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La garanzia ipotecaria (rendita perpetua)



In materia di rendita perpetua si palesa come essenziale la costituzione di una garanzia posta a presidio dell'adempimento dell'obbligazione afferente alla corresponsione delle annualità.

A prima vista potrebbe sembrare che l'art. 1864 cod.civ., intitolato "garanzia della rendita semplice" si riferisca soltanto a questa specie di rendita. Tuttavia la considerazione del rinvio ad esso contenuto nell'art. 1869 cod.civ. (che si riferisce alle altre prestazioni perpetue) nonchè del modo di disporre dell'art. 2817 cod.civ., dal quale si evince la strutturale insorgenza ex lege della garanzia ipotecaria in esito alla cessione di un immobile nella rendita fondiaria nota1, rende evidente la assoluta generalità del presidio.

Tornando all'art. 1864 cod.civ., la norma prevede per la rendita semplice la necessità che essa sia garantita con ipoteca sopra un immobile. Diversamente il capitale sarebbe ripetibile. In altri termini, anche quando l'ipoteca non si costituisce immediatamente all'atto del trasferimento del cespite, sorge comunque l'obbligo a carico del debitore di provvedere in questo senso. L'inadempimento determinerebbe l'insorgenza in capo al creditore (o del terzo beneficiario) del diritto potestativo di risoluzione del contratto e, conseguentemente, di ripetere il capitale trasferito nota2 .

Che cosa dire circa l'indispensabilità della costituzione della garanzia nell'ipotesi di una rendita perpetua costituita a titolo gratuito nota3, nella quale cioè il creditore non avesse trasferito nè un capitale nè un immobile al debitore?

All'opinione negativa di chi ritiene che in tale ipotesi sarebbe altresì da escludere la possibilità per il creditore di ottenere il riscatto forzoso ex n.2 art. 1867 cod.civ. nota4, si oppone il parere di coloro che hanno osservato come la necessità della garanzia ipotecaria non tanto abbia a che spartire con la natura onerosa o liberale della costituzione della rendita, quanto con il carattere perpetuo della stessa assicurato proprio dalla costituzione della causa di prelazione  nota5.

In definitiva la costituzione d'ipoteca deve ritenersi un elemento essenziale del rapporto che qualifica la rendita perpetua. Il creditore non potrebbe farvi rinunzia: l'eventuale atto abdicativo sarebbe nullo, come meglio si dirà in relazione al punto specifico. Occorre tuttavia fare salva un'eventualmente diversa configurazione dell'accordo tra le parti, non più qualificabile nei termini di una rendita perpetua (bensì quale contratto atipico).

E' palese che, stante la perpetuità del vincolo proprio del contratto in esame, l'ipoteca dovrà essere rinnovata prima che scada il termine prescrizionale ventennale.

Note

nota1

Ex art. 2817 cod.civ. l'adempimento dell'obbligazione nascente dal contratto di rendita fondiaria è garantito da ipoteca legale. La garanzia ipotecaria ex lege, anche in difetto di una manifestazione di volontà da parte del debitore, si pone semplicemente quale conseguenza del trasferimento della proprietà dell'immobile.  Il mantenimento della garanzia reale è indispensabile anche per la  conservazione della rendita, con la conseguente inderogabilità convenzionale di siffatte norme: Luminoso, I contratti tipici ed atipici, in Trattato di dir.priv., a cura di Iudica e Zatti, Milano, 1995, p.333.
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nota2

In dottrina si discute circa le conseguenze della mancata costituzione dell'ipoteca contestuale rispetto alla stipulazione del contratto di rendita semplice. Secondo un'opinione infatti ciò determinerebbe addirittura la nullità del contratto (così Torrente, Rendita perpetua, rendita vitalizia, in Comm. cod.civ. a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, 1966, p.19). Altri invece reputano che ciò cagionerebbe semplice risolubilità (Lener, Il rapporto di rendita perpetua, Milano, 1967, p.69).
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nota3

Giova a questo proposito fare presente che l'art.772 cod.civ.  prescrive che la donazione avente ad oggetto prestazioni periodiche si estingue alla morte del donante, salvo che risulti dall'atto una diversa volontà. Ebbene: proprio questa diversa volontà risulterebbe dal contratto in esame.
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nota4

Così Lener, cit., p.113.
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nota5

In questo senso Dattilo, Voce Rendita (diritto privato), in Enc.dir., vol.XXXIX, 1988, p.863. Non manca tuttavia chi reputa che in questo caso, a differenza dell'ipotesi in cui la rendita sia stata costituita come onere apposto ad un atto di liberalità, la garanzia ipotecaria non sia comunque essenziale (Lener, cit., p.112).
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Bibliografia

  • DATTILO, Rendita (dir.priv.), Enc.dir., XXXIX, 1988
  • LENER, Il rapporto di rendita perpetua, Milano, 1967
  • LUMINOSO, I contratti tipici e atipici, Milano, Tratt.dir.priv.dir.da Iudica e Zatti, 1995
  • TORRENTE, Rendita perpetua rendita vitalizia, Bologna Roma, Comm.cod.civ.Scialoja Branca, 1966

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