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Confini verticali del fondo



La proprietà fondiaria possiede un'estensione in linea verticale, vale a dire nel sottosuolo (a parte le cose eventualmente per natura appartenenti al demanio o al patrimonio indisponibile dello Stato: quali i beni di interesse artistico, storico, archeologico, idrico, minerario, ecc.) e nello spazio sovrastante virtualmente infinita.

E' tuttavia evidente che dove nessuno può ragionevolmente pervenire, non vi giunge neppure il titolare della proprietà.Sotto questo aspetto l'art. 840 cod. civ. prescrive che il proprietario del fondo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità e a tale altezza che egli non abbia interesse ad escluderle nota1 .

Secondo questa regola il proprietario non può dolersi del passaggio della linea ferroviaria che passi in galleria in profondità tale da non poter recare pregiudizio all'integrità del suo fabbricato, nè del passaggio di aeromobili al di sopra della proprietà.

Da ciò si desume implicitamente, all'inverso, che il proprietario del "suolo" può esplicare qualsiasi attività nello "spazio sovrastante" senza limiti d'altezza fin dove sia in grado di arrivare ( rectius : fino a dove gli venga consentito in forza delle vigenti leggi e regolamenti), potendo anche escludere l'intromissione di terzi quando vi abbia un effettivo interessenota2 .

Si può allora ipotizzare nei casi citati un'invasione, una violazione del diritto oppure è lo stesso diritto a venir meno nel senso che, oltre ad un certo limite (quale individuato dall'interesse), la proprietà non è più tale ? Come si concilia dunque il dettato dell'art. 840 cod. civ. con la regola in base alla quale l'estensione in senso verticale della proprietà deve ritenersi illimitata?

La ricostruzione maggiormente plausibile è nel senso che essa disciplini l'invasione della proprietà altrui, o meglio che regoli le modalità di esplicazione di attività che i terzi possono esplicare sul fondo altrui analogamente a quanto prescrivono per altre ipotesi gli artt. 842 e 843 cod. civ., senza dunque revocare in dubbio che il titolare del fondo non sia anche proprietario della c.d. "colonna d'aria" sovrastante.

Si tratterebbe pertanto di limiti legali alla proprietà .

Prescindendo dagli esempi di carattere eminentemente scolastico innanzi esaminati (la galleria ferroviaria sotto il fondo, l'aereo che lo sorvola), occorre che ci si faccia carico piuttosto di verificare ipotesi assai più concrete, quali ad esempio il caso del vicino che costruisce una grondaia aggettante, che pertanto sporge sulla colonna d'aria sovrastante il cortile appartenente anche ad altro proprietario. E' possibile tenere legittimamente questa condotta? La risposta al quesito deve essere data facendosi applicazione del principio in commento. Pertanto si è deciso che, quando il suolo sottostante, in concreto adibito a posto auto, non fosse utilizzabile assolutamente in alcun diverso modo, il posizionamento nello spazio aereo sovrastante l'altrui proprietà di un pluviale ad altezza tale da non pregiudicare l'uso in parola del fondo risulti ammissibile (Cass. Civ. Sez. II, 1484/96 ).

Giova inoltre precisare che il diritto del proprietario sul soprasuolo in proiezione verso l'alto o sul sottosuolo, in proiezione verso il basso, può rinvenire un limite nella contemporanea sussistenza di analoghi diritti relativi a porzioni di "colonne d'aria" o, comunque le si voglia definire, porzioni verticali di proprietà spettante ad altri soggetti (Cass. Civ. Sez. II, 5230/77 ;cfr. anche Cass. Civ. Sez. II, 22032/04 , secondo la quale la colonna d'aria di per sè non sarebbe entità oggetto di diritti, non esprimendo altro se non un concetto spaziale). In questo senso cioè si può dire che i limiti verticali non si differenzino da quelli orizzontali (Cass. Civ. Sez. II, 926/97 ). Nella prassi può risultare difficile distinguere, nel caso di pluralità di diritti su un fondo, tra attribuzione del diritto di superficie (che, come si vedrà, può consistere nel diritto di fare e mantenere una costruzione sopra o sotto il suolo), ovvero contitolarità nel diritto di proprietà (Cass. Civ. Sez. II, 5130/81 ).

