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Forma del mandato senza rappresentanza a vendere beni immobili


La legge è muta circa la forma del mero mandato (dunque indipendente dal conferimento di poteri rappresentativi) a vendere beni immobili. La relativa questione non dovrebbe, a rigore, neppure porsi. La produzione di effetti meramente obbligatori da un lato, l'impossibilità di sortire effetti diretti nel patrimonio del proprietario del cespite immobiliare dall'altro, dovrebbero essere elementi sufficienti ai fini della qualificazione del detto contratto come a forma libera. In altri termini, non possono dirsi sussistenti quelle esigenze di coerenza rispetto ai principi di cui agli artt. 1350 e 1392 cod.civ. che potrebbero indurre una valutazione del requisito della forma scritta ad substantiam.
E' tuttavia il caso di segnalare come si sia gradualmente fatto strada in giurisprudenza il parere opposto in materia di mandato senza rappresentanza ad acquistare beni immobili (cfr. per tutte Cass. Civ. Sez. III, 6063/1998 ). Una volta guadagnata questa conclusione, è stato breve il passo di istituire analogo simmetrico esito interpretativo nell'ipotesi in considerazione. Si è così statuito come non abbia fondamento l'assunto in base al quale la forma scritta sarebbe necessaria solo per il mandato ad acquistare e non per quello a vendere. Gli effetti infatti sono identici, consistendo nell'attribuzione del potere di compiere atti giuridici nell'interesse del mandante (così Cass. Civ. Sez. II, 1137/03). D'altronde il riferito orientamento è stato contraddetto in modo radicale, essendosi statuito addirittura nel senso della inammissibilità del mandato a vendere quando esso abbia ad oggetto beni immobili o mobili registrati (Cass. Civ., Sez. III, 8393/03).
Al riguardo, in senso assolutamente critico rispetto alla prima opinione, non si scorge quale sia il principio in forza del quale il requisito dello scritto a pena di nullità possa essere ricavato. Non pare conferente il riferimento all'investitura dei poteri di compiere atti giuridici effettuato dal mandante, poteri attribuiti al mandatario. Ciò che conta è infatti che tali poteri non possiedano rilevanza "esterna", incardinando cioè in capo al mandatario anche la possibilità di spendere il nome del mandante (quello che è proprio della rappresentanza diretta). Sul punto non si può non rilevare (come peraltro anche in tema di mandato senza rappresentanza ad acquistare beni immobili) come l'indirizzo che qui si critica abbia implicitamente a porre un collegamento tra mandato ed atto da compiere analogo a quello sussistente tra procura ed atto da stipulare. Anche l'espressione giurisprudenziale che si è sostanziata nel senso della inammissibilità del mandato a vendere immobili sembra tuttavia andare fuori dal segno. Il nodo infatti non pare essere la praticabilità di un mandato avente ad oggetto la vendita di diritti reali immobiliari, quanto l'efficacia dello stesso. Nulla quaestio quand'essa fosse limitata agli effetti interni, obbligatori per le parti; diversamente dovrebbe concludersi per i terzi, per i quali il mandato si sostanzia in una res inter alios acta, mero fatto giuridico.

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