Lo scioglimento della comunione
non può essere domandato qualora la comunione comprenda
cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate quali ad esempio un muro divisorio, una scala comune, etc. (art.
1112 cod. civ. ): si veda Cass. Civ. Sez. II,
4176/83)
nota1. Nè potrebbe essere assegnato un bene indivisibile a più condividenti onde apporzionarli congiuntamente nell'ambito di una divisione giudiziale (
Cass. Civ. Sez. II, ord. 27717/2021).
In tema di divisione ereditaria l'art.
720 cod. civ. (pure applicabile alla comunione ordinaria: Cass. Civ. Sez. II,
4938/81 ) assume invece in considerazione l'eventualità in cui nella comunione si rinvengano
beni immobili non comodamente divisibili o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene e la divisione dell'intera sostanza non possa effettuarsi senza il loro frazionamento
nota2 (Cass. Civ., Sez. II,
6915/2019, si veda tuttavia anche
Cass. Civ. Sez. VI-II, ord. 11844/2021; Cass. Civ. Sez. II,
11891/98 ; Cass. Civ. Sez. II,
6890/83 ; Cass. Civ. Sez. II,
4938/81 ; Cass. Civ. Sez. II,
2285/79 ).
In tali circostanze è preferibile che il bene venga compreso per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei contitolari aventi diritto alla quota maggiore. Il tutto, in ogni caso, su esplicita richiesta di costui ovvero, congiuntamente, dei contitolari (cfr.
Cass. Civ. Sez. VI-II, ord. 36736/2022). Se, ad esempio, Tizio, Caio e Sempronio sono contitolari rispettivamente per la quota di una metà il primo, di un quarto ciascuno il secondo ed il terzo di un bene immobile non comodamente divisibile secondo i riferiti criteri (tra i quali vanno messi a fuoco l'incidenza dell'originaria destinazione del bene e l'eventuale deprezzamento dello stesso all'esito alla divisione: cfr. Cass. Civ., Sez. II,
1238/12), l'immobile stesso potrà essere interamente assegnato a Tizio, ponendo a carico di costui l'obbligo di corrispondere (indipendentemente da una specifica domanda giudiziale: cfr. Cass. Civ., Sez. VI-II,
12779/13) agli altri due contitolari una somma (con il consenso di chi tale somma deve erogare: cfr. Cass. Civ., Sez. II,
8259/2015) pari al valore della quota ai medesimi spettante
nota3. Il principio è stato reputato applicabile anche per giustificare la conversione in denaro del diritto di abitazione sulla casa coniugale insistente in favore del coniuge superstite sulla sola quota già di proprietà del
de cuius (Cass. Civ. Sez.II,
14594/04).
Peraltro il criterio dell'assegnazione al titolare della maggior quota in parola non è assoluto, potendo il giudice discostarsi dallo stesso, purchè fornisca idonea motivazione (Cass. Civ., Sez. II, sent. n.
8233/2019; . Civ. Sez. II,
24053/08). Così è stato deciso che il bene può essere assegnato al condividente che si sia obbligato ad acquistare altre quote da due degli altri contitolari in forza di contratto preliminare ancorché non titolare della maggior quota (cfr. casa. Civ., Sez. II,
22038/2019).
In ogni caso è stato precisato che il procedimento divisionale non può trasformarsi in un'asta tra condividenti (Cass. Civ., Sez. II,
10216/2015).
Qualora nessun condividente sia disponibile a tale soluzione, il bene sarà venduto e fra i condividenti verrà ripartito il ricavo (artt.
720 e
727, II comma , cod. civ.) Così è stato deciso per un singolo appartamento ricadente nella comunione incidentale ereditaria (Cass. Civ., Sez. VI-II,
29714/2018). Tali regole sono ritenute applicabili anche alla comunione non ereditaria (Cass. Civ. Sez. II,
2662/88 )
nota4 ed anche alla comunione legale tra coniugi, in riferimento all'espropriazione subita a fronte di passività facente capo ad uno soltanto dei coniugi (Cass. Civ., Sez. II,
2047/2019).
