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Convenzione di lottizzazione: oggetto e contenuto



La convenzione di lottizzazione, strumento urbanistico di rango inferiore e convenzionale, è volta non soltanto a suddividere il terreno in lotti fabbricabili, ma anche ad assicurare la conciliazione dell'interesse dei singoli privati lottizzanti con quello più generale di un corretto assetto urbanistico del territorio. Al riguardo è possibile distinguere tra un contenuto indefettibile della negoziazione ed un contenuto eventuale. V'è anche chi fa riferimento ad un contenuto tipico (definito anche necessario) e di un contenuto atipico (qualificato anche disponibile o negoziabile)nota1. In quest'ultimo rientrerebbero tutte quelle pattuizioni che sono frutto esclusivamente dell'autonomia negoziale delle parti ed a cui si applicherebbero integralmente soltanto le norme del codice civile. Si pensi alla clausola  penale stabilita per le eventuali inadempienze (come clausole di decadenza delle concessioni), la costituzione di servitù, la permuta di aree, gli accordi aventi natura transattiva, le clausole risolutive espresse, etc.nota2. Nel contenuto tipico si annovererebbe anzitutto la cessione gratuita, entro termini prestabiliti, delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria relative ai lotti nota3. Spetta all'accordo tra privati e Comune l'individuazione di dette aree le cui estensioni sono determinate dalle leggi o dalle delibere regionali, che prevedono quantità precise ed inderogabili in relazione all'urbanizzazione primaria, ma variabili per le aree destinate all'urbanizzazione secondaria. 

A carico dei privati viene prevista l'assunzione degli oneri delle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria o di quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi (art. 28  l.1150/1942 ). Secondo una linea interpretativa, l'assunzione degli oneri in capo ai proprietari dei terreni interessati all'urbanizzazione determinerebbe la conclusione di un negozio (interno) volto alla costituzione di un consorzio urbanistico volontario, assoggettato alla disciplina della comunione in ordine alla distribuzione delle spese e dei pesi inerenti l'urbanizzazione. I medesimi sarebbero pertanto proporzionali all'entità delle quote dei partecipanti (Cass.Civ., sez.II, 1125/94 ). L'assunzione dei pesi, divieti e limitazioni sulle rispettive proprietà viene anche configurata come costituzione di servitù reciproche, con l'ulteriore conseguenza del riconoscimento di un diritto di sequela opponibile erga omnes (Cass. Civ., sez. II, 9997/98 ) nota4.

Quale alternativa all'assunzione dei detti oneri, il Comune (d'accordo con le parti interessate) può deliberare che sia versato un contributo per le opere di urbanizzazione, e che il rilascio delle concessioni edilizie sia subordinato  (art. 3  l.10/1977 ) al versamento del contributo stesso (cfr. Cons. St., sez.V, 367/91 ). La scelta tra l'esecuzione diretta o il pagamento di un contributo è generalmente frutto dell'accordo delle parti, anche se non mancano leggi regionali che hanno attribuito il potere di scelta alla discrezionalità dell'amministrazione comunale.

Tipica della convenzione in esame è la previsione di termini entro i quali devono essere ultimate le opere di urbanizzazione. In genere viene indicato un termine decennale, reputandosi che tale limite temporale di efficacia previsto per i piani particolareggiati pubblici possa applicarsi in via analogica anche ai piani di lottizzazione. Occorre chiarire come questo arco temporale non abbia a che fare con la realizzazione delle opere private, concernendo unicamente l'esecuzione delle opere di urbanizzazione. Ne discende che il privato è libero di dar corso all'edificazione dei fabbricati che rimangono di sua proprietà, essendo tuttavia obbligato ad eseguire le opere di urbanizzazione nei termini previsti dalla convenzione. In giurisprudenza si tende a qualificare le obbligazioni assunte dai privati come  propter rem. L'ambulatorietà delle stesse implica che dette opere devono essere eseguite da coloro che risultano essere proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia, quand'anche si trattasse di soggetti diversi da quelli che originariamente ebbero a stipulare la convenzione (Cass.Civ., sez.I, 10947/94 ). Nell'ipotesi di inadempimento si renderanno applicabili le sanzioni espressamente previste dalle parti. In difetto  di una espressa clausola di decadenza (che peraltro costituisce ordinariamente parte integrante della convenzione di lottizzazione) la violazione degli obblighi non sarà ex se produttiva della caducazione del piano di lottizzazione. La condotta del privato, comunque qualificabile in chiave di inadempimento, giustificherà il promuovimento di un'azione intesa ad ottenere da parte del Comune l'adempimento coattivo ovvero la risoluzione della convenzione (Cass.Civ., sez. II, 1384/94 ).  A maggior tutela dell'ente pubblico vengono comunque ordinariamente previste ulteriori cautele: si pensi alla predisposizione di  fidejussioni (spesso "a scalare", vale a dire garanzie in relazione alle quali l'importo garantito si riduce via via che l'approntamento delle singole opere viene eseguito).

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Note

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Fiale, Diritto urbanistico, Napoli, 1997, p.167.
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nota2

Dalfino, L'interesse pubblico nelle lottizzazioni edilizie, Milano, 1981, p.160.
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nota3

Non si tratterà certo di un atto di liberalità. Giova il riferimento alla causa esterna della stipulazione, questione che sarà oggetto di specifica disamina.
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nota4

Questo esito viene negato da chi individua, anziché delle vere e proprie servitù, semplici obbligazioni propter rem (così Dogliotti, Figone, in Comm.cod.civ., dir. da Cendon, Aggiornamento 1991-2001, vol.II, Torino, 2002, p.336).
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Bibliografia

  • DALFINO, L'interesse pubblico nelle lottizzazioni, Milano, 1981
  • DOGLIOTTI E FIGONE, Torino, Comm.cod.civ. dir. da Cendon, II, 2002
  • FIALE, Diritto urbanistico, Napoli, 1997

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