Questo sito utilizza i cookie, anche di terze parti, per il monitoraggio degli accessi.
Per saperne di più, conoscere i cookie utilizzati ed eventualmente disabilitarli, accedi alla pagina Privacy.
Se prosegui nella navigazione di questo sito acconsenti all’utilizzo dei cookie.

La consegna dell’immobile, le spese condominiali (compravendita immobiliare)


Solitamente, si fa coincidere con la sottoscrizione del contratto di compravendita anche il momento della consegna, con cui la parte acquirente viene immessa nel possesso dell’immobile.
Può però succedere che il venditore abbia necessità di trattenersi all’interno dell’immobile ancora per qualche tempo, per esempio in attesa di acquistare la sua nuova abitazione e di trasferirvisi; oppure, può avvenire che il venditore consegni le chiavi della casa al compratore prima del rogito, per consentirgli di eseguire rilievi e misurazioni, o addirittura lavori di ristrutturazione.
In questi casi, è bene che le parti si accordino in anticipo su come disciplinare il rinvio o l’anticipazione della consegna: alle esigenze del venditore si contrappongono infatti quelle del compratore: potremmo avere un compratore che ha già pagato il prezzo, è già diventato proprietario ma non ha ancora il godimento del bene; oppure un venditore che deve ancora ricevere il prezzo, è ancora proprietario, ma non ha più il godimento del bene.
Si suggerisce quindi:
-di concordare con precisione la data entro la quale la consegna dovrà avere luogo;
-di prevedere (nel caso di consegna differita) a carico della parte venditrice una penale in denaro per ogni giorno di ritardo, di importo non eccessivo ma sufficiente a rappresentare un incentivo alla liberazione dell’immobile;
-(eventualmente) di prevedere – sempre nel caso di consegna differita - che una parte del prezzo sia pagata dal compratore al venditore solo all’atto della consegna, al netto della penale eventualmente dovuta;
-di stabilire (nel caso di consegna anticipata) che il compratore abbia la responsabilità esclusiva dei danni che l’immobile o i terzi potrebbero subire per effetto del suo godimento anticipato del bene, e delle opere che egli potrebbe eseguirvi prima di essere diventato proprietario. Viceversa, di prevedere che tale responsabilità gravi esclusivamente sul venditore nel caso di consegna differita rispetto al passaggio della proprietà.
E’ importante altresì pattuire con precisione in che condizioni deve essere consegnato l’immobile: il venditore deve evidentemente consegnarlo in uno stato tale da renderlo idoneo all’uso, ma oltre a questo le parti potrebbero accordarsi circa la permanenza di alcuni elementi di arredo, elettrodomestici o altri accessori: è bene che ogni accordo a tale riguardo sia comunicato al notaio, al fine di darne conto nel corpo del rogito.

Possono sorgere discussioni tra le parti anche in ordine alle spese condominiali e a quelle relative alle utenze. Spetta al venditore garantire di essere in regola con il pagamento di tutte le spese inerenti all’immobile.
Tuttavia, al momento del passaggio di proprietà potranno esserci rate condominiali in corso di maturazione, o giacenze nella casse del condominio che diano luogo a conguagli a favore del venditore. Per disciplinare con correttezza e senza contrasti questi aspetti, è importante che il venditore esibisca all’acquirente, al momento della sottoscrizione del contratto, una lettera dell’amministratore del condominio dalla quale risulti che tutti i pagamenti già scaduti sono stati effettuati regolarmente. Sarà interesse di entrambe le parti dare comunicazione all’amministratore della data in cui è stata firmata la compravendita, in modo che egli possa imputare correttamente gli oneri condominiali all’una e all’altra parte a seconda del periodo di tempo durante il quale ciascuna ha avuto la proprietà dell’immobile, e possa calcolare, alla fine dell’esercizio condominiale, i conguagli o i rimborsi eventualmente dovuti.
Un problema particolarmente delicato è quello rappresentato dalle spese condominiali straordinarie (rifacimento impianti, restauro della facciata, ecc.), per lavori già deliberati dall’assemblea prima della vendita, ma non ancora eseguiti o eseguiti solo parzialmente.
La legge non stabilisce in modo univoco se al pagamento di tali spese sia tenuto il venditore o l’acquirente: da un lato, si può osservare che al momento della delibera dell’assemblea il voto è stato espresso dal venditore, e quindi ritenere che le spese siano a suo carico; all’opposto, si può osservare che sarà l’acquirente a giovarsi delle opere deliberate prima del suo acquisto, e che pertanto sarà lui a doverne sopportare i costi.
Entrambe le tesi sono sostenibili: è importantissimo quindi, per prevenire discussioni dell’ultimo momento tra le parti, che esse si accordino in anticipo sull’argomento, eventualmente prevedendo un concorso di entrambe alle spese di cui si tratta.
Ancora, può essere consigliabile, qualora nell’imminenza della compravendita si tenga un’assemblea condominiale con all’ordine del giorno opere di manutenzione straordinaria, che il venditore esprima il suo voto in assemblea secondo le indicazioni dell’acquirente, o che addirittura (se il regolamento di condominio consente la delega a soggetti diversi dai condomini) dia delega al compratore per intervenire all’assemblea.
Nei casi in cui la consegna non avvenga contestualmente alla sottoscrizione del contratto definitivo, è bene che le parti stabiliscano da quale data in avanti le spese di condominio devono essere considerate a carico del compratore (si consiglia di far coincidere tale termine con il momento della consegna effettiva).

Documenti collegati

Il principio consensualistico

Obbligazioni del venditore

Vedi anche

Chiedi consulenza ai nostri esperti su:

La consegna dell’immobile, le spese condominiali (compravendita immobiliare)
richiedi un preventivo gratuito

Trovi ulteriori informazioni sulle Consulenze di Wikijus qui

Percorsi argomentali

Aggiungi un commento


Se vuoi aggiornamenti su "La consegna dell’immobile, le spese condominiali (compravendita immobiliare)"

inserisci la tua e-mail nel box qui sotto