L'alternativa tra assegnazione del bene indivisibile ad uno soltanto tra i condividenti e vendita dello stesso con riparto del ricavato costituisce una semplice modalità della domanda di divisione: ne segue che l'istanza di assegnazione svolta nel primo grado del giudizio non risulta ostativa rispetto a quella di vendita introdotta in grado di appello, non costituendo domanda nuova (Cass. Civ., Sez. II,
3497/2019). Neppure domanda nuova può essere considerata quella, proposta in secondo grado, intesa a differire la attribuzione già disposta in considerazione del mutato assetto delle quote afferente a bene non comodamente divisibile (
Cass. Civ. Sez. II, 40426/2021).
Ai sensi dell'art.
721 cod. civ. i patti e le condizioni della vendita degli immobili, qualora non siano concordati dai condividenti, sono stabiliti dall'autorità giudiziaria.
L'art.
722 cod. civ. prevede che si proceda analogamente, nell'ipotesi in cui nell'eredità vi siano beni che la legge dichiara indivisibili nell'interesse della produzione nazionale.
Ai sensi del II comma dell'art.
727 cod. civ. occorre altresì evitare, per quanto è possibile, il frazionamento delle biblioteche, gallerie e collezioni che hanno un'importanza storica, scientifica o artistica.
Indivisibile
ex art.
1112 cod. civ. potrebbe essere ritenuto, secondo un'impostazione teorica che tenta di rinvenire nelle norme di diritto positivo un fondamento dell'impossibilità di domandare la divisione da parte di ciascuno dei contitolari, l'appartamento in multiproprietà.
Una condizione di indivisibilità legata alla funzione del bene, che ne preclude anche l'assegnazione in proprietà esclusiva ad uno dei contitolari o la vendita a terzi con riparto del ricavato è quella dell'area comune a due fabbricati che consente l'accesso agli stessi e la manovra (Cass. Civ., Sez. II,
7044/2015).
Note
nota1
Cfr. Lener, La comunione, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p. 327.
top1nota2
Si vedano, tra gli altri, Comporti, L'art. 720 c.c. e la sua applicabilità alla divisione della comunione volontaria, in Foro it., vol. I, 1960, pp. 2032 e ss.; Gigliotti, Profili sostanziali della divisione giudiziale di immobili ereditari non comodamente divisibili, in Giust. civ., vol. II, 1993, p. 525.
top2nota3
Anche se alcuni Autori (Forchielli, Della divisione, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1978, p. 103; Sebastiani, In tema di immobili non divisibili: esegesi e problemi applicativi dell'art. 720 c.c., in Riv. not., 1987, p. 787) propendono per l'inderogabilità dell'assegnazione dell'immobile indivisibile al coerede avente diritto alla quota maggiore, è preferibile l'opinione di chi considera tale regola non rigidamente, bensì quale mero criterio di massima rispetto al quale il giudice possa discostarsi (Cian-Trabucchi, Comm. breve al cod. civ., Padova, 1984, p. 489; Padovini, in Comm cod. civ., diretto da Cendon, vol. II, Torino, 1997, p. 373).
top3nota4
V. Marinaro, in Cod. civ. annotato con la dottrina e la giurisprudenza, a cura di Perlingieri, Torino, 1992, p. 530.
top4Bibliografia
- CIAN-TRABUCCHI, Padova, Comm. breve al cod.civ., 1994
- COMPORTI, L'art. 720 c.c. e la sua applicabilità alla divisione della comunione volontaria, Foro it., I, 1960
- FORCHIELLI, ANGELONI, Della divisione (Artt. 713-768), Bologna-Roma, Comm. cod. civ. a cura di Scialoja-Branca, vol. XXXVIII, 2000
- GIGLIOTTI, Profili sostanziali della divisione giudiziali di immobili ereditari non comodamente divisibili, Giust.civ., II, 1993
- LENER, La comunione, Torino, Tratt.dir.priv dir. da Rescigno, vol. 8, t. II, 1982
- MARINARO, Torino, Cod.civ.annotato a cura Perlingieri, II, 1983
- PADOVINI, Torino, Comm.cod.civ. dir. da Cendon, II, 1997
- SEBASTIANI, In tema di immobili non divisibili: esegesi e problemi applicativi dell'art. 720 c.c., Riv.not., 1987
Prassi collegate