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Cosa gravata da oneri e diritti di terzi (c.d.evizione limitativa o minore)



L'art. 1489 cod.civ. prescrive che, qualora la cosa venduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti per effetto dei quali ne risulti diminuito il libero godimento, pesi che non siano stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1480 cod.civ. (disciplinante la vendita di cosa parzialmente altrui). Ciò non vale quando, trattandosi di servitù apparente, il peso era comunque conoscibile dall'acquirente, quand'anche nell'atto di trasferimento fosse stata garantita la libertà da pesi, oneri e servitù (Cass. Civ., Sez. II, 8500/13).
La regola può reputarsi estensibile per analogia anche al contratto preliminare, di modo che la constatazione della sussistenza di garanzie reali sull'immobile che sia stato promesso in vendita "libero da vincoli, gravami e privilegi", rende legittimo il ricorso al rimedio in parola da parte del promissario acquirente (Cass. Civ., Sez. II, 21681/2014; Tribunale di Napoli, 18 aprile 2005).

Il II comma della norma in considerazione compie, inoltre, un rinvio alle disposizioni, in quanto applicabili, dettate in materia di garanzia per evizione di cui agli artt. 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488 cod.civ., tanto da meritare la qualificazione della fattispecie disciplinata dall'art.1489 cod.civ. in chiave di evizione limitativa o minore nota1. La figura richiede la sussistenza di due requisiti, l'uno di natura soggettiva, l'altro oggettiva. Sotto il primo profilo, gli oneri non devono né essere dichiarati nel contratto né essere conosciuti dal compratore. In altre parole, si deve trattare di vincoli ignoti all'acquirente, indipendentemente dalla natura eventualmente occulta (ciò che non è richiesto) di essi. Non potrebbe pertanto essere invocata la disposizione in esame con riferimento alla mancata eliminazione del peso di un usufrutto, pur denunziato nell'atto di acquisto, promessa dal venditore (Cass. Civ. Sez. II, 2285/80 ) nota2. Per lo stesso motivo è escluso che il rimedio sia applicabile nell'ipotesi di irregolarità edilizia del bene venduto quando essa fosse ben nota all'acquirente (Cass. Civ., Sez. II, 25357/2014).

Dal punto di vista oggettivo si assume in considerazione ogni specie di diritto reale o personale (Cass. Civ. Sez. II, 2890/84 ), facente capo a terzi, per effetto del quale il bene acquistato possa subire una perdita di fruibilità o di valore nota3 .

Viene in esame una variegata serie di pesi, di limitazioni, di vincoli (compresa anche la situazione di illegittimità di una costruzione alla quale segua l'ordine di demolizione di parte di essa: cfr. Cass. Civ. Sez. II, 6399/84; si veda anche la più recente Cass. Civ. Sez.II, 4786/07). Così è stata affermata la praticabilità in via alternativa della risoluzione del contratto o della riduzione del prezzo di cui all'art.1480 cod.civ., oltre all'eventuale risarcimento del danno (sia pure sulla scorta dell'accertamento della colpa dell'alienante) nell'ipotesi di un terreno qualificato da una minore attitudine edificatoria relativamente all'intervenuta stipulazione di atto di trasferimento di cubatura (Cass. Civ. Sez. II, 1352/96) oppure in riferimento a provvedimento amministrativo (Cass. Civ. Sez. II, 2854/83) nota4.
Occorre tuttavia badare ad identificare l'oggetto della vendita in relazione alla volontà delle parti: un conto sarebbe infatti vendere un terreno edificabile come tale, un altro alienare una villetta dotata di terreno pertinenziale privo di residua attitudine edificatoria per essere stata quest'ultima vincolata ad altro fondo. In quest'ultimo caso infatti le parti non possono non aver considerato come oggetto della stipulazione il fondo in quanto tale, bensì unicamente il fabbricato (Cass. Civ. Sez. III, 2349/76). Si veda però Cass. Civ., Sez. III, 22343/2014 che ha fatto applicazione della norma in parola nell'ipotesi del perfezionamento di una vendita di un terreno con destinazione agricola, ma "libero da pesi e vincoli" (clausola spesso considerata di stile) sulla scorta dell'indicazione dell'intento di edificare espressa nel contratto preliminare.
Ancora si può fare menzione del caso in cui nel fondo fossero state poste in essere da terzi opere in violazione delle distanze legali (Cass. Civ. Sez. II, 2665/78 ; si veda, in senso inverso, vale a dire in relazione al peso consistente nell'eventuale situazione di svantaggio che si determinerebbe in capo a chi, avente causa di colui che avesse posto in essere una condotta in violazione delle distanze legali, potrebbe subire un'azione giudiziale dal confinante pregiudicato, Cass. Civ. Sez. II, 7336/83).

