Condono edilizio e nullità degli atti giuridici relativi ad edifici

L'art. 40 della legge 1985 n. 47 prevede l'effettuazione di una serie di adempimenti ai fini del perfezionamento del procedimento che conduce al rilascio della concessione edilizia in sanatoria in relazione ad una precedente domanda di condono (presentazione della relativa domanda ^nota1, versamento dell'oblazione in una o più rate, presentazione della documentazione catastale entro termini tassativi, peraltro più volte oggetto di proroga).

A questo proposito erano sanabili gli abusi edilizi posti in essere in relazione a fabbricati ultimati entro la data del 1° ottobre 1983.

Ciò che conta, ai fini della ricognizione relativa alle eventuali cause di nullità degli atti di trasferimento di fabbricati abusivi oggetto di domanda di condono, è il modo di disporre del II comma del predetto art. 40 , ai sensi del quale gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti ^nota2, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell' art. 35 ^nota3.

Ai sensi del XVIII comma di detta norma (con l' esclusione dei casi in cui l'opera sia stata effettuata in zona soggetta a vincoli paesaggistici, idrogeologici, etc.), una volta decorso il termine perentorio di ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda di sanatoria, quest'ultima si doveva intendere accolta, ove l'interessato avesse provveduto al pagamento di tutte le somme eventualmente dovute a conguaglio ed alla presentazione all'Ufficio Tecnico Erariale della documentazione necessaria all'accatastamento (c.d. silenzio-assenso).

Viene inoltre prescritto sempre dall'art. 40 l.cit., per le opere iniziate anteriormente al 15 settembre 1967 ^nota4, che, in luogo degli estremi della licenza edilizia, può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell' art. 47 del Dpr 445/2000 attestante che l'opera risulta iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in un documento separato da allegarsi all' atto medesimo.

Il V comma dell'art.40 (in analogia rispetto al V comma dell'art. 46 del T.U. 380/01 , norma sostanzialmente reiterativa dell'abrogato art. 17 della l. 47/85 ) prescrive che le nullità di cui al II comma della norma non si applicano ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali nonché a quelli derivanti da procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa. In questo caso, qualora l'immobile sia sanabile urbanisticamente e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria poteva essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile.

Il III comma dell'art.40 in esame contiene una disposizione del tutto analoga a quella di cui al IV comma dell'art. 46 del T.U. 380/01 , poiché è prescritto che, se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti rispettivamente da indicarsi o da allegarsi non sia dipesa dalla insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al 15 settembre 1967, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente (cfr. Cass.Civ. Sez. III 11862/92 ).

Si tratta sostanzialmente di un previsione di sanatoria identica a quella di cui al riferito art. 46 del T.U. 380/01 (già art.17 l.47/85 ), ciò che consente di riproporre anche per l'art. 40 della l. 1985 n.47 la stessa dicotomia tra nullità sostanziale (afferente al difetto di licenza o di concessione in sanatoria) e nullità formale. A tal proposito è stato deciso che della norma si debba dare una lettura sostanziale: nullo sarebbe l'atto non soltanto per la difettosità delle menzioni, bensì anche per l'assenza di regolarità urbanistica, come nell'ipotesi in cui il fabbricato oggetto della domanda di condono sia difforme rispetto alla stessa (Cass. Civ., Sez. II, 25811/2014).

A quest'ultimo proposito l'invalidità può dipendere:

1. dal difetto di allegazione della dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà ovvero della alternativa mancanza di attestazione nell'atto della intervenuta edificazione dell'immobile anteriore al primo giorno di settembre del 1967;
2. dal difetto di allegazione di copia autentica dell'istanza di condono corredata degli estremi della presentazione nonché della ricevuta del versamento almeno delle prime due rate di oblazione (Cass.Civ. Sez. III 3560/98 ). La questione dei requisiti, ai fini dell'ottenimento della sanatoria e delle menzioni da effettuare negli atti di trasferimento della proprietà di immobili per i quali è stata presentata istanza di condono, si è successivamente fatta più complessa in esito alla emanazione della nuova normativa in materia di sanatoria degli abusi edilizi (l.23 dicembre 1994 n.724 )^nota5.

Prescindendo dalla disamina degli abusi condonabili per il tramite della (nuova) normativa, occorre in questa sede darsi carico delle conseguenti formalità, il cui difetto conduce alla nullità dell'atto.

Da questo punto di vista occorre distinguere tra:

1. atti che riguardano immobili abusivi già oggetto di domanda di condono introdotta ai sensi della precedente normativa (vale a dire quella di cui alla l. 1985 n.47 ) in relazione ai quali pure sono state introdotte con la legge del 1994 rilevanti novità;
2. atti concernenti immobili abusivi oggetto di domanda di sanatoria introdotta ai sensi della L.1994 n.724.

