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La disciplina urbanistica nella compravendita immobiliare


Nell’atto di compravendita è necessario inserire sotto pena di nullità (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 16876 del 5 luglio 2013) alcune dichiarazioni della parte venditrice che attengono alla situazione urbanistica dell’immobile che viene trasferito.
La normativa in materia, che è stata sensibilmente modificata nel 2003 con l’entrata in vigore del nuovo Testo Unico dell’Edilizia, disciplina in modo radicalmente diverso il trasferimento di un fabbricato e il trasferimento di un terreno.

a) I fabbricati
Il contenuto delle dichiarazioni richieste alla parte venditrice varia a seconda dell’epoca in cui il fabbricato è stato edificato e del fatto che esso abbia subito o meno modifiche successive alla sua costruzione.

a.1) fabbricati costruiti prima del 1^ settembre 1967, senza modifiche successive:
è sufficiente che il venditore dichiari, sotto sua responsabilità anche penale, che la costruzione è iniziata anteriormente a tale data. Se il venditore ha dubbi al riguardo, può essere utile consultare il Comune (eventualmente con l’ausilio di un professionista di propria fiducia) o chiedere all’amministratore del condominio eventuale documentazione al riguardo.

a.2) fabbricati costruiti prima del 1^ settembre 1967, con modifiche successive:
oltre alla dichiarazione del venditore di cui al punto precedente, è necessario, per quanto riguarda le modifiche successive al 1° settembre 1967, produrre al notaio i provvedimenti in base ai quali tali modifiche sono state effettuate (licenze, concessioni edilizie, concessioni in sanatoria, comunicazioni ai sensi dell’art. 26 della L. 47/85, Denunce di Inizio Attività, eventuali istanze di condono con allegata la relativa documentazione).
Gli estremi di tali provvedimenti dovranno essere indicati nel corpo del contratto di compravendita.

a.3) fabbricati costruiti dopo il 1^ settembre 1967:
tanto con riferimento alla originaria edificazione, quanto con riferimento alle eventuali modifiche successive, è necessario, per quanto riguarda le modifiche successive al 1° settembre 1967, produrre al notaio i provvedimenti in base ai quali tali modifiche sono state effettuate (licenze, concessioni edilizie, permessi di costruire, concessioni in sanatoria, comunicazioni ai sensi dell’art. 26 della L. 47/85, Denunce di Inizio Attività, eventuali istanze di condono con allegata la relativa documentazione).
Gli estremi di tali provvedimenti dovranno essere indicati nel corpo del contratto di compravendita.

a.4) fabbricati oggetto di “condono edilizio”:
se è stata presentata una domanda di condono edilizio (richiesta di concessione in sanatoria, domanda di regolarizzazione di abusi edilizi), è necessario fornire al notaio la concessione edilizia in sanatoria che il Comune ha emesso all’esito della pratica.
Se, come spesso avviene, il Comune non ha ancora emesso il provvedimento (nel qual caso la pratica potrebbe comunque essere considerata conclusa per “silenzio – assenso”), è necessario consegnare al notaio:
-copia integrale della domanda di condono con il timbro di ricevuta apposto dal Comune;
-copia dei bollettini postali con cui si è provveduto al pagamento della intera oblazione dovuta al Comune in relazione all’abuso condonato;
-se l’immobile è sottoposto a vincoli (storico-artistici, paesaggistici, archeologici, ecc. ecc.), è necessario altresì produrre la domanda inoltrata all’Autorità competente in relazione al vincolo di cui si tratta, con cui è stato richiesto il suo parere sulla vendita, e se tale parere è stato già rilasciato, copia dello stesso.

a.5) Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.):
in passato la D.I.A. era lo strumento utilizzato per la comunicazione al Comune dell’esecuzione di opere minori all’interno di un fabbricato.
A partire dall’aprile del 2002, è possibile usare la D.I.A. anche per interventi molto consistenti; in questi casi, è necessario:
-esibire la Denuncia di Inizio Attività presentata in Comune, con il timbro di ricevuta (data e numero di protocollo);
-esibire la relazione del tecnico che ha assistito il proprietario, allegata alla D.I.A. presentata in Comune;
-verificare che nei trenta giorni successivi alla presentazione della D.I.A. il Comune destinatario non si sia opposto all’esecuzione dei lavori;
-se si tratta di immobile sottoposto a vincoli, è necessario produrre il parere rilasciato dall’Autorità competente e bisogna verificare che il Comune non si sia opposto all’esecuzione dei lavori nei trenta giorni dal rilascio del medesimo parere;
-esibire il certificato di collaudo finale depositato in Comune a fine lavori da parte del tecnico incaricato dal proprietario.

La destinazione urbanistica dei terreni

Il venditore di un terreno deve farsi rilasciare da parte del Comune in cui tale immobile è situato il Certificato di Destinazione Urbanistica relativo allo stesso, in bollo. Il certificato deve essere allegato in originale sotto pena di nullità all’atto, deve contenere i dati catastali del terreno e scade dopo un anno dalla data del suo rilascio.
Il venditore deve altresì dichiarare che dopo la data del rilascio del Certificato di Destinazione Urbanistica gli strumenti urbanistici del Comune non sono stati modificati, e che in relazione al terreno di cui si tratta non è stata emessa alcuna ordinanza di lottizzazione abusiva.
Sono dichiarazioni rese dal venditore sotto la propria responsabilità anche penale: è quindi importante che esse si fondino su un controllo effettuato presso il Comune.

Con riferimento ai terreni boschivi, qualora siano stati percorsi da incendio, è necessario sotto pena di nullità dell’atto, menzionare il divieto di mutarne la destinazione d’uso prima che siano trascorsi quindici anni dalla data dell’incendio.

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