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L'usucapione abbreviata



Viene in esame, con il termine di usucapione abbreviata, l'ulteriore fattispecie acquisitiva di cui all'art. 1159 cod. civ. (Cass. Civ. Sez. II, 6890/94).
La norma in esame prevede che colui che acquista in buona fede un immobile da chi non è proprietario (e non già da chi si spacci senza esserlo per il procuratore del proprietario: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 4851/12) in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione nota1.
Si tratta di un caso di acquisto a non domino a titolo originario basato sulla tutela della buona fede del possessore e qualificato, in quanto tale, dall'esistenza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto. Tra essi la giurisprudenza ha ritenuto possa essere annoverata la donazione di cosa altrui, considerata non già nulla come la donazione di cosa futura (art.771 cod.civ. ), bensì semplicemente inefficace (Cass. Civ. Sez. II, 1596/01 ) Successivamente la S.C., pur andando di diverso avviso circa la qualificazione dell'atto di liberalità relativo a bene altrui, giudicato nullo, ha comunque statuito nel senso che esso costituisca titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà, dunque elemento della fattispecie acquisitiva qui in esame (Cass. Civ. Sez. II, 10356/09).
La norma successiva (art.1159 bis cod.civ. ) prende in considerazione un'analoga fattispecie acquisitiva, contrassegnata da un termine più breve in relazione alla particolare natura dei beni immobili (fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge).
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Artt. 1159 e 1159 bis cod.civ. .

Requisiti:
a)costanti
-buona fede
-titolo idoneo
b)variabili
-trascrizione
-decorso del tempo (10 anni usucapione abbreviata, 5 anni per usucapione speciale comuni montani).
Grande importanza merita la considerazione dell'elemento della buona fede, la quale deve esser posta in stretta correlazione con l'alienazione in base a titolo idoneo: essa più propriamente consiste nel convincimento dell'acquirente di acquistare il diritto da chi ne è titolare. Il problema è costituito dall'apprezzamento di tale elemento soggettivo. Occorre forse che di essa, in quanto appartenente alla fattispecie acquisitiva, si debba dare la prova positiva, il cui onere dovrebbe, secondo la regola base di cui all'art. 2697 cod. civ., esser posto a carico dell'acquirente?
Sul punto vi sono pronunce che affermano che la buona fede (la quale sarebbe connotata dagli stessi principi dettati in tema di possesso: cfr. Cass. Civ. Sez. II, 7202/95 ) si presume nota2, pur anche in relazione ad ipotesi come quelle in esame, nelle quali cioè la medesima vale a costituire un elemento dell'effetto acquisitivo e ciò non soltanto in tema di beni mobili (art. 1153 cod.civ. ) (Cass. Civ. Sez. II, 4328/97 ; Cass. Civ. Sez. II, 7278/92 ). E' tuttavia il caso di osservare come la colpa grave escluda la buona fede (si pensi all'acquirente di un immobile che già dall'esame del titolo di provenienza sia posto in grado di dubitare della titolarità del diritto dell'alienante, oppure che abbia esonerato il notaio dall'esecuzione delle visure ipotecarie e catastali: Cass. Civ. Sez.II, 15252/05).
E' notevole porre in evidenza che le fattispecie di cui agli artt. 1159 , 1159 bis cod. civ. (come d'altronde lo stesso art. 1153 cod. civ. ) riguardano sia il caso in cui l'alienante debba essere considerato non dominus, in quanto non è mai stato titolare del diritto, quanto le ipotesi in cui l'alienante possa esser considerato "storicamente" proprietario ed in seguito il proprio titolo sia stato annullato o dichiarato nullo. Vale a dire che è irrilevante l'esistenza o meno di un rapporto tra alienante non dominus ed eventuale dante causa di costui: in ogni caso l'avente causa dal non dominus è tutelato alle condizioni di cui sopra nota3.
Artt. 1159 , 1159 bis cod. civ.
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Per le località ove vige il sistema tavolare esistono peculiarità notevoli (Cass. Civ. Sez. II, 3840/78 ; Cass. Civ. Sez. II, 1628/79 ). Tra l'altro il valore costitutivo della pubblicità è limitato agli atti di acquisto inter vivos. Poichè dunque esso non comprende nè i trasferimenti mortis causa, nè gli acquisti per usucapione (Cass. Civ. Sez.II, 21198/05 ), il conflitto tra l'acquirente per atto tra vivi avent e causa dall'intestatario tavolare che abbia ottenuto per primo il provvedimento pubblicitario a proprio favore e colui che abbia acquisito il bene per usucapione si risolve in base all'art. 5 del R.D. 1929 n.499. Ne discende che l'acquisto fatto in base alle risultanze dei libri fondiari (tale quello operato per atto tra vivi) si presume effettuato in buona fede, essendo piuttosto colui che pretende di aver acquisito il bene per usucapione a dover provare la mala fede (intesa come situazione di conoscenza della maturata usucapione, indipendentemente dalla dichiarazione giudiziale della stessa) dell'avente causa inter vivos dall'intestatario (Cass. Civ. Sez. II, 9735/02 ). Questi principi valgono anche nell'ipotesi (diversa da quella che precede) di mancata intavolazione della pronunzia che abbia accertato l'intervenuta usucapione. Ne segue che il relativo acquisto a titolo originario dovrà essere considerato inopponibile a colui che abbia acquistato sulla scorta delle risultanze del libro fondiario, a meno che non si provi la di lui conoscenza effettiva dell'antecedente acquisto per usucapione (Cass. Civ. Sez. II, 15196/08 ).

