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Estinzione dell'enfiteusi



L'estinzione del diritto di enfiteusi ha luogo in relazione ai casi che seguono:

  1. per decorrenza del termine stabilito nell'atto di costituzione (enfiteusi temporanea);
  2. quale conseguenza del perimento totale del fondo (art. 963 cod.civ. ), come meglio in seguito si dirà;
  3. per effetto di qualsiasi contratto avente quale esito quello della riunione o del consolidamento del diritto (vendita dell'enfiteusi al proprietario nudo, vendita o donazione della nuda proprietà all'enfiteuta, etc.);
  4. in esito alla rinunzia che l'enfiteuta abbia fatto del proprio diritto, con la correlativa espansione della proprietà;
  5. per effetto dell' affrancazione, venendo l'enfiteuta ad acquistare la proprietà piena (art. 971 cod.civ.);
  6. in conseguenza del fenomeno inverso rispetto al precedente, vale a dire alla devoluzione, in forza della quale il concedente riacquista la proprietà piena (art. 972 cod.civ.);
  7. per prescrizione estintiva connessa alla mancata utilizzazione del diritto da parte dell'enfiteuta per vent'anni (art. 970 cod.civ.);
  8. per atti ablativi della pubblica autorità (espropriazione per pubblica utilità). Al termine dell'enfiteusi occorre disciplinare la sorte dei miglioramenti e delle addizioni che l'enfiteuta ha apportato al bene:


  1. per quanto attiene ai miglioramenti, i quali corrispondono a quelle opere di sistemazione del fondo che, pur in difetto di un'autonoma individualità rispetto ad esso, possiedono una valenza incrementativa del fondo stesso, risulta dovuto all'enfiteuta il rimborso nella misura dell'aumento di valore del fondo per effetto di esso. Il tempo della valutazione del maggior valore del fondo è quello della riconsegna del bene. In ogni caso, se di questi miglioramenti esiste prova in giudizio, l'enfiteuta è titolare del diritto di ritenzione del fondo, fino al totale soddisfacimento del proprio credito (art. 975 cod.civ.) nota1;
  2. per le addizioni, le quali corrispondono a quelle opere fatte dall'enfiteuta sul fondo che, a differenza dei miglioramenti, sono connotate da una propria individualità (si pensi, ad esempio, ad un capanno per gli attrezzi, una stalla etc.), occorre distinguere. Qualora esse possano essere tolte senza nocumento del fondo, l'enfiteuta vanta il c.d. jus tollendi, potendo per l'appunto levarle. Ciò fatta salva la preferenza del proprietario di ritenerle pagandone il valore al tempo della riconsegna. Se, al contrario, le addizioni non sono separabili senza nocumento, possono essere valutate quali "miglioramento" e come tali vengono trattate (art. 975, ultimo comma, cod.civ. );
  3. per quanto concerne la sorte dei diritti derivati costituiti dall'enfiteuta nel caso di estinzione del diritto, è il caso di ricordare che le locazioni stipulate sono disciplinate analogamente a quelle concluse dall'usufruttuario (artt. 976 e 999 cod.civ.) nota2.


Note

nota1

Non essendo incluso l'art. 975 cod.civ. fra le norme inderogabili ex art. 957 cod.civ., vi è la possibilità che le parti concordino una differente regolamentazione circa l'indennizzo per i miglioramenti apportati al fondo, potendolo limitare se non addirittura escludere. Cfr. Trifone, Dell'enfiteusi, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja- Branca, Bologna-Roma, 1978, p.147.
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nota2

Di regola tali diritti si estinguono, fatta eccezione delle servitù costituite a favore del fondo, come espressamente stabilisce l'art. 1078 cod.civ.. Nel caso in cui l'estinzione avvenga per affrancazione, permarranno anche le servitù passive. Si tenga inoltre presente che, per quanto riguarda le ipoteche concesse sia dall'enfiteuta che dal proprietario, l'art. 2815 cod.civ. pone un'accurata regolamentazione a seconda delle diverse cause d'estinzione dell'enfiteusi.
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Bibliografia

  • TRIFONE, Dell'enfiteusi, Bologna-Roma, Comm. Scialoja-Branca, 1978


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