Evizione parziale, evizione totale, evizione limitativa

L'evizione può essere totale o parziale, a seconda che il compratore subisca in tutto (art. 1483 cod.civ. ) ovvero in parte (art. 1484 cod.civ. ) la rivendicazione, l'espropriazione (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 5561/2015) o comunque la privazione del bene acquistato. Di evizione parziale si parla invero in due ipotesi distinte: si pensi a Primo che vende a Secondo mille metri quadrati di terreno edificabile che successivamente si rivela appartenente a Terzo per una striscia della superficie di cento metri quadrati. Si ipotizzi, sempre in relazione al caso di cui sopra, che il terreno appartenesse in effetti non soltanto a Primo, ma anche a Terzo per una quota del 10% indivisamente ^nota1.

Le conseguenze economiche possono essere ben diverse in ciascuna delle due eventualità. Si ipotizzi che Secondo debba edificare una villetta e che, dal punto di vista urbanistico non gli sia necessaria la striscia di terreno appartenente a Terzo nel primo degli esempi fatti. Si pensi invece alla differente situazione che si viene a creare nel secondo caso, in cui ogni singola parte della nuova edificazione spetterebbe per una quota di un decimo a Terzo.

Diversa dall'evizione parziale è l' evizione limitativa o minore di cui all'art.1489 cod.civ., norma ai sensi della quale è possibile per l'acquirente chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo quando la cosa venduta sia risultata gravata da "oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto". Si pensi ad un terreno che sia stato venduto come edificabile e che, invece, si scopra dotato di una volumetria eidificatoria inferiore in quanto affetto da un vincolo urbanistico non dichiarato (Cass. Civ., Sez. II, 10184/2014).
Mentre nell'evizione parziale l'acquirente subisce la privazione (di parte divisa o di una quota indivisa) parziale dello stesso diritto comprato, nell'evizione limitativa invece il bene rimane interamente di proprietà dell'acquirente (Cass. Civ. Sez. II, 6402/84), ma lo stesso risulta essere gravato dalla limitazione scaturente dall'esistenza di diritti reali minori o da altri pesi (vincoli urbanistici, diritti personali di godimento) ^nota2. Tali diritti si palesano come eterogenei rispetto al diritto oggetto dell'acquisto (il quale, si badi, potrebbe anche essere diverso dalla proprietà: es. la vendita dell'usufrutto di un bene che poi si scopra essere gravato da una servitù). Questa, propriamente appare essere la distinzione tra le due fattispecie, fermo restando che una più approfondita disamina della figura scaturente dall'art.1489 cod.civ. dovrà essere condotta separatamente.

Note

nota1

In questo senso Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt. dir.civ.it., diretto da Vassalli, Torino, 1972, p.696.
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nota2

Analogamente Rubino, La compravendita, in Tratt. dir.civ. e comm., diretto da Cicu-Messineo, vol.XXIII, Milano, 1971, p.723, per il quale mentre l'evizione parziale avrebbe a che fare con una diminuzione da un punto di vista quantitativo dell'oggetto trasferito, la evizione limitativa si caratterizzerebbe per l'impossibilità dell'esercizio di alcune facoltà comprese nel normale contenuto del diritto trasferito, a cagione della esistenza di altrui diritti minori sulla cosa.
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Bibliografia

• BIANCA, La vendita e la permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol. VII- t. 1-2, 1993
• RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971