Questo problema è evidente in relazione ad un fabbricato di più appartamenti in condominio.

Come cogliere la differenza tra comunione nella proprietà ed attribuzione del mero diritto di superficie relativamente ad una porzione individuata ? Il criterio è stato sottilmente rinvenuto nella distinzione tra contemporanea titolarità dell'appartamento e della quota millesimale dell'area sulla quale sorge l'intero complesso condominiale (comunione nella proprietà) e titolarità del primo cespite soltanto, essendovi riserva del diritto di proprietà del suolo in capo a diverso soggetto (superficie) (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 2864/83 ). La distinzione, come ben si vede, è eminentemente giuridica, non essendo percepibile in concreto, sostanziandosi il diritto di superficie relativo alla porzione verticale corrispondente ad un appartamento in una proprietà separata rispetto al suolo.

La costruzione giuridica della fattispecie descritta è idonea ad influenzare la soluzione circa la configurazione di figure negoziali ben note nella pratica quale la c.d. "precostituzione di condominio", vale a dire la pattuizione in forza della quale più contitolari del diritto di proprietà relativamente ad un'area, si attribuiscono reciprocamente, ora per allora, anteriormente all'inizio dell'edificazione, gli alloggi destinati ad esservi costruitinota3 .

Si tratta di una divisione di cosa futura o di una reciproca attribuzione del diritto di superficie concernente quella che, allo stato mera "colonna d'aria", è destinata a sostanziarsi in un bene immobile?

A tal proposito occorre notare che vi è chi in dottrina ha osservato che lo spazio, la colonna d'aria, come tale non è un bene, bensì un concetto di relazione, possedendo, a differenza del "sottosuolo", una natura non omogenea rispetto al suolo. Il sottosuolo è infatti tangibile e praticabile: non altrettanto lo spazio sovrastante.

Questa opinione abbisogna di precisazione: dal punto di vista naturalistico possiede infatti un'indubbia valenza, destinata tuttavia ad essere negata dal punto di vista giuridico. Non si vede infatti che differenza vi sia, giuridicamente parlando, tra sopra e sottosuolo. Sicuramente, in un tempo anteriore alla concreta utilizzazione (in forza della costruzione di manufatti idonei a consentire una fruibilità) si tratta di entità esprimenti mere coordinate spaziali, idonee cioè a "contenere" un quid naturalisticamente fruibile.

Note

nota1

Secondo Tenella Sillani, I "limiti verticali" della proprietà fondiaria, Milano, 1994, p. 419, l'oggetto del diritto di proprietà è giuridicamente privo di dimensioni verticali in quanto la norma presa in considerazione è posta allo scopo di determinare non tanto l'estensione verticale dell'oggetto della proprietà quanto il contenuto e i limiti dell'esercizio di tale diritto. Si tratterebbe dunque di individuare una serie di criteri di composizione di conflitti d'interesse con i terzi piuttosto che fare menzione dei limiti del diritto.
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nota2

Circa il criterio dell'interesse in relazione all'utilizzazione del fondo e del relativo spazio aereo si confrontino, tra gli altri, Salvi, La proprietà fondiaria. Disposizioni generali, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p. 375; Caputo, Lo spazio come oggetto di possesso, in Giust. civ., 1979, vol. II, pp. 2167 e ss.; Pugliatti, voce "Cosa", in Enc. dir., p. 37.
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nota3

Cfr. Costantino, Contributo alla teoria della proprietà, Napoli, 1967, p. 171; Salis, Vendita di "area sovrastante" ad un edificio, in Riv. giur. edil., 1962, vol. I, p. 911.
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Bibliografia

  • CAPUTO, Lo spazio come oggetto di possesso, Giust. civ., II, 1979
  • COSTANTINO, Contributo alla teoria della proprietà, Napoli, 1967
  • PUGLIATTI, voce Cosa in senso giuridico: teoria generale, Enc.dir
  • SALIS, Vendita di "area sovrastante" ad un edificio, Riv. giur. edil., 1962
  • SALVI, La proprietà fondiaria. Disposizioni generali, Torino, Tratt. Rescigno, 1982
  • TENELLA SILLANI, I limiti verticali della proprietà fondiaria, Milano, 1994

Prassi collegate

  • Quesito n. 281-2012/C, Cessione di un posto auto automatizzato

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