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Differenza tra diritti reali e diritti personali di godimento



Vi sono rapporti obbligatori il cui contenuto consente ad una delle parti di assumere una posizione di apparente immediatezza (che pure non corrisponde ad una caratteristica presente in tutti i diritti reali) rispetto ad una res : si pensi al comodato, alla locazione, all'anticresi.

Sono figure che vedono da parte del comodatario, del conduttore, del creditore anticretico un immediato godimento del bene in funzione del nucleo essenziale del rapporto. In relazione a questo aspetto sono denominati diritti personali di godimento.

Occorre porre attenzione all'espressione usata dal codice in tema di locazione (art. 1574 cod.civ. ) ove, tra le obbligazioni a carico del locatore si menziona significativamente quella di garantire il pacifico godimento del bene durante il rapporto.

La figura del locatore sembra dunque frapporsi tra la res ed il conduttore, onde per tale via viene negata l'immediatezza della situazione: al godimento diretto subentra il godimento indiretto nota1.

E' inoltre stabilita, anche in tema di locazione, una certa inerenza passiva o sequela. Il principio secondo il quale la vendita di un immobile come libero non fa venir meno la locazione già sussistente ( emptio non tollit locatum ) nei limiti o della trascrizione della locazione ultranovennale, ovvero della certa anteriorità del contratto di locazione rispetto a quello della vendita (art.1599 cod.civ. ) rende palese come questo carattere non costituisca esclusivo appannaggio dei diritti reali nota2.

Per quanto attiene all' assolutezza, secondo il significato che è stato ad essa attribuito, non pare che sia presente nel diritto dell' habitator più di quanto non lo sia in quello del conduttore nota3.

Si rifletta, d'altronde, sul fatto che neppure la tutela risarcitoria ex art. 2043 cod.civ. può essere ritenuta un discrimine tra le due categorie di diritti, se è vero che anche al conduttore di un immobile è stato riconosciuto il diritto al risarcimento del danno cagionato da terzi per infiltrazioni (cfr. Cass. Civ., Sez.III, 17881/11).

Invero la differenza tra diritti personali di godimento e diritti reali si può cogliere con maggiore forza in riferimento ai criteri di risoluzione dei conflitti tra più aventi causa dal medesimo dante causa in ordine allo stesso diritto. Esso viene risolto secondo le regole più volte citate concernenti la priorità della trascrizione in tema di diritti reali immobiliari, ovvero del "possesso vale titolo" per i beni mobili.

Per il trasferimento di diritti personali di godimento valgono invece i principi stabiliti dall'art. 1380 cod.civ., il quale sancisce la prevalenza di colui che abbia per primo conseguito il godimento del bene. In difetto di questo elemento il conflitto viene risolto in base all'anteriorità del titolo avente data certa. Il tutto facendo salva l'efficacia della trascrizione (che viene in esame quando la locazione abbia durata ultranovennale).

Note

nota1

Bigliazzi Geri-Breccia-Busnelli-Natoli, Istituzioni di diritto civile, Genova, 1978, p.44, contrappone infatti al godimento autonomo tipico dei diritti reali, un godimento ottenibile solo "previa intermediazione della attività necessitata (prestazione) di un altro soggetto a ciò specificamente obbligato". Si veda anche Barbero, Il sistema del diritto privato, Torino, 1993, p.464.
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nota2

Deve anzi osservarsi che vi è chi, basandosi appunto sul diritto di sequela implicito nel diritto del conduttore, considerava quest'ultimo un vero e proprio diritto reale. Si veda p.es. Lazzara, Il contratto di locazione, Milano, 1961, pp.113 e ss..
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nota3

Già il Pugliese, Diritti reali, in Enc. dir., p.771, pur riscontrando una certa evoluzione intervenuta nell'ultimo secolo in forza della quale i diritti reali si sono sempre più avvicinati ai diritti personali di godimento, esprimeva il parere secondo il quale tale somiglianza non è così cospicua da determinare una vera e propria assimilazione degli uni agli altri.
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Bibliografia

  • LAZZARA, Il contratto di locazione, Milano, 1961
  • PUGLIESE, Diritti reali, Enc.dir.

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