Una volta che sia intervenuta l'acquisizione del diritto dal terzo, la vendita di cosa altrui può essere considerata una vendita ordinaria. Ne segue l'applicabilità della normativa che la legge prevede in tema di compravendita in generale: più in particolare, si potranno attivare i rimedi della garanzia per i vizi e per l'evizione, l' actio quanti minoris, le comuni azioni di rescissione e di risoluzione, etc..
Il problema è piuttosto costituito dalla disciplina della vendita di cosa altrui nel tempo che precede l'acquisto della cosa dal terzo proprietario. Secondo l'opinione preferibile
nota1, nell'intervallo cronologico che precede l'acquisizione (diretta o indiretta) del diritto dal terzo titolare, sarebbero applicabili, previa valutazione di compatibilità, le norme relative alla
condizione. Indubbiamente fruibile è, ad esempio, il disposto dell'
art.1357 cod.civ., ai sensi del quale gli effetti dell'atto dispositivo sottoposto a condizione si producono soltanto una volta che l'evento siasi verificato (nel nostro caso quando il bene sia stato acquisito dal terzo). Evidentemente inapplicabile sarà l'
art.1359 cod.civ. (finzione di avveramento) come anche l'
art.1356 cod.civ. (non essendo praticabile la possibilità di porre in essere atti conservativi su beni altrui).
Come è evidente,
il nodo essenziale è costituito dall'apprezzamento della condotta del venditore, il quale non riesca a rendere il compratore titolare della cosa oggetto del contratto. Si badi al fatto che questo risultato negativo potrebbe conseguire non solo per negligenza o trascuratezza del venditore, bensì anche semplicemente perchè, pur avendo questi compiuto ogni sforzo per convincere il titolare ad alienare il bene, costui rimanga sordo ad ogni sollecitazione. A questo proposito appaiono del tutto inadeguate le osservazioni che mettono a fuoco esclusivamente la riconducibilità o meno della mancata produzione del risultato, consistente nell'acquisizione della cosa dal terzo, al comportamento tenuto dal venditore
nota2. Così ragionando, colui che aliena la cosa altrui viene ritenuto vincolato da un'obbligazione (primaria) la cui prestazione consiste, per l'appunto, nel procurare direttamente o indirettamente la proprietà della cosa. Tutto ciò con l'imbarazzo di rinvenire una soluzione adeguata per l'ipotesi in cui non si riesca a rimproverare al venditore alcuna condotta men che diligente, avendo costui dato conto di aver prodotto (invano) ogni sforzo inteso a convincere il terzo ad alienare la cosa
nota3. In effetti la costruzione di cui si è fatto cenno è coerente con la qualificazione della vendita di cosa altrui come
vendita obbligatoria nota4. Descrivendo invece la figura come
vendita ad effetti reali differiti è possibile introdurre (al pari di quanto è dato di osservare in tema di vendita di cosa futura) una differente impostazione
nota5.
Sarebbe infatti possibile riferire, nell'ipotesi da ultimo delineata, dell'inutilità radicale della vendita per contemporaneo difetto dell'elemento dell'oggetto e, mediatamente della causa, venendo l'intero contratto ad essere colpito da nullità nota6. Ciò consentirebbe all'acquirente di agire secondo le regole della ripetizione dell'indebito allo scopo di recuperare gli eventuali acconti corrisposti. Questa soluzione non escluderebbe certamente la possibilità per l'acquirente di agire nei confronti del venditore domandando la risoluzione del contratto quando quest'ultimo, a prescindere dalla scadenza del termine entro il quale fosse stata prevista l'acquisizione del bene dal terzo, avesse tenuto una condotta negligente. Sarebbe infatti ben possibile configurare (analogamente a quanto riferibile in tema di vendita di cosa futura) dell'esistenza di un'
obbligazione (secondaria) a carico del venditore e consistente nel dover diligentemente attivarsi per procurare il risultato programmato. Questa soluzione ha il pregio di mantenere la dinamica del fatto acquisitivo della proprietà sul piano dell'aspetto genetico del sinallagma, salvaguardando l'automaticità del trasferimento che segue al perfezionamento del consenso traslativo, senza tuttavia far venir meno la tutela dell'acquirente sul parallelo piano delle eventuali anomalie funzionali del nesso sinallagmatico, sanzionabili per il tramite del rimedio della risoluzione per inadempimento.
