi, prima di procedere alla stipulazione del contratto di compravendita, il notaio ha il dovere di appurare quale sia l’effettiva situazione dell’immobile.
Tornando all’esempio, il venditore potrebbe avere già rimborsato per intero il mutuo alla sua banca, la quale quindi potrà prestare immediatamente il suo assenso alla cancellazione dell’ipoteca; oppure il venditore utilizzerà parte del prezzo ricavato dalla vendita per saldare il suo debito verso la banca: in questo caso il notaio organizzerà la stipula dell’atto in modo tale che parte del prezzo venga utilizzata per estinguere subito il debito residuo del venditore, e provvederà contestualmente, o nel più breve tempo possibile, a ricevere l’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca.
Come si è detto, la ricostruzione della situazione giuridica dell’immobile avviene in base ad una consultazione, a ritroso nel tempo, dei Registri Immobiliari. Il notaio ha il dovere di risalire tanto indietro negli anni da poter esaminare tutti gli atti che si sono susseguiti negli ultimi venti anni. Questo termine trova la sua ragione nel fatto che le ipoteche si estinguono automaticamente per il decorso del ventesimo anno dalla data della loro iscrizione: la “copertura” degli ultimi venti anni consente quindi al notaio di accertare se vi siano o meno ipoteche che possano ancora rappresentare un pericolo per l’acquirente e che impediscano al venditore di offrire una piena garanzia per l’evizione.

Documenti collegati

La vendita immobiliare

Le garanzie nel contratto di compravendita

Garanzia per evizione, relazione con la disciplina della vendita di cosa altrui

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