Note

nota1

In proposito la legge 47/1985 , che nel testo originario prevedeva termini mobili, nell'ultima stesura stabiliva la data del 30 ottobre 1987.
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nota2

Più specificamente, quanto alla tipologia degli atti ai quali riferire le prescrizioni dell'art.46 del T.U. 380/01 (già art. 17 l.47/85) e dell'art. 40 della legge 1985 n.47, vengono richiamati "gli atti tra vivi aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali". Sono pertanto compresi gli atti divisionali (aventi efficacia meramente dichiarativa) e gli atti ad effetti traslativi o costitutivi reali.

Per quanto attiene al contratto preliminare, la cui efficacia semplicemente obbligatoria è fuori discussione, si può soltanto rammentare come la applicabilità delle disposizioni in esame sia semplicemente da collegare agli eventuali effetti traslativi della sentenza che venisse pronunziata ai sensi dell'art. 2932 cod.civ.. Questo anche alla luce della nuova normativa in tema di trascrizione del contratto preliminare, la cui natura meramente prenotativa non fa che confermare la predetta impostazione teorica. Ciò non si sostanzia nell'indispensabilità della relativa menzione nel testo del contratto preliminare: è sufficiente che questi dati rinvengano evidenza quantomeno in corso di causa.

Per quanto attiene all'atto di costituzione di fondo patrimoniale non traslativo si impongono le stesse osservazioni. La semplice costituzione di un fondo, senza trasferimento di proprietà o di diritti reali, non svolgendo alcun effetto traslativo, sostanziandosi nella imposizione di un vincolo di indisponibilità e di tutela, non rende certo abbisognevole delle menzioni in esame il relativo atto. Il contrario dovrà dirsi nell'ipotesi in cui abbia luogo un trasferimento di diritti reali afferenti a fabbricati (come ad esempio nella costituzione ad opera di un soggetto diverso dai coniugi).

Secondo l'indirizzo oggi prevalente, anche in esito al procedimento di separazione consensuale dei coniugi che culmina con l'omologazione degli accordi da questi assunti si potrebbero produrre effetti traslativi relativamente a beni immobili. Ne segue l'applicabilità della normativa in esame, a pena di nullità degli accordi stessi.

Per quanto infine attiene agli atti di fusione di società la questione è ambigua: da un lato si è rilevato che essi non rientrino fra gli atti sottoposti alla disciplina dell'art. 40 della legge 1985 n.47 (nonchè degli abrogati artt. 17 e 18 della stessa legge, la cui disciplina è stata trasfusa negli artt.46 e 30 del T.U. 380/01), in quanto non produrrebbe l'effetto di trasferire o di costituire o sciogliere di diritti reali relativi ad edifici, svolgendo una funzione meramente organizzativa di nuovi assetti societari. A queste osservazioni, peraltro meramente descrittive, si può ribattere soltanto avendo quale termine di riferimento la sostanza del fenomeno. Quando si trattasse di fusione mediante creazione di un nuovo soggetto societario sarebbe difficile negare all'atto l'effetto di trasferire immobili: più in generale se si accoglie la tesi dell'efficacia estintiva della fusione non pare possibile correlativamente negare all'atto un'efficacia traslativa. Da ciò deriva l'applicabilità delle prescrizioni urbanistiche di cui alla normativa in esame.
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nota3

Peraltro la legge 1985 n.47 non richiedeva il versamento del contributo di concessione come elemento indispensabile al perfezionamento della procedura di condono. A conseguire lo stesso era unicamente sufficiente la corresponsione dell'oblazione. La corresponsione degli oneri concessori è venuta alla ribalta con il "nuovo condono" portato dalla legge 1994 n.724 . D'altronde la stessa legge Bucalossi (1977 n.10 ) non richiede il versamento anticipato di tutti i contributi concessori ai fini della emanazione della concessione ad edificandum.

nota4

Data non certo indicata casualmente: a far tempo da essa, vale a dire dall'entrata in vigore della legge 765/1967 , diveniva indispensabile munirsi di preventiva licenza edilizia per dar corso all'attività edificatoria nell'ambito dei centri abitati.
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nota5

Il D.L. n. 468/1994 , per la parte riguardante il condono, è stato reiterato con i DD.LL. n. 551/1994 e n. 649/1994 (decaduti per decorrenza dei termini) e la relativa normativa è stata poi trasfusa nell'articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 .
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Prassi collegate

• Quesito n. 664-2010/C, Compravendita di immobile pre 1967 trasferito a seguito di procedura esecutiva con varianti al progetto non autorizzate