L'estinzione della superficie in esito alla decorrenza del termine di durata del medesimo comporta la parellela estinzione dei diritti e delle garanzie reali (usufrutto, servitù, ipoteche)
che il titolare della proprietà separata vi avesse imposto durante la vigenza del proprio diritto, in accordanza con il disposto dell'art.
954 cod.civ..
Ciò ad eccezione delle ipoteche, le quali si risolvono sul corrispettivo che fosse dovuto al superficiario (art.
2816 cod.civ.)
nota1.
Diversamente si verificherebbe dunque nel caso in cui l'estinzione del diritto non intervenisse per la causa precedentemente citata (nè in seguito al perimento del bene), ma quale conseguenza di una modalità negoziale come la rinunzia al diritto o l'usucapione di esso. In queste ipotesi i diritti e le garanzie reali continuerebbero a gravare sul bene, riguardando la sola superficie, come se non ne fosse avvenuta la riunione alla proprietà del suolo.
Questa conclusione è autorizzata da una lettura estensiva dell'art. 2816 , II comma, cod.civ., dettata in tema di ipoteca, ma reputata applicabile per analogia ai diritti reali di godimento.
Analizziamo le vicende riguardanti i diritti personali di godimento.
I contratti di locazione relativi alla proprietà superficiaria permangono per la sola annata locatizia
nota2 in corso alla scadenza del termine, quando questa è la causa estintiva della "proprietà superficiaria"; hanno regolare corso e terminano alla scadenza naturale, negli altri casi di estinzione del diritto diversi dal perimento della costruzione (art.
954, II comma, cod.civ. ).
Verifichiamo infine che cosa accade invece ai diritti reali costituiti dal titolare della proprietà (nuda) sul suolo nel caso di estinzione della superficie.
Quando essa si estingue in esito allo spirare del termine finale si estendono alla costruzione i diritti reali che già gravavano
il "suolo".Ciò non vale per
le ipoteche (art.
2816, II comma, cod.civ. ), che continuano a gravare soltanto il "suolo"
nota3 .
Note
nota1
Il corrispettivo deve essere espressamente convenuto fra le parti. Non condivisibile è la teoria che vede, nel caso di consolidamento a favore del proprietario del suolo allo scadere del termine, un arricchimento ingiustificato in tutte le ipotesi in cui il diritto di superficie sia stato concesso verso un prezzo. E' infatti ragionevole ritenere che il prezzo convenuto fra le parti sia già commisurato all'avveramento della situazione considerata. Si veda p.es. Pasetti Bombardella, Superficie (diritto privato), in Enc. dir., p.1483.
top1nota2
Non si fa riferimento all'anno solare, ma a quello del contratto. Cfr. Pugliese, Superficie, in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1976, p.610. Come già detto in riferimento alla locazione concessa dall'usufruttuario, non si vede come la durata del contratto di locazione preso qui in considerazione possa, nel silenzio della legge, essere prorogato in base alla Legge
392/78 e successive modifiche, eventualità peraltro considerata possibile da alcuni Autori. Cfr. Palermo, La superficie, in Tratt.dir.priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.37.
top2nota3
Sull'argomento si confrontino Zaccagnini-Palatiello, Enfiteusi, superficie, oneri reali, Napoli, 1984, pp.330 e ss.; Gorla-Zanelli, Del pegno, delle ipoteche, in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1992, p.269; Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p.559; Sangiorgi, in Comm.cod.civ., vol. III, Torino, 1997, P.270.
top3Bibliografia
- GORLA-ZANELLI, Tutela dei diritti. Del pegno, delle ipoteche, Bologna-Roma, Comm.cod.civ. a cura di Scialoja-Branca, 1992
- PALERMO, La superficie, Torino, Tratt.dir.civ. diretto da Rescigno, 1982
- PASETTI BOMBARDELLA, Superficie (diritto privato), Enc.dir., XLIII
- PUGLIESE, Superficie, Bologna - Roma, Comm.cod.civ., 1976
- SANGIORGI, Torino, Comm. cod. civ., III, 1997
- ZACCAGNINI-PALATIELLO, Enfiteusi, superficie, oneri reali, Napoli, 1984
Prassi collegate
- Quesito 718-2009/C, Rinuncia al diritto di usufrutto e consolidazione della (nuda) proprietà superficiaria: ammissibilità