Note

nota1

Si tenga presente che, nell'ipotesi dell'usucapione abbreviata, colui che vanta il possesso pieno del bene può usucapire la proprietà libera da vincoli. Chi invece vanta un possesso limitato dalla presenza di diritti reali altrui, non potrà usucapire altro se non un diritto compatibile con tali diritti (es.:la proprietà gravata da una servitù). Ciò non impedisce che l'estinzione del diritto reale parziario sullo stesso bene possa venir meno per un non uso ventennale (ribadendosi anche in tal modo l'inapplicabilità della c.d. usucapio libertatis ). Cfr. Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, p. 234.
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nota2

La dottrina maggioritaria concorda con la giurisprudenza circa l'operatività, anche in subiecta materia, della presunzione di buona fede di cui all'art. 1147 cod. civ. . Cfr. Sacco, Il possesso, Milano, 1988; Comporti, voce Usucapione, I) Diritto civile, in Enc. giur. Treccani.
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nota3

Gli interpreti sono concordi nel ritenere che l'acquisto effettuato da colui che si è qualificato comerappresentante senza in realtà esserlo, cioè a dire il c.d. falsus procurator, non può essere ricondotto alla particolare fattispecie dell'usucapione abbreviata, perciò non integrando un acquisto a non domino. Qualche dubbio permane al contrario per quanto riguarda gli acquisti dal fallito. Parte della dottrina è propensa, sulla scorta della qualificazione dell'ipotesi in chiave di incapacità giuridica, a considerare quest'ultimo caso quale acquisto a non domino. Cfr. Perlingieri, Codice civile annotato, Torino, 1983; Busnelli e Vallini, La buona fede nel possesso, Pisa, 1971; De Ferra, Effetti del fallimento per il fallito, in Commentario (a cura di Scialoja-Branca) della legge fallimentare, a cura di Bricola-Galgano-Santini (Artt. 42-50), 1986; Provinciali, Manuale di diritto fallimentare, Milano, 1969.
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Bibliografia

  • BUSNELLI VALLINI, La buona fede nel possesso, Pisa, 1971
  • COMPORTI, Usucapione, I) Diritto civile, Enc. giur. Treccani, XXXII, 1994
  • DE FERRA, Effetti del fallimento per il fallito, Commentario Scialoja-Branca, di Bricola, Galgano.., 1896
  • GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006
  • PERLINGIERI, Codice civile annotato, Torino, 1983
  • PROVINCIALI, Trattato di diritto fallimentare, Milano, 1974
  • SACCO, Il possesso, Milano, Tratt.dir.civ. e comm. diretto da Cicu e Messineo, 1988

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