Note

nota1

Anche se il rimedio di cui all'art.1489 cod.civ. viene tenuto distinto rispetto all'evizione parziale. Quest'ultima farebbe venir meno parzialmente il diritto stesso sul bene mentre, nel caso in esame, avrebbe luogo la semplice limitazione del diritto, pur essendo questo integralmente sussistente: cfr. Cass. Civ. Sez. II, 3433/82 .
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nota2

Luminoso, La compravendita, Torino, 1998, p.177, ravvisa nell'elemento soggettivo un criterio di differenziazione rispetto alla evizione parziale: in quest'ultima il venditore è tenuto alla garanzia anche se il compratore era a conoscenza della causa di evizione, mentre nell'evizione limitativa il venditore risponde solo se il compratore ignorava la limitazione del diritto acquistato.
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nota3

Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., libro IV, Torino, 1991, p.83. Si sottolinea che la disposizione ricomprende anche diritti personali, laddove gli stessi siano opponibili al compratore (limitando in questo modo il godimento del diritto acquistato): esempi ne sarebbero i rapporti associativi agricoli, come la colonia parziaria, la mezzadria, la soccida, i diritti di locazione nei limiti stabiliti dagli artt.1599 , 1600 e 2643, n.8 , cod.civ. (cfr. Bianca, La vendita e la permuta, in Trattato di dir.civ.it., diretto da Vassalli, Torino, 1972, p.717). Il termine oneri è utilizzato nella norma in un senso atecnico, designando semplicemente pesi o limitazioni del godimento del diritto di proprietà (così Rubino, La compravendita, in Tratt.dir.civ. e comm., diretto da Cicu-Messineo, vol.XXIII, Milano, 1971, p.697): in questa accezione anche i vincoli di interesse artistico, storico ed a tutela delle bellezze naturali, nonchè i vincoli idrogeologici e forestali e le servitù militari costituirebbero oneri gravanti sul bene, come tali rientranti nella previsione dell'art. 1489 cod.civ. (cfr. Schiavone, in Comm.cod.civ., diretto da Cendon, libro IV, Torino, 1999, p.925). Ancora si pensi alla vendita di un posto auto su area condominiale che l'acquirente scopra successivamente essere gravata da limitazione consistente nel divieto di parcheggio scaturente da regolamento condominiale (Cass. Civ. Sez. II, 24055/08).
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nota4

Problema discusso è quello attinente alle conseguenze di una eventuale violazione della disciplina urbanistica: sembrerebbe tuttavia da ritenersi che anche in questi casi si sia di fronte a fattispecie riconducibili all'art.1489 cod.civ. , salva la possibilità di applicare l'art.1484 cod.civ. qualora intervenga un ordine di demolizione parziale dell'edificio irregolare: Luminoso, I contratti tipici ed atipici, in Tratt.dir.priv., a cura di Iudica-Zatti, Milano, 1995, p.138 e Schiavone, op.cit., p.925.
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Bibliografia

  • BIANCA, La vendita e la permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol. VII- t. 1-2, 1993
  • LUMINOSO, I contratti tipici e atipici, Milano, Tratt.dir.priv.dir.da Iudica e Zatti, 1995
  • LUMINOSO, La compravendita: corso di diritto civile, Torino, 1998
  • MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
  • RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971
  • SCHIAVONE, Torino, Comm.cod.civ., IV, 1999

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