Accogliendo questa teorica muta radicalmente rispetto all'opinione tradizionale anche
l'apprezzamento dell'eventuale inserimento nel contratto di apposita clausola volta ad esonerare il venditore da responsabilità per il caso in cui non gli sia possibile acquistare la proprietà della cosa dal terzo nota7. Prescindendo dall'evidente osservazione secondo la quale la pattuizione dovrebbe pur sempre essere valutata alla stregua dei parametri di cui all'
art.1229 cod.civ., dovendo per l'effetto essere considerata nulla quando giungesse ad escludere o limitare preventivamente la responsabilità del venditore per dolo o colpa grave, appare evidente che una siffatta clausola non potrebbe non produrre una cospicua alterazione dell'elemento causale della vendita di cosa altrui. In buona sostanza, nel contratto in esame le parti considerano la cosa altrui come l'oggetto della negoziazione, il risultato finale dedotto nella dinamica causale a fronte del pagamento del prezzo posto a carico dell'acquirente. Un patto che avesse come effetto quello di revocare in dubbio la possibilità che questo esito venga raggiunto, non potrebbe non riflettersi sul congegno delle attribuzioni,
colorando la causa di una connotazione aleatoria che la vendita di cosa altrui di per sè non possiede. Note
nota1
Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.113; Cavallo-Borgia, Profili della vendita di cosa altrui, Milano, 1972, p.114.
top1nota2
Cfr. Bianca, La vendita e la permuta, in Trattato di dir.civ.it., dir. da Vassalli, Torino, 1972, p.666. Secondo l'A. la responsabilità del venditore sarebbe pur sempre imperniata, ai fini della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno, sulla colpa consistente nel non essersi assicurato il consenso del terzo o per non essersi attivato diligentemente in questo senso.
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Allo scopo di giustificare la possibilità per l'acquirente di addivenire comunque alla risoluzione del contratto, v'è chi ha configurato in tal caso una responsabilità oggettiva del venditore: cfr. Rubino, La compravendita , in Tratt. dir.civ. e comm., diretto da Cicu-Messineo, vol.XXIII, Milano, 1971, pp.358 e ss..
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Così Gazzara, La vendita obbligatoria, Milano, 1957, p.202.
top4nota5
In questo senso Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., libro IV, Torino, 1991, p.52.
top5nota6
Questa conclusione sarebbe simmetrica a quella esplicitamente prevista dal II comma dell'
art.1472 cod.civ., dettato per la vendita di cosa futura, parimenti qualificabile in chiave di vendita ad effetti reali differiti.
top6nota7
Secondo l'opinione di un attenta dottrina (Rubino, op.cit., p.354) con la clausola in esame le parti intendono mantenere l'obbligazione del venditore, escludendo semplicemente la responsabilità del medesimo per il caso che costui non riuscisse ad acquistare il diritto dal terzo titolare non già per sua colpa, bensì per il rifiuto del terzo. Le parti ancora potrebbero anche semplicemente volere l'esclusione di una responsabilità del venditore per colpa lieve (non per colpa grave o per dolo, perché ciò contrasterebbe con quanto disposto dal I comma dell'
art.1229 cod.civ. ). Qualora invece le parti avessero inteso escludere radicalmente l'obbligazione del venditore non si tratterebbe più di clausola di esonero da responsabilità, configurandosi piuttosto l'attribuzione a favore del venditore di un vero e proprio diritto di recesso.
top7Bibliografia
- BIANCA, La vendita e la permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol. VII- t. 1-2, 1993
- CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
- CAVALLO BORGIA, Profili giuridici della vendita di cosa altrui, Milano, 1972
- GAZZARA, La vendita obbligatoria, Milano, 1957
- MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
- RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971