Il principio di continuità delle trascrizioni: in particolare, le provenienze ereditarie (compravendita immobiliare)

Il codice civile sancisce, nell’articolo 2650, il principio della c.d. “continuità delle trascrizioni”: ogni atto che determina il trasferimento di diritti su immobili viene trascritto a carico di chi trasferisce e a favore di chi acquista. Per avere effetto, ogni trascrizione contro un soggetto deve essere preceduta da una trascrizione a suo favore avente per oggetto lo stesso diritto.
In altre parole, per vendere la proprietà di un bene con effetto verso i terzi, un soggetto deve dimostrare che l’acquisto di quella proprietà è avvenuto con un atto regolarmente trascritto a suo favore.
Quando la proprietà di un immobile viene acquistata per successione a causa di morte, il problema di può complicare: infatti, nella quasi totalità dei casi manca un atto espresso di acquisto da parte del successore che possa essere trascritto.
L’acquisto a causa di morte si determina, nel caso di una eredità, mediante accettazione (espressa o tacita), nel caso di un legato senza bisogno di alcun atto, per effetto del mancato rifiuto da parte del legatario.
Ora, i casi di accettazione espressa di una eredità (fatta eccezione per le ipotesi in cui è obbligatoria l’accettazione con beneficio di inventario, che può essere solo espressa) sono molto rari: quasi tutti coloro che ricevono per eredità una proprietà immobiliare non compiono alcun atto di accettazione, e attendono di compiere successivamente un atto di disposizione del diritto ereditato, che determina accettazione c.d. tacita dell’eredità.
Un esempio chiarirà il problema: Tizio muore nel 2005 lasciando erede per legge il solo figlio Caio, al quale si trasferisce la proprietà della casa paterna. Caio non compie alcun atto di accettazione espressa dell’eredità, e nel 2006 vende la medesima casa a Sempronio. La vendita della casa da Caio a Sempronio comporta accettazione tacita, da parte di Caio, dell’eredità di Tizio: è un atto che egli non potrebbe compiere se non quale erede di Tizio.
Ma Caio non può esibire a Sempronio un atto di acquisto regolarmente trascritto a proprio favore, perché non ha compiuto alcuna accettazione espressa dell’eredità prima di vendere.
Il problema si pone negli stessi termini quando il defunto ha lasciato un testamento con il quale ha disposto della proprietà di un singolo immobile a favore di un soggetto a titolo di legato e non di eredità.
In tutte queste ipotesi, la continuità delle trascrizioni si può ripristinare in un solo modo: il notaio che riceve l’atto di vendita che determina accettazione tacita dovrà procedere a due trascrizioni del medesimo atto. La prima sarà eseguita a favore del venditore e contro il soggetto precedentemente defunto dal quale il venditore ha ricevuto il diritto in questione; la seconda sarà eseguita contro il venditore e a favore dell’acquirente, come in tutti i casi.
Nella prassi, la soluzione ora prospettata è purtroppo scarsamente applicata, malgrado sia prescritta dalla legge e fortemente caldeggiata dagli organi del notariato: la ragione della scarsa applicazione risiede nel fatto che la prima delle due trascrizioni ha dei costi (203 euro) che devono essere sostenuti dalla parte venditrice (l’erede).
Spesso il notaio, per evitare discussioni con il venditore (che non gli ha conferito l’incarico) trascura questo aspetto; ma è bene ricordare che la continuità delle trascrizioni costituisce un diritto dell’acquirente, che è richiesta (giustamente) da parte di alcune banche per la concessione di mutui, e che può in determinate ipotesi rivelarsi decisiva per la soluzione di potenziali controversie relative all’eredità.
Da ultimo, è bene sottolineare come il problema non sia risolto dalla eventuale trascrizione della “Dichiarazione di Successione”: si tratta di un adempimento di natura esclusivamente fiscale, che non determina accettazione tacita dell’eredità; l’Ufficio del Registro competente, quando riceve la Dichiarazione di Successione, ne inoltra una copia alla Conservatoria dei Registri Immobiliari per la trascrizione, ma ciò da solo la conferma dell’avvenuto pagamento delle imposte sugli immobili caduti in successione.
La trascrizione operata in tal modo da parte dell’Ufficio del Registro non potrà mai ritenersi sostitutiva della trascrizione di accettazione tacita che il notaio deve eseguire in presenza di una provenienza successoria non pubblicizzata nei Registri Immobiliari.

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