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Il subaffitto e la cessione del contratto di affitto



Il subaffitto corrisponde sostanzialmente ad una sublocazione avente ad oggetto un bene produttivo (un'azienda, un fondo rustico idoneo a dare frutti, etc. anche se in giurisprudenza spesso si parla di affitto in relazione ad alloggi popolari: cfr. Consiglio di Stato, Sez. Ad. plen, 28/95 ).

Il codice civile prevede il subaffitto agli artt. 1624 e 1649 cod.civ.: la prima norma (che si riferisce anche alla cessione del contratto di affitto) prescrive che l'affittuario non può subaffittare la cosa in difetto del consenso del locatore e che, mentre la facoltà di cedere il relativo contratto è comprensiva di quella di subaffittare, non vale l'inverso. In altri termini la facoltà di subaffittare non è comprensiva di quella di cedere il contratto di affitto.nota1

Ai sensi dell'art. 1649 cod.civ. qualora il locatore consenta all'affittuario il subaffitto, tale subcontratto viene considerato quale locazione ( rectius : contratto di affitto) diretta tra il locatore e il subaffittuario (dunque considerato come affittuario) nota2 .

In materia di fondi rustici le leggi speciali (cfr. art. 21 l. 3 maggio 1982, n. 203 ) vietano espressamente il subaffitto, che si configura come operazione speculativa contrastante rispetto alle finalità produttive e di corretto svolgimento dei rapporti tra la proprietà ed i soggetti che si occupano della produzione e dello sviluppo dell'agricoltura.

Note

nota1

Tali norme si ritiene siano espressione della conferma del carattere intuitu personae del contratto di affitto: Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.390. La legge non precisa quali siano le conseguenze per la violazione del disposto, ma sembra di dover riconoscere al locatore il diritto di chiedere la risoluzione del contratto: così Sgarbanti, in Comm. al cod.civ., dir. da Cendon, vol.IV, Torino, 1999, p.1164.
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nota2

L'art. 1649 cod.civ., ha oggi un'ambito applicativo fortemente limitato dall'art.1 del D. Lgs 156/1945, che ha sancito la nullità di tutte le forme di contratto di cessione di affitto, di subaffitto, di sublocazione e subconcessione di fondi rustici, tant'è che parte della dottrina (Carrara e Ventura, voce Affitto di fondi rustici, in N.sso Dig. it., vol. VII, 1961, p. 451, Bassanelli, voce Affitto di fondi rustici, in Enc. dir., vol. I, 1958, p.773 e Romagnoli, Affitto, disposizioni generali, in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1978, p.198) afferma una sua implicita abrogazione per incompatibilità con detta normativa. In realtà la disposizione del 1945 riguarda solo i contratti aventi ad oggetto fondi rustici, ove invece l'articolo in commento si riferisce a tutte le forme di affitto.
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Bibliografia

  • BASSANELLI, Affitto di fondi rustici, Enc.dir., I, 1958
  • CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
  • CARRARA VENTURA, Affitto di fondi rustici, N.sso Dig.it., VII, 1961
  • ROMAGNOLI, Affitto, disposizioni generali, Bologna Roma, Comm.cod.civ. Scialoja Branca, 1978
  • SGARBANTI, Torino, Comm.cod.civ.dir.da Cendon, IV, 1999

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