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Il prezzo nella compravendita



Costituisce oggetto immediato della vendita così l'attribuzione traslativa del venditore come la prestazione in funzione di corrispettivo avente ad oggetto il pagamento del prezzo posta a carico dell'acquirente.

Il prezzo costituisce, in sintesi, l'oggetto mediato della prestazione che vale ad integrare l'oggetto del contratto di compravendita. Esso, che si sostanzia in una somma di denaro che il compratore trasferisce al venditore, viene a caratterizzare l'elemento peculiare della vendita, che per tale via si differenzia dalla permuta ovvero da altri contratti atipici nei quali, a fronte del trasferimento della proprietà o di altri diritti reali di godimento su un bene, l'elemento del corrispettivo viene ad assumere differente consistenza nota1. Si pensi all'accordo in base al quale Primo trasferisce a Secondo un appezzamento di terreno e Secondo, a propria volta, trasferisce a titolo permutativo un'autorimessa a Primo nota2. Ancora: si rifletta sul caso di Tizio che, a fronte del trasferimento della proprietà di un appartamento si impegni a compiere lavori di ristrutturazione di uno stabile (in cui all'attribuzione traslativa tipica della vendita si contrappone la prestazione propria dell'appalto, dando vita ad una stipulazione atipica do ut facias).

Il prezzo si sostanzia (salvo quanto a breve si dirà) in una somma di denaro, vale a dire di valuta avente corso legale nel luogo ove intercorre il pagamento. Si considera del tutto equivalente al danaro in quanto strumento di pagamento del tutto analogo l'assegno circolare (dal momento che l'esistenza della provvista è assicurata) nota3 . Così anche per il vaglia postale o il libretto di deposito postale o bancario (Cass.Civ. Sez. III, 11236/90). Diversamente deve dirsi per l'assegno bancario e per la cambiale. Il primo infatti è costituito secondo lo schema della delegazione di pagamento (delegatio solvendi) risolvendosi in un ordine impartito ad un terzo (la banca) di provvedere al pagamento in favore di colui che viene indicato come il beneficiario nel titolo. E' evidente che in carenza di rapporto di provvista l'istituto di credito non provvederà a far fronte all'ordine. La seconda costituisce una semplice promessa di pagare (pagherò cambiario) ad una certa data ovvero una delegazione di pagamento (delegatio promittendi), materializzandosi in un ordine impartito ad un terzo di obbligarsi ad eseguire il pagamento nel tempo previsto (cambiale tratta).
Ciò che si è detto circa le modalità di corresponsione del prezzo deve essere precisato e meglio illustrato in relazione alla normativa via via emanata nel tempo in relazione ai sempre più stringenti divieti di pagamento mediante denaro contante e complementare obbligo di "tracciare" gli strumenti di pagamento.

Sotto il primo profilo è stato introdotta la proibizione di effettuare versamenti o il pagamento mediante denaro contante o altri titoli al portatore quando il valore dell'operazione, oggetto di trasferimento, è (cfr. l'art. 49 D.Lgs. 231/07) complessivamente pari o superiore all'importo di euro 3.000,00 (limite da ultimo stabilito a tale livello per effetto del comma 898 della l. 208/2015 c.d. "legge di stabilità 2016"). L'analisi di tale aspetto sarà svolta più approfonditamente nella voce dedicata alle Limitazioni nell'utilizzo di denaro contante.

Per quanto invece attiene al c.d. "tracciamento", il comma XXII del c.d. "Decreto Bersani" (D.L. 223/06), successivamente modificato per effetto della legge Finanziaria 2007 (L. 27 dicembre 2006, n. 296) prevede che all'atto della cessione di un immobile, anche se assoggettata ad IVA, le parti debbano (per i pagamenti effettuati successivamente al 4 luglio 2006) rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo (prima di tale intervento la dichiarazione resa in atto dalle parti non poteva sortire efficacia fidefacente: cfr Cass. Civ., Sez. III, 25213/2014). Questo implica che le parti debbano dichiarare in maniera specifica gli estremi degli strumenti di pagamento (assegni circolari, assegni bancari, bonifici) per il cui tramite il prezzo viene versato all'alienante. Va inoltre rilevato come il prezzo non costituisca sempre la base imponibile per la tassazione dell'atto: in forza dell'art. 1, comma 497 della Legge 266/05 è stato infatti introdotto il criterio (applicabile anche alle aggiudicazioni in esito ad esecuzione immobiliare: Corte Cost., 6/14) del c.d. "prezzo/valore", in base al quale l'imponibile può essere calcolato in base alla rendita catastale moltiplicata per il coefficiente di legge.

L'obbligazione relativa al pagamento del prezzo deve essere qualificata come pecuniaria. Ne segue l'applicabilità alla medesima della normativa prevista per questa specie di obbligazioni, con speciale riferimento al principio nominalistico di cui all'art. 1277 cod.civ. nota4. E' comunque ben possibile che le parti introducano speciali clausole volte a garantire l'insensibilità del valore rappresentato da una determinata misura espressa nella valuta legale rispetto al costo della vita (clausole oro, clausole ISTAT, etc.: ciò che costituirà oggetto di separata disamina).

Ulteriori aspetti meritevoli di separata analisi sono quelli afferenti all'eventuale determinazione della misura del prezzo rimessa a soggetti terzi rispetto alle parti della vendita (ciò che evoca l'istituto generale dell'arbitraggio: art. 1349 cod.civ. ) ovvero alla legge, Si pensi infine alla nozione di interessi compensativi, rappresentati da quella somma di denaro volta a compensare la consegna fatta dal venditore al compratore di una cosa fruttifera quando ancora non sia esigibile il prezzo (art. 1499 cod.civ.).

L'indicazione del prezzo costituisce la base per la determinazione dell'imposizione diretta nell'occasione del trasferimento del bene. Tuttavia quando esso diverga dal valore venale usualmente praticato nel mercato, l'Amministrazione finanziaria può ben accertare tale discrepanza, facendo valere la pretesa erariale relativa alla maggiore imposta (CTR Perugia, Sez. III, n. Commissione Tributaria Regionale Perugia del 2014, Sez. III numero 36 (17/01/2014)).

Note

nota1

E' appena il caso di osservare che, conseguentemente, l'omessa indicazione del corrispettivo o l'indeterminabilità del medesimo cagionerebbero inevitabilmente la nullità della vendita: cfr. Cass.Civ. Sez. II,  6816/88 .
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nota2

La permuta lascia comunque aperta la possibilità di operare conguagli, ogniqualvolta i valori dei beni non rinvengano una piena corrispondenza, venendo cioè a compensarsi integralmente tra loro. In tal caso la pattuizione assume un aspetto causale composito, potendo, in alcuni suoi elementi, essere assimilata alla vendita. La distinzione tra le due figure sarà oggetto di separata disamina.
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nota3

Rubino, La compravendita, in Trattato di dir.civ. e comm., dir. da Cicu e Messineo, vol.XXIII, Milano, 1971, p.239.
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nota4

In questo senso Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., libro IV, Torino, 1991, p.118.
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Bibliografia

  • MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
  • RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971

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