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Forma del contratto preliminare



L'aspetto della forma del contratto preliminare rinviene una disciplina specifica nell'art. 1351 cod.civ., ai sensi del quale esso è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Al tema in parola è legata la considerazione di quali siano gli elementi che devono risultare indispensabilmente dal contratto preliminare. Al riguardo è stato deciso che, ai fini della validità dello stesso, non è indispensabile una completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi. E' sufficiente che le parti si siano riferite, in particolare, ad un bene inequivocamente identificato, pur quando gli estremi di identificazione dello stesso non siano completi, o addirittura mancanti (Cass. Civ., Sez. II, 2473/13).

La legge pone un requisito formale per relationem nota1: il contratto preliminare evidenzia infatti un collegamento negoziale necessario la cui portata si estrinseca nell'individuazione della forma del preliminare in base a quella prescritta per il contratto definitivo al quale esso si riferisce. L'art. 1351 cod.civ., ad esempio, ha il significato pratico di rendere necessaria la forma scritta per il preliminare avente ad oggetto diritti reali immobiliari, dal momento che il contratto definitivo avente tale oggetto deve, a pena di nullità, rivestire questo formalismo nota2. Giova infatti rilevare che, in difetto del disposto dell'art. 1351 cod.civ. , non si sarebbe potuta ricavare, secondo i principi generali di cui all'art. 1350 cod.civ. , la necessità della forma scritta per il caso che ci occupa. Il numero 1 di detta norma individua l'atto per il tipo di effetto che è idoneo a produrre relativamente a beni immobili : qualsiasi atto che produca l'effetto di trasferire la proprietà o altri diritti reali (servitù, usufrutto, uso, abitazione) deve essere effettuato per iscritto.

Il contratto preliminare non produce tuttavia alcun effetto traslativo direttonota3: donde l'indispensabilità di un'apposita previsione ai fini della vincolatezza della forma. Questa osservazione tornerà utile ai fini di ragionare sullo specifico problema della forma del negozio risolutorio del contratto preliminare.

Che cosa dire invece quando le parti abbiano previsto per il definitivo una particolare forma volontaria ai sensi dell'art. 1352 cod.civ.? Secondo l'opinione preferibilenota4, in questo caso la previsione del formalismo volontario per il contratto definitivo non implica, in difetto di un'espressa previsione, l'estensione di esso al contratto preliminare, il quale sarà validamente stipulato anche se in assenza di una forma particolare.

Sempre in tema di contratto preliminare di vendita avente ad oggetto beni immobili va osservato come, ai sensi dell'originario comma 3-bis dell'art. 6 del D. Lgs. 192/2005 "L'attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti." La detta causa di nullità è stata eliminata successivamente. Se dunque non occorre (nè occorreva neppure prima) allegare il c.d. "APE" al contratto preliminare, va comunque rammentato che il proprietario deve in ogni caso rendere disponibile al promissario acquirente la relativa documentazione nel corso delle trattative. Tra l'altro, ai sensi dell'VIII comma dell'art. 6 del D. Lgs.192/05 (come novellato dal D.l. 145 del 23 dicembre 2013, nel caso di offerta di vendita o di locazione... "i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente."

Note

nota1

Gazzoni, Contratto preliminare, in Il contratto in generale, tomo II, in Tratt.dir.priv., diretto da Bessone, vol. XIII, Torino, 2000, p. 672, evidenzia che dall'art. 1351 cod.civ. si desume il c.d. principio di corrispondenza tra preliminare e definitivo sul piano della valutazione dei requisiti essenziali e della validità o invalidità del contenuto regolamentare.
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nota2

La dottrina prevalente (Gabrielli-Franceschelli, voce Contratto preliminare, in Enc.giur.Treccani, IX, 1989, p.8, Sacco, Il contratto, in Trattato di dir.civ., dir. da Vassalli, VI, 2, 1975, p.684) ritiene che la regola secondo cui la forma del preliminare deve essere quella prescritta per il definitivo valga tanto per i casi di forma ad substantiam quanto per quelli di forma ad probationem. Contra Tamburrino, I vincoli unilaterali nella formazione progressiva del contratto, Milano, 1991, p. 215 e Messineo, Il contratto in genere, in Trattato di dir.civ. e comm., dir. da Cicu-Messineo, XXI, t.1, Milano, 1973, p.540, per i quali la regola opera solo per i casi di forma ad substantiam.
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nota3

Bianca, Diritto civile, vol.III, Milano, 2000, p.185.
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nota4

Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, p.828.
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Bibliografia

  • GABRIELLI-FRANCESCHELLI, Contratto preliminare, Enc. giur. Treccani, IX, 1989
  • GAZZONI, Il contratto preliminare, Torino, Tratt.dir.priv. diretto da Bessone, t.2, 1998
  • GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006
  • MESSINEO, Il contratto in genere, Milano, Tratt.dir.civ. dir. Cicu-Messineo , e continuato da Mengoni, vol. XV, 1972
  • SACCO, Il contratto, Torino, Tratt.dir.civ.dir. da Vassalli, VI, 1975
  • TAMBURRINO, I vincoli unilaterali nella formazione progres. del contratto, Milano, 1954

Prassi collegate

  • APE: precisazioni sulla clausola di cedevolezza di cui all’art. 17 del dlgs. n. 192/2005
  • Allegazione dell’APE a pena di nullità - anche per gli atti traslativi a titolo gratuito

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